Dernière mise à jour :
Avis juridique : Cet article est fourni à titre d'information générale. Il ne constitue pas un conseil juridique personnalisé. Les règles présentées sont celles en vigueur à la date de mise à jour indiquée ci-dessus. Pour toute situation spécifique, consultez un professionnel du droit ou de la gestion immobilière.
Points clés à retenir
- L'encadrement des loyers est une expérimentation issue de l'article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongée jusqu'au 23 novembre 2026.
- En 2026, 72 communes sont concernées : Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier, Plaine Commune, Est Ensemble, Pays Basque et Grenoble-Alpes Métropole.
- Le loyer est plafonné au loyer de référence majoré, soit 120 % du loyer de référence fixé annuellement par arrêté préfectoral.
- Un complément de loyer est possible uniquement pour des caractéristiques exceptionnelles. Il est interdit pour les logements classés F ou G au DPE.
- Sanctions : 5 000 EUR pour une personne physique, 15 000 EUR pour une personne morale (article 140 III de la loi ELAN).
Principe légal : la loi ELAN et l'encadrement des loyers
L'encadrement des loyers en France repose sur l'article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELAN (Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique). Ce mécanisme est une expérimentation : des collectivités volontaires peuvent le mettre en place pour une durée limitée, à condition d'être situées en zone tendue et de démontrer un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements.
Concrètement, chaque année, le préfet de département concerné publie un arrêté fixant des loyers de référence au mètre carré. Ces références varient selon quatre critères : le nombre de pièces, l'époque de construction du bâtiment, le type de location (meublé ou vide) et la zone géographique au sein de la commune. L'arrêté définit trois niveaux : le loyer de référence (médian), le loyer de référence minoré (70 % du médian) et le loyer de référence majoré (120 % du médian). C'est ce dernier qui constitue le plafond légal.
L'expérimentation, initialement prévue jusqu'en 2023, a été prolongée à plusieurs reprises. Le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 a confirmé sa prorogation jusqu'au 31 juillet 2026. La date de fin de l'expérimentation ELAN est fixée au 23 novembre 2026. Au-delà, une décision législative sera nécessaire pour pérenniser, modifier ou supprimer le dispositif.
Comment calculer le loyer maximum autorisé
La formule de base
Le loyer mensuel hors charges ne peut pas dépasser :
Loyer maximum = Surface habitable (m²) × Loyer de référence majoré (EUR/m²)
Le loyer de référence majoré est publié chaque année dans l'arrêté préfectoral applicable à la commune. Il diffère selon le nombre de pièces, l'époque de construction et le caractère meublé ou vide du logement.
Le complément de loyer
Dans certains cas, un complément de loyer peut être ajouté au loyer de référence majoré. Il est strictement encadré :
- Le logement doit présenter des caractéristiques de localisation ou de confort véritablement exceptionnelles (vue imprenable sur un monument historique, grande terrasse privative en centre-ville, etc.).
- Le logement ne doit pas être classé F ou G au DPE.
- Le logement ne doit pas comporter d'équipements vétustes.
- Le bailleur doit mentionner le complément de loyer dans le bail et en justifier les motifs par écrit.
- Le locataire peut contester le complément de loyer devant la commission de conciliation dans les trois mois suivant la signature du bail.
Exemple de calcul
Pour un appartement meublé de 2 pièces, construit avant 1946, de 35 m², à Paris (zone 1) :
- Loyer de référence médian : 31,20 EUR/m² (exemple indicatif)
- Loyer de référence majoré (120 %) : 37,44 EUR/m²
- Loyer maximum : 35 m² × 37,44 EUR = 1 310,40 EUR/mois hors charges
Les valeurs exactes sont disponibles sur encadrementdesloyers.gouv.fr pour chaque commune.
Tableau : villes et zones soumises à l'encadrement des loyers en 2026
Ce tableau recense l'ensemble des territoires où l'encadrement renforcé est actif au moment de la mise à jour de cet article. La liste est fondée sur les arrêtés préfectoraux publiés et les informations officielles de l'ANIL et du site encadrementdesloyers.gouv.fr.
| Ville / Zone | Statut | En vigueur depuis | Notes |
|---|---|---|---|
| Paris (intramuros) | Actif | Juillet 2019 | Arrêté préfectoral annuel. Simulateur disponible sur encadrementdesloyers.gouv.fr. 80 zones géographiques internes. |
| Lille, Hellemmes, Lomme (Métropole Européenne de Lille) |
Actif | Mars 2020 | 3 communes du coeur de la MEL. Arrêté du préfet du Nord. |
| Plaine Commune (Seine-Saint-Denis) Saint-Denis, Aubervilliers, Saint-Ouen, L'Île-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Stains, Villetaneuse |
Actif | Juin 2021 | 8 communes de l'EPT Plaine Commune. Arrêté préfectoral Seine-Saint-Denis. |
| Est Ensemble (Seine-Saint-Denis) Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin, Romainville |
Actif | Décembre 2021 | 9 communes de l'EPT Est Ensemble. Arrêté préfectoral Seine-Saint-Denis. |
| Lyon et Villeurbanne (Métropole de Lyon) |
Actif | Novembre 2021 | Suspendu puis réactivé à la suite d'un recours juridictionnel. Arrêté du préfet du Rhône. Simulateur disponible pour Lyon et Villeurbanne. |
| Montpellier | Actif | Juillet 2022 | Première ville de la région Occitanie à appliquer le dispositif. Arrêté du préfet de l'Hérault. |
| Bordeaux | Actif | Juillet 2022 | Périmètre : la commune de Bordeaux uniquement. Arrêté du préfet de la Gironde. |
| Pays Basque Bayonne, Biarritz, Anglet, Hendaye, Saint-Jean-de-Luz et 19 autres communes |
Actif | 25 novembre 2024 | 24 communes de la Communauté d'Agglomération Pays Basque. Valide jusqu'au 25 novembre 2026. Arrêté du préfet des Pyrénées-Atlantiques. |
| Grenoble-Alpes Métropole Grenoble, Échirolles, Saint-Martin-d'Hères, Fontaine, Meylan et 23 autres communes |
Actif | 20 janvier 2025 | 28 communes de la métropole grenobloise. Loyers de référence mis à jour par arrêté du 6 janvier 2026 pour les baux signés à partir du 20 janvier 2026. |
Attention : Cette liste est indicative. D'autres communes pourraient rejoindre le dispositif en 2026 (notamment dans l'agglomération d'Annemasse et autour de Marseille). Vérifiez toujours la situation de votre logement sur encadrementdesloyers.gouv.fr avant de fixer ou de signer un bail.
Exceptions et cas particuliers
Contrats non soumis à l'encadrement
L'encadrement des loyers ne s'applique pas à tous les types de baux. Les contrats suivants sont exclus du dispositif :
- Meublés de tourisme (locations de courte durée, type Airbnb) : ces locations ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 et sont donc hors champ.
- Baux commerciaux : soumis au statut des baux commerciaux, pas à la loi ELAN.
- Locations étudiantes en résidence spécialisée : résidences universitaires sous convention APL spécifique.
- Logements HLM et logements conventionnés APL : leurs loyers sont déjà réglementés par d'autres dispositifs.
Le cas du bail mobilité
Point de vigilance : Contrairement à une idée répandue, le bail mobilité est bien soumis à l'encadrement des loyers dans les communes concernées. Le bailleur ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré au motif d'utiliser ce type de contrat. Cette règle a été confirmée par la pratique administrative et les premières décisions judiciaires.
Logements construits après 1948 et neufs
Tous les logements, quelle que soit leur époque de construction, sont soumis à l'encadrement dès lors que la commune est couverte par un arrêté préfectoral. Toutefois, l'époque de construction est un critère qui fait varier le loyer de référence applicable. Les logements construits après 1990 bénéficient en général de loyers de référence plus élevés que les constructions antérieures à 1946.
En revanche, pour la première mise en location d'un logement neuf n'ayant jamais été loué, ou ayant fait l'objet de travaux importants, certaines dérogations peuvent s'appliquer. Consultez l'arrêté préfectoral local pour vérifier les modalités précises.
Checklist : vérifier la conformité de son loyer
- ☐ Ma commune est-elle concernée ? Vérifiez la liste ci-dessus ou consultez encadrementdesloyers.gouv.fr.
- ☐ J'ai identifié le bon loyer de référence majoré : en fonction du nombre de pièces, de l'époque de construction, du type de location (vide ou meublé) et de la zone interne à la commune.
- ☐ Mon loyer hors charges ne dépasse pas : surface (m²) x loyer de référence majoré (EUR/m²).
- ☐ Si j'applique un complément de loyer : les caractéristiques exceptionnelles sont mentionnées dans le bail et justifiées par écrit. Le DPE n'est pas F ou G.
- ☐ Le bail mentionne : le loyer de référence, le loyer de référence majoré et, le cas échéant, le montant et les motifs du complément de loyer.
- ☐ Le type de contrat est bien soumis à l'encadrement : bail meublé, bail vide ou bail mobilité (oui). Meublé tourisme ou bail commercial (non).
Sanctions en cas de non-respect
Le non-respect de l'encadrement des loyers expose le bailleur à deux types de conséquences :
Amendes administratives (article 140 III de la loi ELAN)
5 000 EUR
Amende maximale pour une personne physique (bailleur particulier)
15 000 EUR
Amende maximale pour une personne morale (société, SCI, etc.)
Recours du locataire
Indépendamment de la sanction administrative, le locataire dispose de plusieurs recours :
- Commission de conciliation : saisine gratuite pour contester un complément de loyer dans les 3 mois suivant la signature du bail.
- Juge des contentieux de la protection : action en justice pour obtenir la réduction du loyer à son niveau légal et le remboursement des sommes perçues en trop.
- Signalement : possibilité de signaler un loyer abusif aux services de la DRIHL (Île-de-France) ou de la DDETSPP selon la région.
La prescription pour agir en remboursement du trop-perçu est de 3 ans à compter du paiement de chaque loyer litigieux.
Comment vérifier son loyer de référence
Chaque commune couverte dispose d'un simulateur ou d'un outil de consultation en ligne. Voici les ressources officielles :
| Zone | Ressource officielle |
|---|---|
| Toutes les zones (portail national) | encadrementdesloyers.gouv.fr |
| Paris | OLAP — observatoire-des-loyers.fr |
| Lille (MEL) | Arrêté préfectoral publié sur prefectures-region.gouv.fr (Hauts-de-France) |
| Lyon / Villeurbanne | encadrementdesloyers.gouv.fr + OLAP Rhône-Alpes |
| Grenoble-Alpes Métropole | Arrêté préfectoral Isère, publié sur isere.gouv.fr |
| Pays Basque | Arrêté préfectoral Pyrénées-Atlantiques (pyrenees-atlantiques.gouv.fr) |
| Information générale (ANIL) | anil.org — fiches pratiques par département |
Conseil : Avant de signer un bail, propriétaire et locataire ont intérêt à consulter ensemble le simulateur officiel. Cela évite les litiges ultérieurs et garantit que le loyer inscrit dans le contrat est bien conforme à la réglementation en vigueur à la date de signature.
Questions fréquentes
Comment savoir si mon logement est soumis à l'encadrement des loyers ?
Rendez-vous sur encadrementdesloyers.gouv.fr. Entrez l'adresse du logement : le site indique si la commune est couverte par un arrêté préfectoral et affiche le loyer de référence applicable selon le type de bail, le nombre de pièces, l'époque de construction et le type de location (meublé ou vide).
Quel est le plafond légal du loyer ?
Le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré, soit 120 % du loyer de référence fixé par arrêté préfectoral. Un complément de loyer peut s'ajouter uniquement si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles de localisation ou de confort, et sous réserve que le DPE ne soit pas classé F ou G.
Le bail mobilité est-il soumis à l'encadrement des loyers ?
Oui. Le bail mobilité est soumis au loyer de référence majoré dans les communes où l'encadrement s'applique. Le bailleur ne peut pas fixer librement le loyer sous prétexte d'utiliser ce type de bail.
Quelles sont les sanctions en cas de dépassement du loyer ?
Le bailleur risque une amende administrative de 5 000 EUR s'il est une personne physique, et de 15 000 EUR s'il est une personne morale (article 140 III de la loi ELAN). Le locataire peut également saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir une réduction du loyer et le remboursement du trop-perçu.
Jusqu'à quand l'encadrement des loyers est-il en vigueur ?
L'expérimentation prévue par la loi ELAN prend fin le 23 novembre 2026. Elle a été prolongée par le décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 jusqu'au 31 juillet 2026 pour certaines zones. Au-delà, une décision législative ou réglementaire sera nécessaire pour pérenniser ou supprimer le dispositif.
Mon logement est classé F ou G au DPE. Puis-je appliquer un complément de loyer ?
Non. La loi interdit explicitement tout complément de loyer pour un logement classé F ou G au DPE, ainsi que pour les logements présentant des équipements vétustes. Le loyer est donc plafonné au loyer de référence majoré, sans possibilité de dérogation.
L'encadrement des loyers s'applique-t-il aux meublés de tourisme ?
Non. Les meublés de tourisme (locations de courte durée type Airbnb) ne relèvent pas de la loi du 6 juillet 1989 et ne sont donc pas soumis à l'encadrement des loyers. En revanche, toute location meublée à usage de résidence principale (bail meublé classique ou bail mobilité) est bien concernée.
Sources
- Loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l'aménagement et du numérique (ELAN), article 140 — legifrance.gouv.fr
- Décret n° 2025-652 du 15 juillet 2025 relatif à la prolongation de l'expérimentation — legifrance.gouv.fr
- Portail national de l'encadrement des loyers — encadrementdesloyers.gouv.fr
- ANIL — Agence nationale pour l'information sur le logement — anil.org
- Service-public.fr — Fiche pratique encadrement des loyers — service-public.fr
- Arrêté préfectoral du 6 janvier 2026 — Grenoble-Alpes Métropole (loyers de référence 2026) — isere.gouv.fr
- Arrêté préfectoral du 25 novembre 2024 — Communauté d'Agglomération Pays Basque — pyrenees-atlantiques.gouv.fr
- PAP.fr — Encadrement des loyers, état des lieux 2026 — pap.fr
Les informations de cet article sont vérifiées à la date du . La réglementation peut évoluer. Consultez les sources officielles pour toute décision contractuelle.
