Quel est le seuil du micro-BIC pour une location meublée classique en 2026 ?

Pour une location meublée classique (longue durée), le seuil du micro-BIC est de 77 700 EUR de recettes annuelles en 2026, avec un abattement forfaitaire de 50 %. Pour un meublé de tourisme classé, le seuil est également 77 700 EUR avec un abattement de 50 % (abaissé depuis la loi Le Meur). Pour un meublé de tourisme non classé, le seuil est de 15 000 EUR avec un abattement de 30 %.

Qu'est-ce que le régime réel pour la location meublée (LMNP) ?

Le régime réel LMNP permet de déduire les charges réelles : intérêts d'emprunt, amortissement du bien et du mobilier, frais de gestion, taxe foncière. Il est avantageux si vos charges dépassent l'abattement forfaitaire du micro-BIC. L'accompagnement d'un expert-comptable est recommandé.

Finances et revenus

Déclarer un bien immobilier aux impôts : le guide complet

Propriétaire bailleur en France ? Ce guide vous explique pas à pas comment déclarer vos revenus locatifs selon votre régime fiscal — location nue ou meublée — avec les seuils et formulaires à jour pour 2026.

Yannik Rosenberg 15.06.26 15 Mins

Dernière mise à jour : 15 juin 2026

Avis juridique : ce guide est fourni à titre informatif uniquement. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal personnalisé. La législation fiscale évolue chaque année. Pour votre situation spécifique, consultez un expert-comptable ou un conseiller fiscal agréé. Vous pouvez également contacter directement l'administration fiscale via impots.gouv.fr ou le service service-public.fr.

Points clés à retenir

La location nue génère des revenus fonciers (formulaire 2044 ou 2042) ; la location meublée génère des BIC (formulaire 2042-C-PRO).
En location meublée classique (longue durée) et meublé de tourisme classé, le micro-BIC s'applique jusqu'à 77 700 EUR de recettes avec un abattement de 50 %. Pour les meublés de tourisme non classés, le seuil est de 15 000 EUR avec un abattement de 30 % (loi Le Meur, applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026).
Depuis le 1er janvier 2025 : en cas de vente d'un bien LMNP au régime réel, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value imposable (article 84 de la loi de finances 2025). Anticipez cet impact avant toute cession.
En location nue, le micro-foncier s'applique jusqu'à 15 000 EUR de revenus bruts avec un abattement de 30 %.
Depuis 2023, tout propriétaire doit déclarer l'occupation de ses biens via le service « Gérer mes biens immobiliers » avant le 1er juillet. L'amende est de 150 EUR par local en cas d'oubli.
Les prélèvements sociaux s'élèvent à 17,2 % sur les revenus fonciers et les bénéfices LMNP.

Comprendre les deux grandes catégories de revenus locatifs

Lorsque vous percevez des loyers en France, la fiscalité applicable dépend d'un critère central : le logement est-il loué nu (sans meuble) ou meublé ? Cette distinction détermine la catégorie d'imposition, les formulaires à remplir et les charges déductibles.

Une location nue relève des revenus fonciers. Vous les déclarez sur le formulaire 2044 (régime réel) ou directement sur votre déclaration 2042 (micro-foncier). Une location meublée, en revanche, est fiscalement une activité commerciale : les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), déclarés via le formulaire 2042-C-PRO.

Dans les deux cas, les revenus s'ajoutent à votre revenu global et sont soumis à votre tranche marginale d'imposition, ainsi qu'aux prélèvements sociaux de 17,2 %. Le choix du régime — micro ou réel — a un impact direct sur votre base imposable. Ce guide vous aide à naviguer ces options en toute clarté.

Les régimes fiscaux de la location meublée (LMNP et LMP)

La location meublée non professionnelle (LMNP) offre deux régimes d'imposition. La loi de finances pour 2024 a profondément modifié les seuils et abattements applicables aux meublés de tourisme.

Micro-BIC : l'abattement forfaitaire

Le micro-BIC s'applique si vos recettes annuelles n'excèdent pas les seuils suivants :

Location meublée classique (longue durée) : seuil de 77 700 EUR, abattement forfaitaire de 50 %.
Meublé de tourisme classé et chambres d'hôtes : seuil de 77 700 EUR, abattement de 50 % (abaissé par la loi Le Meur — loi du 19 novembre 2024 — applicable aux revenus 2025 déclarés en 2026).
Meublé de tourisme non classé : seuil abaissé à 15 000 EUR depuis la loi de finances 2024, abattement de 30 %.

Loi Le Meur (19 novembre 2024) : cette réforme a modifié les abattements micro-BIC pour tous les meublés de tourisme à partir des revenus 2025. Meublés de tourisme non classés : seuil abaissé de 77 700 EUR à 15 000 EUR, abattement de 50 % à 30 %. Meublés de tourisme classés : seuil abaissé de 188 700 EUR à 77 700 EUR, abattement de 71 % à 50 %. Le classement Atout France reste donc avantageux. Consultez impots.gouv.fr pour votre situation précise.

En micro-BIC, aucun justificatif de charges n'est requis. L'abattement est appliqué automatiquement par l'administration sur le montant déclaré. C'est le régime le plus simple, mais pas nécessairement le plus avantageux si vos charges réelles sont élevées.

Régime réel simplifié : déduire les charges réelles

Le régime réel s'applique automatiquement si vous dépassez les seuils du micro-BIC, ou sur option si vous êtes en dessous. Il permet de déduire :

Les intérêts d'emprunt liés à l'acquisition du bien.
L'amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier.
Les frais de gestion (agence, comptable, assurances).
La taxe foncière.
Les charges de copropriété non récupérables.

L'amortissement est l'atout majeur du régime réel LMNP : il permet de réduire fortement le bénéfice imposable sur plusieurs décennies. Ce régime nécessite en pratique l'accompagnement d'un expert-comptable, car il implique la tenue d'une comptabilité et le dépôt d'une liasse fiscale (formulaire 2031).

Conseil : si vous venez d'acquérir un bien meublé avec un emprunt important, le régime réel est généralement plus avantageux que le micro-BIC. Un expert-comptable spécialisé en LMNP peut réaliser une simulation comparative rapidement.

Point de vigilance 2026 : depuis le 1er janvier 2025 (article 84 de la loi de finances 2025), les amortissements déduits en LMNP régime réel sont réintégrés dans la plus-value imposable lors de la cession du bien. Avant cette réforme, les amortissements n'étaient pas repris à la revente. Si vous envisagez de vendre un bien loué en meublé, évaluez cet impact avec un conseiller fiscal avant de prendre votre décision.

LMP : le statut de Loueur Meublé Professionnel

Vous basculez automatiquement vers le statut de Loueur Meublé Professionnel (LMP) si deux conditions cumulatives sont remplies :

Les recettes locatives meublées de votre foyer fiscal dépassent 23 000 EUR par an.
Ces recettes dépassent le total des autres revenus d'activité du foyer (salaires, BIC autres, BNC, etc.).

Le LMP offre des avantages spécifiques : les déficits sont imputables sans plafond sur le revenu global, et les plus-values bénéficient de régimes professionnels. En contrepartie, le LMP est soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants (et non aux simples prélèvements sociaux de 17,2 %), ce qui alourdit les charges sociales.

Les régimes fiscaux de la location nue

La location nue (sans meubles) relève des revenus fonciers. Deux régimes coexistent selon le niveau de vos recettes.

Micro-foncier : la simplicité jusqu'à 15 000 EUR

Si vos revenus bruts fonciers annuels ne dépassent pas 15 000 EUR, vous pouvez bénéficier du régime micro-foncier. Un abattement forfaitaire de 30 % est automatiquement appliqué par l'administration. Vous portez simplement le montant brut en case 4BE de votre déclaration 2042. Aucun formulaire 2044 n'est requis.

Attention : si vous possédez un bien bénéficiant d'un régime spécial (Malraux, monuments historiques, certains régimes d'amortissement), vous êtes exclu du micro-foncier. De plus, le régime s'applique à l'ensemble de vos biens en location nue : il n'est pas possible d'appliquer le micro à un bien et le réel à un autre.

Régime réel : déduire les charges et le déficit foncier

Le régime réel foncier est obligatoire si vos revenus bruts dépassent 15 000 EUR. Vous pouvez aussi l'adopter sur option (pour 3 ans, irrévocable). Il permet de déduire :

Les intérêts d'emprunt.
Les travaux de réparation, d'entretien et d'amélioration.
Les frais de gestion, de comptabilité, d'assurance.
La taxe foncière.

Si vos charges déductibles dépassent vos revenus fonciers, vous constatez un déficit foncier. La fraction hors intérêts d'emprunt est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an. Ce plafond est porté à 21 400 EUR pour les dépenses de rénovation énergétique éligibles permettant un changement de classe DPE, pour les travaux payés avant le 31 décembre 2027. La fraction excédentaire se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Vous déclarez le régime réel via le formulaire 2044 (ou 2044-SPE pour les dispositifs spéciaux), dont le résultat est reporté en case 4BA (bénéfice) ou 4BB/4BC (déficit) de la 2042.

Nouvelle obligation : déclarer l'occupation de vos biens immobiliers

Depuis 2023, une obligation déclarative distincte de la déclaration de revenus s'applique à tous les propriétaires. Chaque propriétaire doit indiquer à l'administration comment ses biens sont occupés : résidence principale, résidence secondaire, bien loué, ou bien vacant.

Cette démarche s'effectue via la rubrique « Gérer mes biens immobiliers » de votre espace personnel sur impots.gouv.fr. Elle n'est pas intégrée à la déclaration de revenus classique.

Amende : en cas d'omission ou d'erreur dans cette déclaration d'occupation, une amende de 150 EUR par local peut être appliquée.

Quand mettre à jour cette déclaration ?

Vous devez mettre à jour la déclaration d'occupation avant le 1er juillet de chaque année si la situation de l'un de vos biens a changé entre le 2 janvier de l'année précédente et le 1er janvier de l'année en cours. Concrètement : si vous avez mis un bien en location entre le 2 janvier 2025 et le 1er janvier 2026, vous devez le déclarer avant le 1er juillet 2026. Si la situation de vos biens n'a pas changé, aucune action n'est nécessaire cette année-là.

Prélèvements sociaux sur les revenus locatifs

En plus de l'impôt sur le revenu, vos revenus locatifs supportent les prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, décomposés comme suit :

CSG (Contribution Sociale Généralisée) : 9,2 %
CRDS (Contribution au Remboursement de la Dette Sociale) : 0,5 %
Prélèvement de solidarité : 7,5 %

Ces prélèvements s'appliquent aux revenus fonciers (location nue) et aux bénéfices BIC des loueurs en meublé non professionnels (LMNP). Les loueurs sous statut LMP sont, quant à eux, soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, calculées sur une base différente.

Les prélèvements sociaux sont collectés via le prélèvement à la source ou via acompte. Ils sont calculés automatiquement par l'administration sur la base de votre déclaration.

Les 5 étapes de la déclaration

Suivez ces étapes dans l'ordre pour déclarer vos revenus locatifs sans erreur.

Choisir son régime

Location nue ou meublée ? Micro ou régime réel ? Comparez vos recettes aux seuils légaux.

Rassembler les pièces

Quittances de loyer, relevés de charges, tableaux d'amortissement (régime réel), attestation de taxe foncière.

Se connecter

Accédez à votre espace sur impots.gouv.fr. Vérifiez aussi la rubrique « Gérer mes biens immobiliers ».

Remplir le formulaire

Micro-foncier : case 4BE (2042). Réel foncier : 2044 + 2042. Micro-BIC : 2042-C-PRO. Réel LMNP : 2031 + 2042-C-PRO.

Vérifier et valider

Relisez chaque case, comparez avec l'année précédente, puis validez dans les délais impartis.

Tableau comparatif des régimes fiscaux

Ce tableau synthétise les quatre principaux régimes disponibles pour les propriétaires bailleurs.

Régime	Abattement / Déduction	Seuil de recettes	Formulaire principal	Idéal pour
Micro-BIC (meublé classique / tourisme classé)	50 % forfaitaire	77 700 EUR	2042-C-PRO	Charges réelles inférieures à 50 % des recettes, gestion simplifiée.
Micro-BIC (meublé tourisme non classé)	30 % forfaitaire	15 000 EUR	2042-C-PRO	Petites locations saisonnières non classées avec peu de charges.
BIC Réel LMNP (meublé)	Charges réelles + amortissements	Aucun plafond (obligatoire au-dessus des seuils micro)	2031 + 2042-C-PRO	Bien avec crédit, charges élevées ou amortissement significatif.
Micro-foncier (location nue)	30 % forfaitaire	15 000 EUR	2042 (case 4BE)	Petit patrimoine locatif nu, charges inférieures à 30 % des loyers.
Réel foncier (location nue)	Charges réelles, déficit 10 700 EUR/an sur revenu global	Aucun plafond (obligatoire au-dessus de 15 000 EUR)	2044 + 2042	Travaux importants, emprunt en cours, charges supérieures à 30 % des loyers.

Checklist des obligations principales

Respecter les délais de déclaration de revenus : les dates limites varient selon votre département (généralement entre fin mai et mi-juin). Consultez impots.gouv.fr chaque année.
Surveiller les seuils de basculement : si vos recettes approchent 77 700 EUR (meublé classique) ou 15 000 EUR (nue ou tourisme non classé), anticipez le changement de régime.
Déclarer l'occupation des biens avant le 1er juillet : via « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr, en cas de changement de situation.
Payer la CFE si vous êtes LMNP au régime réel : la cotisation foncière des entreprises est due par tout loueur meublé, sauf exonération spécifique. La déclaration initiale (1447-C) doit être déposée avant le 31 décembre de l'année de début d'activité.
S'immatriculer au greffe (régime réel LMNP) : lors du démarrage d'une activité de location meublée, une déclaration de début d'activité est à effectuer via le guichet unique des formalités d'entreprises.
Anticiper la réintégration des amortissements en cas de vente : depuis le 1er janvier 2025, les amortissements déduits en LMNP régime réel sont repris dans le calcul de la plus-value à la cession. Intégrez ce paramètre dans tout projet de revente.
Conserver les justificatifs 6 ans : quittances, factures de travaux, relevés bancaires et tableaux d'amortissement doivent être archivés pour faire face à un contrôle fiscal.
Vérifier les conditions LMP chaque année : le statut LMP peut changer d'une année sur l'autre en fonction de l'évolution de vos recettes et de vos autres revenus. Ses conséquences sociales et fiscales sont significatives.

Questions fréquentes

Quelle est la différence entre revenus fonciers et BIC pour la location ?

La location nue (sans meuble) génère des revenus fonciers, déclarés sur le formulaire 2044 ou directement en case 4BE de la déclaration 2042. La location meublée génère des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), déclarés sur le formulaire 2042-C-PRO. La distinction détermine les régimes applicables, les charges déductibles et les formulaires à utiliser.

Quel est le seuil du micro-BIC pour une location meublée en 2026 ?

En 2026 (revenus 2025) : location meublée classique (longue durée) et meublé de tourisme classé : seuil 77 700 EUR, abattement 50 %. Meublé de tourisme non classé : seuil 15 000 EUR, abattement 30 % (loi Le Meur). En dessous des seuils micro, vous pouvez toujours opter pour le régime réel si vos charges réelles sont plus élevées que l'abattement forfaitaire.

Dois-je déclarer mes biens immobiliers en dehors de ma déclaration de revenus ?

Oui. Depuis 2023, chaque propriétaire doit déclarer l'occupation de ses biens (résidence principale, locatif, vacant) via le service « Gérer mes biens immobiliers » sur impots.gouv.fr. Cette obligation est distincte de la déclaration de revenus. La déclaration doit être mise à jour avant le 1er juillet de chaque année en cas de changement de situation. L'amende est de 150 EUR par local en cas d'omission ou d'erreur.

Quels prélèvements sociaux s'appliquent aux revenus locatifs ?

Les revenus fonciers et les bénéfices LMNP sont soumis aux prélèvements sociaux au taux global de 17,2 %, composés de la CSG (9,2 %), de la CRDS (0,5 %) et du prélèvement de solidarité (7,5 %). Ces prélèvements s'appliquent en plus de l'impôt sur le revenu. Le statut LMP est soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants, calculées différemment.

Quelle est la limite du déficit foncier imputable sur le revenu global ?

Le déficit foncier hors intérêts d'emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 EUR par an (article 156, 3° du CGI). Ce plafond est porté à 21 400 EUR pour les dépenses de rénovation énergétique permettant un changement de classe énergétique, pour les devis acceptés depuis le 5 novembre 2022 et les travaux payés avant le 31 décembre 2027. La fraction excédentaire se reporte sur les revenus fonciers des dix années suivantes.

Qu'est-ce que le statut LMP et comment s'applique-t-il ?

Le Loueur Meublé Professionnel (LMP) s'applique lorsque les recettes locatives meublées du foyer fiscal dépassent 23 000 EUR par an ET représentent plus de 50 % des revenus d'activité du foyer (salaires, BNC, autres BIC). Le LMP permet d'imputer les déficits sur le revenu global sans plafond et bénéficie de régimes de plus-value professionnels. En contrepartie, il est soumis aux cotisations sociales des travailleurs indépendants.

Dois-je payer la CFE si je loue un appartement meublé ?

Oui, en principe. La location meublée est considérée comme une activité professionnelle au sens de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), même si vous avez le statut LMNP. Vous pouvez toutefois bénéficier d'exonérations de plein droit (ex : revenus inférieurs à 5 000 EUR) ou sur délibération des collectivités. Si vous débutez une activité de location meublée, vous devez déposer la déclaration initiale 1447-C avant le 31 décembre de l'année de début.