Qu'est-ce que le bail civil (code civil) ? Définition et fonctionnement

Q: Le loyer d'un bail civil est-il encadré ?

Non. Le loyer est librement fixé par les parties. Aucun dispositif d'encadrement des loyers ne s'applique, à condition toutefois que le prix soit sérieux et non dérisoire.

Q: Un bail civil peut-il être conclu avec une société ?

Oui. Lorsque le preneur est une personne morale (société, association), la loi de 1989 ne s'applique pas et seul le code civil régit le contrat. C'est un cas d'usage fréquent pour loger des salariés expatriés.

En France, la grande majorité des contrats de location relève de la loi de 1989. Mais il existe un autre régime, plus souple : le bail civil, régi par le code civil, qui s'applique dès que le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire.

Thilo Rudat 15.06.26 10 Mins

Dernière mise à jour : 15 juin 2026

Points clés

Le bail civil est régi par les articles 1713 à 1778 du code civil, et non par la loi du 6 juillet 1989.
Il s'applique uniquement aux logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire.
La durée, le loyer, le dépôt de garantie et le préavis sont librement négociés entre les parties.
Il convient aux résidences secondaires, locations saisonnières, logements de fonction et baux conclus avec des personnes morales.
Un bail civil utilisé pour une résidence principale est illégal et expose le bailleur à une requalification judiciaire.

Vue d'ensemble

En France, la grande majorité des contrats de location d'habitation est soumise à la loi du 6 juillet 1989. Cette loi encadre strictement la durée minimale du bail, le montant du dépôt de garantie, les délais de préavis et, dans certaines villes, le niveau des loyers. Mais cette protection ne couvre pas toutes les situations locatives.

Lorsque le logement loué ne constitue pas la résidence principale du locataire, la loi de 1989 ne s'applique pas. C'est le code civil qui prend le relais. Le contrat conclu dans ce cadre s'appelle le bail civil, parfois aussi appelé bail de droit commun ou bail code civil.

Ce type de bail est moins connu du grand public, mais il est fréquemment utilisé pour les résidences secondaires, les locations saisonnières, les logements de fonction et les baux conclus au nom d'une société. Comprendre son fonctionnement aide propriétaires et locataires à sécuriser leur contrat et à éviter des erreurs juridiques coûteuses.

Définition formelle

Le bail civil est un contrat de location régi par les dispositions générales du code civil français, et plus précisément par le chapitre II du titre VIII intitulé "Du louage des choses" (articles 1713 à 1778). L'article 1709 pose la définition générale : "Le louage des choses est un contrat par lequel l'une des parties s'oblige à faire jouir l'autre d'une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s'oblige à lui payer."

Le bail civil se distingue des baux spéciaux (loi 1989, bail mobilité, bail rural, bail commercial) par l'absence de statut protecteur légal imposé. Les règles applicables sont celles que les parties ont librement stipulées dans le contrat, complétées par les dispositions supplétives du code civil.

Caractéristiques principales

Caractéristique	Règle applicable
Durée	Librement fixée par les parties. Aucune durée minimale imposée.
Loyer	Librement fixé. Aucun encadrement des loyers. Doit rester "sérieux" (ni dérisoire, ni abusif).
Dépôt de garantie	Aucun plafond légal. Les parties peuvent convenir de tout montant.
Préavis	Librement négocié et inscrit au contrat. Aucun délai légal imposé.
Renouvellement	Ni droit au renouvellement ni tacite reconduction obligatoire sauf clause contractuelle.
Protections locataire	Celles prévues au contrat uniquement. Les garanties de la loi 1989 ne s'appliquent pas.
Meublé ou vide	Le bail civil s'applique indifféremment aux locations meublées et non meublées hors résidence principale.

"Le bail civil offre une liberté contractuelle totale. Cette liberté est un avantage pour les parties qui savent ce qu'elles négocient. Elle est un risque pour celles qui ne mesurent pas ce à quoi elles renoncent."

Cadre juridique

Le bail civil trouve sa source dans le code civil, dont les dispositions sur le louage de choses sont parmi les plus anciennes du droit français. Elles ont été rédigées lors de la codification napoléonienne de 1804 et n'ont connu que des modifications mineures depuis lors.

Textes de référence

Article 1709 du code civil : définition générale du contrat de louage.
Articles 1713 à 1751-1 : règles communes aux baux des maisons et des biens ruraux. Obligations du bailleur (délivrance, entretien, garantie) et du locataire (paiement du loyer, usage paisible, restitution).
Articles 1752 à 1762 : règles particulières aux baux à loyer (baux d'habitation urbains).
Loi du 6 juillet 1989 (article 2) : définit son propre champ d'application et en exclut explicitement plusieurs catégories de locations, qui restent alors soumises au code civil.

Exclusions prévues par la loi de 1989

L'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 liste les locations qui échappent à son champ d'application et restent régies par le code civil :

Les locations consenties à des personnes morales (sociétés, associations, ambassades).
Les locations saisonnières.
Les logements de fonction.
Les locations à usage mixte (professionnel et habitation), sous conditions.
Les locations de résidences secondaires (le logement n'est pas la résidence principale du preneur).

Note juridique : La qualification de "résidence principale" est appréciée par les juges en fonction des faits, notamment la durée effective d'occupation (généralement plus de 8 mois par an) et la domiciliation administrative du locataire. Une clause contractuelle ne suffit pas à elle seule à exclure l'application de la loi de 1989.

Bail civil vs autres types de baux

Le droit locatif français distingue plusieurs régimes selon la destination du logement et la qualité du preneur. Ce tableau compare les quatre principaux types de baux d'habitation.

Critère	Bail loi 1989 (non meublé)	Bail meublé (loi 1989)	Bail mobilité	Bail civil (code civil)
Texte applicable	Loi 6 juil. 1989	Loi 6 juil. 1989	Loi 6 juil. 1989 (titre Ier ter)	Code civil art. 1713-1778
Destination	Résidence principale	Résidence principale	Résidence principale temporaire	Hors résidence principale
Preneur	Personne physique	Personne physique	Personne physique en mobilité	Personne physique ou morale
Durée minimale	3 ans (bailleur particulier)	1 an (9 mois étudiant)	1 mois	Aucune
Durée maximale	Aucune	Aucune	10 mois (non renouvelable)	Aucune
Dépôt de garantie	Plafonné à 1 mois de loyer	Plafonné à 2 mois de loyer	Interdit	Libre
Encadrement des loyers	Oui (zones tendues)	Oui (zones tendues)	Oui (zones tendues)	Non
Préavis locataire	3 mois (1 mois zone tendue)	1 mois	1 mois	Libre (selon contrat)
Renouvellement	Automatique	Automatique	Non renouvelable	Selon clause contractuelle

Avantages et inconvénients

Le bail civil convient à des situations précises. Il est utile de peser ses points forts et ses limites avant de l'utiliser.

Avantages

✓ Durée librement fixée : adapté aux contrats courts ou atypiques.
✓ Loyer librement négocié : aucun plafond légal, aucune zone tendue.
✓ Dépôt de garantie sans plafond : le bailleur peut exiger une garantie plus élevée.
✓ Préavis sur mesure : le contrat fixe les conditions de résiliation qui conviennent aux deux parties.
✓ Compatible avec les personnes morales : sociétés, associations, missions diplomatiques.
✓ Pas de renouvellement automatique obligatoire : le bailleur reprend son bien à l'échéance.

Inconvénients

✗ Aucune protection légale minimale pour le locataire : tout dépend du contrat.
✗ Risque de requalification si le logement devient la résidence principale de fait.
✗ Moins de clarté pour les locataires peu familiers du droit : les clauses peuvent être défavorables.
✗ Dépôt de garantie non plafonné : le locataire peut être exposé à des montants élevés.
✗ Pas de modèle type obligatoire : chaque contrat est différent, ce qui complexifie la comparaison.
✗ Résiliation possible sans préavis si aucune clause ne l'encadre : risque pour les deux parties.

Conseil : Quel que soit le type de bail civil utilisé, il est recommandé de rédiger un contrat écrit détaillé qui prévoit explicitement la durée, le montant du loyer, les conditions de révision, le préavis et les modalités de restitution du dépôt de garantie. Sans clause écrite, les parties s'en remettent aux seules dispositions supplétives du code civil, qui sont peu nombreuses.

Cas d'usage typiques

Le bail civil s'applique dans plusieurs situations concrètes. Voici les plus fréquentes.

Résidence secondaire

Un propriétaire loue sa maison de vacances à un locataire qui dispose par ailleurs d'une résidence principale ailleurs. Le logement n'est pas occupé plus de 8 mois par an. La loi de 1989 ne s'applique pas. Le bail civil fixe librement la durée et le loyer annuel.

Location saisonnière

Un studio parisien est loué à un touriste ou un professionnel de passage pour quelques semaines. La durée est courte, le loyer est libre. C'est la forme la plus classique du bail civil en zone urbaine.

Bail société (personne morale)

Une entreprise signe un bail en son nom propre pour loger un salarié expatrié ou un dirigeant en mission à Paris. Le preneur est la société, pas l'individu. La loi de 1989 est inapplicable : seul le code civil régit le contrat. C'est le cas d'usage le plus sécurisé juridiquement, car la requalification en bail résidence principale est impossible tant que le preneur reste la personne morale.

Logement de fonction

Un employeur met à disposition un logement au titre de l'exercice des fonctions d'un salarié. L'occupation est liée au contrat de travail. Dès la cessation du contrat de travail, l'occupation du logement prend fin selon les conditions prévues.

Location à un expatrié ou professionnel en mobilité

Un professionnel étranger s'installe en France pour une mission de plusieurs mois. Il conserve sa résidence principale à l'étranger. Le bail civil s'applique, qu'il signe en son nom propre ou via son employeur. Dans ce contexte, la plateforme Wunderflats accompagne régulièrement bailleurs et locataires sur ce type de bail pour des locations meublées de durée intermédiaire.

Questions fréquentes

Le bail civil est-il légal pour une résidence principale ?

Non. Si le logement constitue la résidence principale du locataire, la loi du 6 juillet 1989 s'applique obligatoirement. Utiliser un bail civil dans ce cas est illégal. Un juge peut requalifier le contrat en bail loi 1989, avec toutes les conséquences qui en découlent pour le bailleur : allongement de la durée, remboursement du trop-perçu de loyer, dommages-intérêts éventuels.

Quelle est la durée minimale d'un bail civil ?

Le code civil ne fixe aucune durée minimale. Les parties sont libres de convenir de la durée qui leur convient, qu'il s'agisse de quelques jours, de plusieurs mois ou de plusieurs années. Cette flexibilité est l'un des principaux atouts du bail civil pour les locations de courte ou moyenne durée.

Le loyer d'un bail civil est-il encadré ?

Non. Le loyer est librement fixé par les parties. Les dispositifs d'encadrement des loyers qui s'appliquent dans certaines villes (Paris, Lyon, Bordeaux, etc.) ne concernent que les baux soumis à la loi de 1989. Le bail civil y échappe entièrement. La seule exigence jurisprudentielle est que le loyer soit "sérieux" : il ne doit être ni dérisoire ni manifestement excessif au point de caractériser une clause abusive.

Un bail civil peut-il être conclu avec une société ?

Oui, et c'est même le cas d'usage pour lequel le bail civil est le plus sécurisé juridiquement. Lorsque le preneur est une personne morale (société, association, ambassade), la loi de 1989 ne peut pas s'appliquer, quelle que soit la destination effective du logement. Le contrat est régi exclusivement par le code civil. C'est un montage fréquent pour les entreprises qui logent des salariés expatriés ou en mission.

Comment se protéger contre le risque de requalification ?

Plusieurs précautions s'imposent au bailleur. Il est conseillé de demander au locataire la preuve qu'il dispose d'une résidence principale distincte (avis de taxe d'habitation, bail en cours ailleurs). Le contrat doit préciser expressément la destination du logement (résidence secondaire, logement saisonnier, etc.). Si le locataire est une société, le bail doit être signé par la personne morale, pas par le salarié bénéficiaire. En cas de doute, l'avis d'un professionnel du droit (notaire ou avocat) est recommandé.

Le bail civil est-il adapté aux locations meublées pour expatriés ?

Oui, dans la mesure où l'expatrié conserve sa résidence principale hors de France. Si le logement en France constitue sa résidence principale effective, la loi de 1989 s'applique et le bail civil ne peut pas être utilisé. Dans le cas d'un bail société (la société de l'expatrié signe le bail), le régime du code civil s'applique sans ambiguïté, indépendamment de la durée d'occupation.