En signant un bail de location, un locataire s'engage non seulement à payer un loyer, mais aussi des charges dites « récupérables ». Ces charges correspondent à des dépenses que le propriétaire paie en premier lieu, puis se fait rembourser par le locataire : entretien de l'ascenseur, eau des parties communes, éclairage des couloirs, taxe d'enlèvement des ordures ménagères... Mais tout ne peut pas être facturé. La loi française encadre strictement la liste de ces charges.
Pour les logements du parc privé, la liste est exhaustive et fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut pas y ajouter d'autres postes. Ce guide détaille les charges que vous pouvez légitimement devoir, celles que vous n'avez pas à payer, le mode de paiement selon votre type de bail, et vos droits lors de la régularisation annuelle. Il concerne les locations à usage de résidence principale, qu'elles soient vides ou meublées.
⚠ Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. Les textes peuvent évoluer : consultez un professionnel du droit ou l'ADIL de votre département pour toute situation personnelle.
Points essentiels
- La liste des charges récupérables dans le parc privé est exhaustive : fixée par le décret n°87-713 de 1987, le propriétaire ne peut pas y ajouter d'autres postes.
- Les principales charges récupérables concernent : eau, chauffage collectif, ascenseur, parties communes, espaces extérieurs et taxes (TEOM, balayage, assainissement).
- Pour un logement vide, les charges sont payées par provisions mensuelles avec une régularisation obligatoire au moins une fois par an.
- Pour un logement meublé, le bail peut prévoir un paiement par forfait ou par provisions. Le bail mobilité fonctionne toujours au forfait.
- Le locataire a le droit de consulter les justificatifs dans les 6 mois suivant l'envoi du décompte annuel.
Cadre légal
En France, les charges locatives récupérables sont définies par deux textes principaux. Pour les logements du parc privé (non meublé ou meublé, hors logement social), le décret n°87-713 du 26 août 1987 fixe une liste exhaustive et limitative. Aucun poste de dépense non mentionné dans ce décret ne peut être récupéré auprès du locataire, même si le bail le prévoit. Une telle clause serait réputée non écrite.
Les modalités de paiement des charges pour les logements vides sont régies par l'article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Pour les logements meublés, c'est l'article 25-10 qui s'applique. Pour les logements sociaux (HLM), un décret spécifique (n°82-955 du 9 novembre 1982) s'applique, et la liste peut être complétée par des accords collectifs.
Ce guide porte sur le parc privé. Si vous occupez un logement social, les règles peuvent différer : rapprochez-vous de votre bailleur social ou de l'ADIL.
Liste des charges récupérables
Le décret de 1987 organise les charges récupérables en six catégories principales. Le tableau ci-dessous en donne un aperçu synthétique, suivi du détail par catégorie.
| Catégorie | Principaux postes récupérables |
|---|---|
| Ascenseurs et monte-charge | Électricité, entretien courant (visites périodiques, nettoyage, inspection câbles), petits matériels, menues réparations cabine et paliers |
| Eau et chauffage collectif | Eau froide et chaude de tous les occupants, eau parties communes, produits de traitement, énergie fournie, entretien compteurs, réparation fuites sur joints |
| Installations individuelles | Chauffage et eau chaude individuels, distribution d'eau dans les parties privatives (joints, réglage débit, dépannage) |
| Parties communes intérieures | Électricité, produits d'entretien et désinfection, minuterie, tapis, vide-ordures, réparation aspirateur, frais de personnel d'entretien |
| Espaces extérieurs | Voies de circulation, parkings, abords des espaces verts, équipements de jeux pour enfants |
| Taxes et redevances | Taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères (TEOM), taxe de balayage, redevance d'assainissement |
| Gardien / employé d'immeuble | Salaire, sous certaines conditions définies par décret |
Il est important de noter que l'électricité consommée dans le logement par le locataire ne fait pas partie des charges récupérables : chaque locataire doit souscrire son propre abonnement auprès d'un fournisseur d'énergie.
Ce qui n'est pas récupérable
Certaines dépenses restent intégralement à la charge du propriétaire et ne peuvent pas être répercutées sur le locataire, même si elles concernent l'immeuble. En voici les exemples les plus courants :
- Contrôle technique quinquennal de l'ascenseur : ce contrôle obligatoire tous les 5 ans n'est pas une charge récupérable, contrairement à l'entretien courant.
- Gros travaux de réparation ou de remplacement : remplacement d'une chaudière collective, ravalement de façade, réfection de toiture. Ces travaux sont à la charge du propriétaire.
- Honoraires de gestion locative : les frais d'agence ou de gestion liés à la gestion du bail ne peuvent pas être récupérés sur le locataire au titre des charges.
- Tout poste absent du décret n°87-713 : la liste étant exhaustive, toute dépense non mentionnée reste à la charge du bailleur.
💡 Conseil : Si vous recevez un appel de charges comportant des postes inhabituels, demandez systématiquement les justificatifs au propriétaire. En l'absence de justificatif, vous pouvez contester le montant devant le juge des contentieux de la protection ou via la Commission départementale de conciliation (gratuite).
Modes de paiement selon le type de bail
Le mode de paiement des charges varie selon la nature du bail. Cette distinction est importante pour anticiper vos obligations.
| Type de bail | Mode de paiement | Régularisation annuelle |
|---|---|---|
| Logement vide (non meublé) | Provisions mensuelles obligatoires | Oui, au moins 1 fois par an |
| Logement meublé (bail d'habitation) | Forfait ou provisions (selon ce qui est prévu dans le bail) | Oui si provisions ; non si forfait |
| Bail mobilité | Forfait obligatoire, versé avec le loyer | Non |
Paiement par provisions (logements vides et meublés avec régularisation)
Le propriétaire fixe chaque mois un montant de provision basé sur le budget prévisionnel et les dépenses des années passées. Ce montant est payé simultanément au loyer. Il fait ensuite l'objet d'une régularisation au moins une fois par an.
Dans les immeubles dotés de dispositifs de télé-relevé individualisés pour le chauffage ou l'eau chaude sanitaire, le propriétaire doit transmettre chaque mois au locataire les données de consommation correspondantes.
Paiement par forfait (logements meublés et bail mobilité)
Le montant du forfait est inscrit dans le bail. Il est versé en même temps que le loyer selon la périodicité prévue. Le forfait ne peut pas être disproportionné par rapport aux charges appliquées au locataire précédent. Il ne donne pas lieu à régularisation ultérieure, mais peut être révisé chaque année dans les mêmes conditions que le loyer.
La régularisation annuelle
Pour les baux avec paiement par provisions, la régularisation annuelle est un moment clé. Elle permet d'aligner les provisions versées sur les dépenses réelles. Voici les points essentiels à connaître :
- Fréquence : au moins une fois par an.
- Un mois avant la régularisation : le propriétaire doit communiquer le décompte des charges par nature (électricité, eau chaude, eau froide, ascenseur...) et le mode de répartition entre les logements. Sur demande du locataire, ce récapitulatif doit être transmis par courrier ou mail.
- Si les provisions dépassent les dépenses réelles : le propriétaire doit reverser le trop-perçu au locataire.
- Si les provisions sont insuffisantes : le propriétaire peut demander un complément.
- Délai de prescription : le propriétaire peut réclamer des charges impayées pendant 3 ans. Ce délai s'applique aussi au locataire qui souhaite récupérer un trop-versé.
- Régularisation tardive : si la régularisation n'est pas effectuée avant la fin de l'année civile suivant l'année d'exigibilité, le locataire peut exiger un paiement échelonné sur 12 mois par courrier recommandé avec accusé de réception.
ℹ Info : Lorsque le contrat de fourniture d'eau n'est pas individualisé dans un immeuble, le propriétaire doit transmettre une fois par an la facture d'eau et les informations sur la qualité de l'eau communiquées par la commune ou l'intercommunalité.
Vos droits en tant que locataire
La loi vous donne plusieurs droits pour contrôler les charges qui vous sont demandées. En voici les principaux :
- Droit de consulter les justificatifs : durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte de régularisation, le propriétaire ou l'agence doit tenir à votre disposition l'ensemble des pièces justificatives (factures, contrats d'entretien, relevés de consommation...).
- Droit d'obtenir le récapitulatif : sur simple demande, le propriétaire doit vous transmettre le récapitulatif des charges par mail ou par courrier.
- Droit à l'échelonnement : si le propriétaire effectue un rappel de charges tardif, vous pouvez demander un étalement sur 12 mois si la régularisation aurait dû intervenir avant la fin de l'année civile précédente.
- Droit de contester : en cas de désaccord sur le montant des charges, vous pouvez saisir gratuitement la Commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice. En dernier recours, le juge des contentieux de la protection est compétent.
⚠ Attention : Vous ne pouvez pas déduire un trop-versé de charges de votre prochain loyer sans accord préalable du propriétaire. Attendez la régularisation officielle ou engagez une procédure amiable pour obtenir le remboursement.
Questions fréquentes sur les charges locatives
Mon propriétaire peut-il me facturer des charges qui ne sont pas dans le décret ?
Non. Pour les logements du parc privé, la liste des charges récupérables est exhaustive et fixée par le décret n°87-713 du 26 août 1987. Le propriétaire ne peut pas facturer des postes qui n'y figurent pas. Toute clause du bail tentant d'étendre cette liste est réputée non écrite et donc inapplicable.
Qu'est-ce que la régularisation annuelle des charges ?
C'est le mécanisme qui permet de comparer, au moins une fois par an, les provisions versées par le locataire et les dépenses réellement engagées par le propriétaire. Si les provisions sont supérieures aux dépenses réelles, le propriétaire reverse le trop-perçu. Dans le cas contraire, il demande un complément. Un mois avant la régularisation, le propriétaire doit communiquer le décompte par nature de charge et, si nécessaire, une note sur le mode de calcul du chauffage collectif.
Le locataire peut-il vérifier les justificatifs des charges ?
Oui. Durant les 6 mois suivant l'envoi du décompte de régularisation, le propriétaire est tenu de mettre à disposition du locataire l'ensemble des documents justificatifs. Sur demande, il doit transmettre le récapitulatif des charges par courrier ou par mail. Si le propriétaire ne répond pas à ces demandes, vous pouvez saisir la Commission départementale de conciliation.
Que faire si le propriétaire envoie un rappel de charges très important plusieurs années après ?
C'est légal jusqu'à 3 ans après la date d'exigibilité de la dette. Toutefois, si la régularisation n'a pas été faite avant la fin de l'année civile suivant l'année concernée, vous pouvez exiger un paiement échelonné sur 12 mois en envoyant une lettre recommandée avec accusé de réception. Par ailleurs, le juge des contentieux de la protection peut refuser un rappel tardif s'il juge qu'il est déloyal, brutal ou consécutif d'une faute du propriétaire.
Le contrôle technique de l'ascenseur est-il une charge récupérable ?
Non. Le contrôle technique quinquennal (obligatoire tous les 5 ans) de l'ascenseur n'est pas une charge récupérable : il reste à la charge du propriétaire. En revanche, les frais d'entretien courant, de nettoyage, d'éclairage de la cabine et les menues réparations (boutons, charnières de portes, fusibles) restent bien récupérables.
Sources
- Service-public.fr — Charges à payer par le locataire (charges locatives ou charges récupérables), mis à jour le 15 avril 2025
- Légifrance — Décret n°87-713 du 26 août 1987 fixant la liste des charges récupérables sur les locataires
- Légifrance — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 23 (logement vide : paiement des charges)
- Légifrance — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 25-10 (logement meublé : paiement des charges)
