Comment louer son bien avant de le vendre : guide complet pour propriétaires

Louer son bien avant de le vendre permet de générer des revenus locatifs tout en préparant la mise en vente. Ce guide explique le choix du bail, les obligations légales et la fiscalité à connaître.

Madlen Bokelmann 12.06.26 11

Dernière mise à jour : 12 juin 2026

Points clés

Le bail mobilité (1 à 10 mois, non renouvelable) est la solution la plus adaptée si vous prévoyez de vendre dans l'année : il prend fin automatiquement sans congé à délivrer.
Pour un bail meublé loi 1989, le préavis de congé pour vente est de 3 mois avant l'échéance ; pour un bail nu, il est de 6 mois.
Le locataire bénéficie d'un droit de préemption : il peut acheter le bien en priorité pendant les deux premiers mois du préavis.
Les revenus locatifs meublés sont imposés en BIC : micro-BIC (abattement 50 %) jusqu'à 77 700 EUR de recettes annuelles, ou régime réel si vos charges sont supérieures à cet abattement.
Un bien occupé et entretenu se vend plus facilement : la location évite la vacance, préserve l'état du logement et génère des revenus pendant le délai de commercialisation.

Pourquoi louer avant de vendre ?

Mettre son bien en location avant de le vendre est une stratégie que beaucoup de propriétaires négligent. Pourtant, elle présente des avantages concrets : elle génère des revenus pendant la période de commercialisation, qui peut durer plusieurs mois selon le marché local. Elle évite aussi la vacance prolongée, source de charges sans contrepartie et parfois de dégradations imperceptibles.

Pour les propriétaires occupants qui ont déjà trouvé un nouveau logement, la période entre le déménagement et la signature de l'acte de vente peut représenter six à douze mois. Louer durant cette fenêtre permet d'amortir les frais courants (taxe foncière, charges de copropriété, assurance) et d'alimenter l'apport personnel pour la prochaine acquisition.

Cette approche demande néanmoins une planification rigoureuse. Le choix du bail, le respect des règles de congé et la déclaration fiscale des revenus sont des étapes incontournables. Ce guide vous accompagne à chaque étape, du choix du contrat à la récupération du bien.

Calendrier des étapes clés
Étape	Durée estimée	Effort
Choisir le type de bail	1 à 3 jours	Faible
Préparer le bien et les diagnostics	1 à 3 semaines	Moyen
Trouver un locataire et signer le bail	1 à 4 semaines	Moyen
Période locative	1 à 10 mois selon bail	Faible
Donner congé pour vente (si bail loi 1989)	3 à 6 mois de préavis	Faible
Déclaration fiscale des revenus	Annuelle (mai-juin N+1)	Faible à moyen

Choisir le bon bail

Le type de bail que vous choisissez conditionne directement votre calendrier de vente. Trois options principales s'offrent à vous selon votre horizon de vente et la nature du logement.

Le bail mobilité (1 à 10 mois)

Créé par la loi ELAN du 23 novembre 2018, le bail mobilité est un contrat de location meublée de courte durée. Sa durée est librement fixée entre 1 et 10 mois, sans possibilité de renouvellement ni de reconduction tacite. À son terme, le propriétaire récupère automatiquement son bien. C'est l'outil idéal pour les propriétaires qui prévoient de vendre dans l'année : aucun congé formel n'est nécessaire, le bail s'éteint de lui-même.

Le locataire doit justifier, à la date d'entrée dans les lieux, être en formation professionnelle, en études supérieures, en apprentissage, en stage, en service civique, en mutation professionnelle ou en mission temporaire. Aucun dépôt de garantie ne peut être demandé. Le loyer est librement fixé mais ne peut pas être révisé pendant le bail.

Le bail meublé loi 1989 (1 an renouvelable)

Pour un bien meublé loué comme résidence principale, le bail classique est d'une durée minimale d'un an, reconductible tacitement. Si vous souhaitez vendre à l'échéance, vous devez notifier le congé pour vente au locataire au moins 3 mois avant la fin du bail. Ce congé vaut offre de vente : le locataire dispose d'un droit de préemption pendant les deux premiers mois du préavis.

Le bail nu loi 1989 (3 ans renouvelable)

Si votre bien n'est pas meublé, le bail est conclu pour 3 ans. Le congé pour vente doit être donné 6 mois avant l'échéance. Ce type de bail est déconseillé si vous souhaitez vendre rapidement : le délai de préavis allonge significativement votre calendrier.

Le bail civil (non régi par la loi 1989)

Pour des locataires personnes morales (entreprises, associations) ou des locations saisonnières, le code civil s'applique. Les conditions sont fixées librement entre les parties. Cette option reste marginale pour les propriétaires souhaitant louer avant de vendre un logement à usage d'habitation.

ℹ Info : Le bail mobilité n'est possible que pour un logement meublé. Si votre bien est loué vide, seul un bail nu loi 1989 (3 ans) ou un bail civil est envisageable. Consultez l'ANIL ou un professionnel pour choisir la formule adaptée à votre situation.

Ce qu'il vous faut

Avant de mettre votre bien en location, réunissez les éléments suivants. Certains sont obligatoires, d'autres facilitent la mise en location rapide.

Documents et diagnostics obligatoires

Diagnostic de performance énergétique (DPE) : obligatoire, valable 10 ans. Un logement classé F ou G est soumis à des restrictions de mise en location progressives.
Constat de risque d'exposition au plomb (CREP) : obligatoire pour les biens construits avant 1949.
État amiante : obligatoire pour les biens dont le permis de construire est antérieur à juillet 1997.
État de l'installation électrique et gaz : obligatoire si les installations ont plus de 15 ans.
État des risques et pollutions (ERP) : à annexer au bail, renouvelé tous les 6 mois.
Attestation d'assurance propriétaire non occupant (PNO) : fortement recommandée pour vous couvrir pendant la location.

Pour une location meublée

Mobilier conforme au décret du 31 juillet 2015 : literie, volets ou rideaux, cuisine équipée (plaques, four ou micro-ondes, réfrigérateur), table, sièges, rangements, luminaires, matériel d'entretien.
Contrat de bail conforme au modèle type : fixé par le décret du 29 mai 2015 pour les baux relevant de la loi 1989.
Notice d'information locataire : document réglementaire à remettre avec le bail (arrêté du 16 février 2023 pour la version actualisée).
État des lieux d'entrée contradictoire : réalisé en présence du locataire ou par huissier.

Pour fixer le loyer

Vérification de la zone tendue : si le bien est situé dans une ville soumise à l'encadrement des loyers (Paris, Bordeaux, Lyon, Montpellier, etc.), le loyer ne peut excéder le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral.
Références de loyers du marché local : consultez l'observatoire Clameur, les annonces comparables ou un agent immobilier pour vous situer dans la fourchette.

Étapes : de la mise en location au congé pour vente

Définir votre calendrier de vente

Posez-vous deux questions : quand souhaitez-vous vendre ? Combien de temps êtes-vous prêt à attendre avant de libérer le bien ? Si la vente est prévue dans les 10 mois, le bail mobilité est la solution naturelle. Si l'horizon est incertain, un bail meublé d'un an avec congé programmé à l'échéance reste cohérent. Ne choisissez pas un bail nu si vous voulez vendre rapidement : le préavis de 6 mois rallonge le calendrier de plusieurs mois.

Préparer le bien

Un bien bien préparé se loue plus vite et à un meilleur loyer. Commencez par les diagnostics obligatoires (DPE, électricité, gaz, plomb, amiante selon l'ancienneté du bien). Réalisez les petits travaux de remise en état : peintures, robinetterie, joints. Si vous optez pour une location meublée, vérifiez que le mobilier est conforme au décret du 31 juillet 2015.

Prenez des photos de qualité de chaque pièce : elles serviront à la fois pour l'annonce locative et pour l'état des lieux.

Fixer le loyer

Vérifiez d'abord si votre commune est soumise à l'encadrement des loyers. Dans les zones concernées (Paris, Lille, Lyon, Bordeaux, Montpellier et d'autres agglomérations), le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Pour les locations meublées, une majoration par rapport aux locations nues est autorisée.

En dehors des zones encadrées, le loyer est librement fixé lors d'une première mise en location, dans la limite des règles de relocation si le bien avait déjà un loyer. Consultez les observatoires de loyers locaux ou les annonces comparables pour vous positionner de manière compétitive.

Sélectionner le locataire et signer le bail

Vérifiez que le locataire justifie bien d'une situation éligible si vous optez pour un bail mobilité (lettre de mission, attestation de formation, contrat d'apprentissage, etc.). Pour tout bail, demandez les pièces justificatives autorisées par le décret du 5 novembre 2015 : pièce d'identité, justificatifs de revenus, justificatif de domicile actuel. Vous ne pouvez pas demander d'autres documents.

Rédigez le bail sur la base du modèle type réglementaire. Réalisez l'état des lieux d'entrée de façon contradictoire et détaillée. Pour un bail mobilité, rappelez-vous qu'aucun dépôt de garantie n'est autorisé. Pour un bail meublé classique, le dépôt est limité à 2 mois de loyer hors charges.

Gérer la période locative

Pendant la durée du bail, encaissez les loyers et conservez toutes les quittances. Répondez aux demandes d'entretien dans les délais légaux. Si vous prévoyez de faire visiter le bien à des acquéreurs potentiels avant la fin du bail, sachez que le locataire est en droit de refuser les visites en dehors des conditions fixées dans le bail.

Certains baux prévoient une clause d'accès pour visites. Si ce n'est pas le cas, vous ne pouvez organiser des visites que dans les conditions acceptées amiablement par le locataire.

Donner congé pour vente (bail loi 1989 uniquement)

Pour un bail meublé loi 1989, le congé pour vente doit être notifié au locataire au moins 3 mois avant la date d'échéance du bail. Pour un bail nu, ce délai est de 6 mois. Le congé doit être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception, par acte de commissaire de justice (anciennement huissier) ou remis en main propre contre récépissé.

Le congé doit indiquer le prix et les conditions de la vente envisagée, sous peine de nullité. Il vaut offre de vente : le locataire dispose de 2 mois pour l'accepter. S'il doit contracter un emprunt immobilier, ce délai est porté à 4 mois. Une notice d'information réglementaire sur les voies de recours du locataire doit être annexée au congé.

⚠ Attention : Un congé pour vente donné sans respecter les délais ou sans mentionner le prix de vente est nul de plein droit. Le locataire conserve alors son droit au maintien dans les lieux jusqu'à la prochaine échéance. Faites relire le congé par un professionnel si vous avez le moindre doute.

Récupérer le bien et réaliser l'état des lieux de sortie

À la fin du bail (qu'il s'agisse d'un bail mobilité arrivé à terme ou d'un bail loi 1989 après congé accepté), réalisez l'état des lieux de sortie en présence du locataire. Comparez-le à l'état des lieux d'entrée. Si des dégradations imputables au locataire sont constatées, vous disposez d'un délai pour restituer le dépôt de garantie diminué des retenues justifiées : 1 mois si l'état des lieux de sortie est conforme, 2 mois dans le cas contraire.

Comparaison des types de baux

Le tableau ci-dessous vous aide à choisir le bail le plus adapté selon votre horizon de vente et la nature de votre logement.

Critère	Bail mobilité	Bail meublé 1 an (loi 1989)	Bail nu 3 ans (loi 1989)
Durée	1 à 10 mois	1 an minimum	3 ans minimum
Renouvellement	Non renouvelable	Tacite reconduction	Tacite reconduction
Congé pour vente	Non nécessaire	3 mois avant échéance	6 mois avant échéance
Dépôt de garantie	Interdit	2 mois maximum	1 mois maximum
Profil locataire requis	Mobilité, formation, stage, etc.	Tous	Tous
Logement obligatoirement meublé	Oui	Oui	Non
Adapté pour vente rapide	Très adapté	Adapté si anticipé	Peu adapté

Le bail mobilité est la solution la plus souple pour un propriétaire qui sait que la vente interviendra dans l'année. Pour un horizon plus long ou un bien non meublé, le bail meublé classique ou le bail nu restent des options valides à condition d'anticiper les délais de congé.

Fiscalité des revenus locatifs meublés

Les revenus issus d'une location meublée (y compris via un bail mobilité) sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans la catégorie des revenus fonciers. Vous avez le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) si vos recettes annuelles restent inférieures à 23 000 EUR ou représentent moins de 50 % de vos revenus totaux du foyer fiscal.

Micro-BIC : la solution simple

Si vos recettes annuelles de location meublée ne dépassent pas 77 700 EUR (seuil 2025, applicable à la déclaration 2026), vous pouvez opter pour le régime micro-BIC. Ce régime applique un abattement forfaitaire de 50 % sur vos recettes brutes : vous n'êtes imposé que sur la moitié de vos loyers perçus. Aucune comptabilité n'est requise. Il suffit de reporter le montant brut des recettes sur votre déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO).

Régime réel : pour optimiser si vos charges sont élevées

Si vos charges réelles (intérêts d'emprunt, travaux, assurances, frais de gestion, taxe foncière, amortissements) dépassent 50 % de vos recettes, le régime réel vous sera plus favorable. Il permet de déduire toutes vos charges effectives et d'amortir le bien et le mobilier sur leur durée de vie. En contrepartie, il impose une comptabilité rigoureuse et la souscription d'une déclaration de résultat (formulaire 2031).

Le régime réel est obligatoire si vos recettes annuelles dépassent 77 700 EUR. Dans les autres cas, vous pouvez y opter volontairement avant le 1er février de l'année concernée.

💡 Conseil : Si vous ne louez que quelques mois avant de vendre, vos recettes annuelles resteront probablement en dessous du seuil micro-BIC. Le micro-BIC sera alors la solution la plus simple, sans formalités comptables.

Déclaration et obligations

Dès le début de l'activité locative meublée, vous devez déposer un formulaire P0i (début d'activité de loueur en meublé) auprès du guichet des formalités des entreprises (via le site formalites.entreprises.gouv.fr). Cette formalité vous permet d'obtenir un numéro SIRET et de vous enregistrer en tant que LMNP. Elle est gratuite et obligatoire.

Erreurs à éviter

Certaines erreurs peuvent compromettre votre projet de vente ou vous exposer à des litiges avec le locataire. Voici les plus fréquentes.

⚠ Signer un bail long sans prévoir le congé

Conclure un bail meublé d'un an ou un bail nu de trois ans sans anticiper le congé pour vente est l'erreur la plus courante. Si vous oubliez de notifier le congé dans les délais, le bail se reconduit tacitement : vous devrez attendre la prochaine échéance, ce qui peut retarder la vente d'un an ou plus.

⚠ Sous-estimer le droit de préemption du locataire

Lorsque vous donnez congé pour vente, le locataire devient prioritaire pour acheter le bien au prix indiqué dans le congé. Si vous acceptez ensuite une offre d'un tiers à un prix inférieur, vous devez en informer le locataire à nouveau. Ne négligez pas cette étape : un congé irrégulier peut être annulé par le juge.

⚠ Ne pas déclarer les revenus locatifs

Les revenus de location meublée sont imposables, même pour une courte période. Omettre de les déclarer vous expose à des pénalités fiscales. La déclaration est simple en micro-BIC : ne prenez pas le risque de l'oublier.

⚠ Demander un dépôt de garantie pour un bail mobilité

Le bail mobilité interdit formellement le dépôt de garantie. Si vous en exigez un, le locataire peut le récupérer à tout moment et vous vous exposez à des sanctions. Pour sécuriser les risques d'impayés, vous pouvez en revanche demander au locataire de solliciter la garantie Visale d'Action Logement, qui est gratuite pour les deux parties.

Questions fréquentes sur la location avant vente

Peut-on louer son bien principal avant de le vendre ?

Oui, mais si le logement reste votre résidence principale, la location saisonnière est limitée à 120 jours par an. Pour une location classique avec bail, vous devez avoir quitté le logement ou ne plus l'occuper à titre principal pendant la durée du bail.

Quel est le préavis pour donner congé pour vente ?

Pour un bail meublé loi 1989 (1 an), le bailleur doit donner congé au moins 3 mois avant l'échéance du bail. Pour un bail nu (3 ans), le préavis est de 6 mois. Le congé doit indiquer le prix et les conditions de vente et vaut offre de vente au locataire.

Le bail mobilité est-il idéal avant une vente ?

Oui. Le bail mobilité dure de 1 à 10 mois, il est non renouvelable et non reconductible. À son terme, le propriétaire récupère automatiquement son bien sans avoir à délivrer de congé, ce qui est très adapté à une vente imminente.

Peut-on vendre un bien occupé par un locataire ?

Oui. Vous pouvez vendre le bien occupé (avec le locataire en place) ou attendre la fin du bail. Si vous souhaitez vendre libre de toute occupation, vous devez respecter les délais de congé légaux et informer le locataire de son droit de préemption.

Faut-il déclarer les revenus d'un bail mobilité ?

Oui. Les revenus d'un bail mobilité sont des revenus de location meublée, imposés dans la catégorie BIC. Vous pouvez opter pour le micro-BIC (abattement de 50 % si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 EUR) ou le régime réel si vos charges sont élevées.

Quel dépôt de garantie peut-on demander ?

Pour un bail mobilité, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé par le bailleur. Pour un bail meublé classique (loi 1989), le dépôt de garantie est limité à 2 mois de loyer hors charges.

Qu'est-ce que le droit de préemption du locataire ?

Lorsque le bailleur donne congé pour vente, le congé constitue une offre de vente au locataire. Celui-ci dispose d'un délai de 2 mois pour l'accepter (premier tiers du préavis). S'il accepte et doit contracter un emprunt, ce délai est porté à 4 mois.