L'état des lieux est l'un des documents les plus importants d'une location. Il sert de référence pour comparer l'état du logement à l'entrée et à la sortie du locataire, et conditionne directement la restitution — totale ou partielle — du dépôt de garantie. Un état des lieux bien réalisé protège le locataire contre des retenues injustifiées. Un état des lieux bâclé ou absent peut, au contraire, lui coûter cher.
En France, l'état des lieux est régi par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 (article 3-2) et le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 qui en précise le contenu obligatoire. Ce guide couvre les deux temps de l'état des lieux : l'entrée dans le logement et la sortie. Il explique comment se déroule chaque étape, ce que le document doit impérativement contenir, quels sont vos droits en cas de désaccord et comment contester une retenue sur dépôt de garantie.
⚠ Avertissement : Ce guide est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique. Les règles peuvent évoluer : vérifiez les textes en vigueur et consultez un professionnel du droit ou l'ADIL de votre département pour toute situation personnelle.
Points essentiels
- L'état des lieux doit être réalisé de manière contradictoire : en présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants), dans de bonnes conditions d'éclairage.
- Le locataire d'un logement non meublé peut ajouter des observations dans les 10 jours ouvrables suivant la signature de l'état des lieux d'entrée.
- La vétusté (usure normale liée au temps) ne peut jamais être imputée au locataire.
- Si l'une des parties refuse l'état des lieux amiable, un commissaire de justice peut être mandaté. Les frais sont partagés par moitié.
- En cas de litige inférieur à 5 000 EUR, la saisine de la Commission départementale de conciliation est obligatoire avant tout recours judiciaire.
Cadre légal
L'obligation de réaliser un état des lieux est posée par l'article 3-2 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Le décret n°2016-382 du 30 mars 2016 en fixe le contenu minimum et les modalités d'établissement.
Deux états des lieux sont prévus : l'un à l'entrée dans le logement, l'autre à la sortie lors de la remise des clés. Ils doivent être réalisés selon la même forme : soit un document unique avec deux colonnes (entrée et sortie), soit deux documents séparés de présentation similaire. Depuis 2024, un arrêté du 25 février 2026 fixe les nouveaux tarifs réglementés des commissaires de justice.
Les règles s'appliquent aux logements loués à titre de résidence principale, qu'ils soient vides ou meublés.
L'état des lieux d'entrée
L'état des lieux d'entrée se réalise lors de la remise des clés, au moment où le locataire prend possession du logement. C'est le document de référence : il décrit précisément l'état du logement et de ses équipements au début de la location.
Comment il se réalise
Il doit être établi de manière contradictoire, c'est-à-dire en présence du locataire et du propriétaire (ou de leurs représentants), dans de bonnes conditions d'éclairage. Il est remis à chaque partie au moment de la signature, en main propre ou par voie dématérialisée.
Il est recommandé de convenir de la date par courrier recommandé avec accusé de réception pour conserver une trace de la démarche.
Ajouter des observations après la signature
Si le locataire constate des défauts après avoir signé l'état des lieux d'entrée, il peut encore les faire valoir. Pour un logement non meublé, il dispose d'un délai de 10 jours ouvrables suivant la signature pour envoyer ses observations au propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Pour les problèmes liés au chauffage, ce délai s'étend jusqu'à la fin de la première période de chauffe.
Si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux d'entrée
Lorsque le propriétaire refuse d'établir l'état des lieux d'entrée, le locataire doit lui adresser une mise en demeure. Si le propriétaire persiste, il devra prouver à la fin du bail qu'il avait bien remis le logement en bon état pour faire valoir un dommage causé par le locataire. C'est donc le propriétaire qui supporte le risque en cas d'absence d'état des lieux d'entrée imputable à sa seule volonté.
Si le locataire refuse de faire l'état des lieux d'entrée
Le locataire est alors présumé avoir reçu le logement en bon état locatif. Il devra le restituer en bon état, sauf s'il peut prouver le mauvais état initial, par exemple via des photographies réalisées par un commissaire de justice.
L'état des lieux de sortie
L'état des lieux de sortie se réalise lors de la remise des clés à la fin du bail. Il documente l'état du logement au départ du locataire et permet de comparer avec l'état constaté à l'entrée. C'est cet écart qui détermine si des retenues sur le dépôt de garantie sont justifiées.
Comment il se réalise
Comme pour l'état des lieux d'entrée, il doit être réalisé contradictoirement, dans de bonnes conditions d'éclairage, lors de la libération des lieux ou très peu de temps après. Le logement doit contenir les éléments mentionnés dans le bail au moment du constat.
Le document est remis à chaque partie au moment de la signature. Le locataire peut — et doit — y noter ses observations ou réserves avant de signer, si certains points lui semblent contestables. Une signature sans réserve vaut acceptation de l'état tel que décrit.
Ce que le document doit contenir
La liste minimale des informations à faire figurer dans un état des lieux est fixée par le décret de 2016. Un état des lieux incomplet peut être contesté.
- Type d'état des lieux : entrée ou sortie.
- Date d'établissement.
- Localisation du logement.
- Identité des parties : nom ou dénomination du locataire et du bailleur, domicile ou siège social du bailleur.
- Noms et coordonnées des mandataires éventuels (agence immobilière, représentant).
- Relevés des compteurs individuels d'eau et d'énergie.
- Inventaire des clés et moyens d'accès (clés, badges, télécommandes, codes).
- Description pièce par pièce : état des sols, murs et plafonds, des équipements et du mobilier. Le document peut être complété par des observations, des réserves ou des photos.
- Signatures des parties (ou des personnes mandatées).
- Adresse du nouveau domicile du locataire (état des lieux de sortie uniquement).
- Date de l'état des lieux d'entrée et évolutions constatées depuis l'entrée (état des lieux de sortie uniquement).
💡 Conseil : Prenez des photos en complément de l'état des lieux écrit, surtout si vous constatez des défauts existants. Joignez-les au document ou envoyez-les par courrier recommandé dans les jours suivant la remise des clés.
Amiable ou commissaire de justice : quelle option choisir ?
Dans la grande majorité des cas, l'état des lieux se réalise à l'amiable entre les parties. Mais lorsqu'une des parties refuse de participer ou de signer, il est possible de recourir à un commissaire de justice (anciennement huissier), qui établit alors un constat de sortie locatif.
| Modalité | Quand y recourir | Coût | Force probante |
|---|---|---|---|
| Amiable | Les deux parties sont présentes et acceptent de signer | Gratuit (le locataire ne peut pas être facturé par l'agence pour la sortie) | Standard |
| Commissaire de justice | Refus de participer, de faire ou de signer l'état des lieux | Tarif réglementé, partagé 50/50 entre locataire et propriétaire | Renforcée (force probante renforcée) |
Le commissaire de justice convoque les deux parties par lettre recommandée avec accusé de réception, au moins 7 jours à l'avance. Même en cas d'absence de l'une des parties, il établit le constat locatif, dont les conclusions s'imposent à tous.
Tarifs réglementés du constat locatif de sortie (métropole, en vigueur depuis mars 2026)
| Surface du logement | Frais de rédaction (TTC) | Lettres de convocation | Frais de déplacement |
|---|---|---|---|
| Jusqu'à 50 m² | 132,82 EUR | 18,06 EUR | 11,28 EUR |
| De 50 m² à 150 m² | 154,74 EUR | 18,06 EUR | 11,28 EUR |
| Plus de 150 m² | 232,12 EUR | 18,06 EUR | 11,28 EUR |
Le montant total est partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire. Ces tarifs concernent la métropole ; des barèmes spécifiques s'appliquent en Guadeloupe, Martinique, Guyane, Mayotte et à La Réunion.
Il est possible de faire vérifier gratuitement les honoraires du commissaire de justice auprès du secrétariat du tribunal dont dépend l'étude.
Vétusté et dégradations : quelle différence ?
La vétusté désigne l'usure normale résultant du passage du temps et d'une utilisation ordinaire du logement : une peinture qui jaunit, un parquet qui se ternit, des joints de salle de bain qui noircissent avec le temps. Ces évolutions sont inévitables et ne peuvent pas être imputées au locataire lors de l'état des lieux de sortie.
À l'inverse, les dégradations sont des détériorations anormales résultant d'une négligence ou d'un usage abusif : un trou dans une cloison, une moquette brûlée, une porte cassée. Celles-ci sont à la charge du locataire.
Pour clarifier la frontière entre les deux, les parties peuvent avoir convenu, au moment de la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté. Ce document définit, pour chaque type d'équipement ou de revêtement, une durée de vie indicative et un taux d'abattement annuel. La grille de vétusté n'est pas obligatoire, mais son application réduit significativement les litiges.
ℹ Info : Si une grille de vétusté n'a pas été annexée au bail, le propriétaire supporte seul le coût des réparations imputables à l'usure normale. Il ne peut pas vous facturer la remise à neuf d'équipements anciens.
Contester l'état des lieux ou les retenues sur dépôt de garantie
Si vous estimez que l'état des lieux de sortie ne reflète pas la réalité, ou que votre propriétaire retient indûment une partie de votre dépôt de garantie, voici la procédure à suivre.
Étape 1 : lettre recommandée (facultative mais utile)
Envoyez une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire ou à l'agence, en décrivant précisément les faits contestés et en joignant vos preuves (photos, factures, textes de loi applicables).
Étape 2 : Commission départementale de conciliation
Pour les litiges d'un montant inférieur ou égal à 5 000 EUR, la saisine de la Commission départementale de conciliation (CDC) est obligatoire avant tout recours judiciaire. C'est une démarche gratuite, qui vise à trouver un accord entre les parties. La CDC peut également être saisie pour des montants supérieurs, mais à titre facultatif. Un conciliateur de justice ou un médiateur civil constituent d'autres voies amiables possibles.
Étape 3 : recours judiciaire
En cas d'échec de la conciliation, le litige est porté devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire dont dépend le logement. Vous disposez de 3 ans à compter de la naissance du litige pour agir.
⚠ Attention : Si votre locataire ou propriétaire refuse de faire l'état des lieux de sortie ou ne se présente pas, n'attendez pas. Contactez un commissaire de justice sans délai. En l'absence d'état des lieux de sortie causée par le propriétaire, le locataire est présumé avoir restitué le logement en bon état.
Questions fréquentes sur l'état des lieux
Le locataire peut-il ajouter des observations après avoir signé l'état des lieux d'entrée ?
Oui. Pour un logement non meublé, le locataire dispose de 10 jours ouvrables à compter de la signature pour envoyer ses observations par courrier recommandé avec accusé de réception au propriétaire ou à l'agence. Pour les problèmes liés au chauffage (dysfonctionnements détectés lors de la première utilisation), ce délai s'étend jusqu'à la fin de la première période de chauffe suivant la remise des clés.
Que se passe-t-il si le propriétaire refuse de faire l'état des lieux de sortie ?
Si le propriétaire refuse de se présenter ou refuse d'établir l'état des lieux, le locataire peut faire appel à un commissaire de justice. Ce dernier convoque les deux parties par LRAR au moins 7 jours à l'avance. En l'absence du propriétaire à cette convocation, le commissaire dresse quand même le constat. Le locataire est alors considéré comme ayant restitué le logement en bon état, sans possibilité de contestation ultérieure par le propriétaire.
Le locataire doit-il payer les réparations dues à la vétusté ?
Non. Les dégradations résultant de l'usure normale du temps et du vieillissement des matériaux (vétusté) ne peuvent pas être imputées au locataire, même si elles sont visibles à l'état des lieux de sortie. Le propriétaire doit en assumer le coût. Pour distinguer vétusté et dégradation, les parties peuvent avoir convenu, lors de la signature du bail, d'appliquer une grille de vétusté. Sans grille, c'est souvent une source de litige.
Combien coûte un état des lieux réalisé par un commissaire de justice ?
En métropole, les tarifs réglementés applicables depuis mars 2026 sont les suivants : 132,82 EUR de frais de rédaction + 18,06 EUR pour les lettres de convocation + 11,28 EUR de frais de déplacement pour un logement jusqu'à 50 m². Ces montants sont plus élevés pour les surfaces supérieures. Le coût total est partagé par moitié entre le locataire et le propriétaire. Ces tarifs diffèrent dans les départements d'outre-mer.
Que faire si le propriétaire retient le dépôt de garantie pour des réparations contestées ?
Commencez par envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire, en contestant les retenues et en demandant les justificatifs (devis, factures). Si la démarche amiable échoue, saisissez la Commission départementale de conciliation (gratuite, obligatoire si le litige est inférieur à 5 000 EUR). En dernier recours, vous pouvez saisir le juge des contentieux de la protection. Vous disposez de 3 ans à compter de la naissance du litige pour agir.
Sources
- Service-public.fr — État des lieux de sortie d'un bail d'habitation, mis à jour le 10 mars 2026
- Service-public.fr — État des lieux d'entrée dans un bail d'habitation, mis à jour le 10 mars 2026
- Légifrance — Loi n°89-462 du 6 juillet 1989, article 3-2 (état des lieux : règles générales)
- Légifrance — Décret n°2016-382 du 30 mars 2016 relatif à l'établissement de l'état des lieux
- Légifrance — Arrêté du 25 février 2026 fixant les tarifs réglementés des commissaires de justice à partir de mars 2026
