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Points clés
- Le bail mobilité (loi ELAN 2018) permet de louer de 1 à 10 mois sans dépôt de garantie, uniquement à des locataires en situation de mobilité professionnelle ou de formation.
- Le bail meublé classique dure au minimum 1 an (9 mois pour un étudiant) et autorise un dépôt de garantie plafonné à 2 mois de loyer hors charges.
- Le bail civil s'applique aux logements qui ne constituent pas la résidence principale du locataire : il offre une liberté contractuelle étendue mais exige une rédaction rigoureuse.
- Tout logement meublé doit respecter la liste du décret n°2015-981 du 31 juillet 2015, faute de quoi le bail peut être requalifié en location vide.
- Les revenus locatifs sont imposés en BIC : régime micro-BIC (abattement 50 %) ou régime réel selon le montant des charges réelles.
Comprendre la location au mois en France
Louer son appartement à la semaine ou au mois représente une stratégie de plus en plus répandue parmi les propriétaires souhaitant allier flexibilité et rendement locatif. Le droit français encadre strictement cette pratique : selon que le bien constitue ou non la résidence principale du locataire, et selon la durée envisagée, le contrat applicable n'est pas le même. Choisir le mauvais type de bail expose à une requalification judiciaire aux conséquences potentiellement coûteuses.
Trois régimes coexistent aujourd'hui. Le bail mobilité, introduit par la loi ELAN du 23 novembre 2018, s'adresse aux propriétaires qui souhaitent louer de 1 à 10 mois à des personnes en situation de mobilité professionnelle ou de formation. Le bail meublé classique, régi par la loi du 6 juillet 1989, s'impose dès lors que le logement constitue la résidence principale du locataire pour une durée d'au moins un an. Enfin, le bail civil, fondé sur le Code civil, s'applique aux logements non destinés à la résidence principale : résidences secondaires, pied-à-terre ou logements de passage.
Ce guide vous accompagne de A à Z : du choix du bon contrat jusqu'à la déclaration fiscale de vos revenus, en passant par les obligations d'équipement et le choix de la plateforme adaptée à votre cible locative.
| Étape | Temps estimé | Effort |
|---|---|---|
| Choisir le type de bail | 1 à 2 heures | Faible |
| Équiper le logement | 1 à 5 jours | Moyen |
| Préparer les documents | 1 à 3 jours | Moyen |
| Publier l'annonce | Quelques heures | Faible |
| Déclarer les revenus | Annuel | Faible à moyen |
Ce qu'il vous faut
Avant de signer le premier contrat, vérifiez que vous disposez de l'ensemble de ces éléments. Leur absence peut retarder la mise en location ou exposer à des sanctions.
Documents administratifs
- Titre de propriété ou mandat de gestion : justifie votre qualité de bailleur.
- Diagnostics techniques obligatoires (DDT) : DPE, diagnostic électricité, gaz, plomb (si avant 1949), amiante (si avant 1997), état des risques et pollutions (ERP). Le DPE doit être de classe A à F ; un bien classé G ne peut plus être loué depuis le 1er janvier 2025.
- Contrat de bail conforme : le modèle de bail meublé est fixé par décret. Pour le bail mobilité, un modèle spécifique est disponible sur service-public.fr.
- État des lieux d'entrée : obligatoire, contradictoire, signé par les deux parties ou établi par huissier.
- Numéro d'enregistrement (meublé touristique) : obligatoire depuis le 20 mai 2026 pour toute annonce de location de courte durée.
Équipement du logement
- Literie : matelas, couette ou couverture, oreillers.
- Occultation des fenêtres : volets, rideaux ou stores dans chaque chambre.
- Cuisine équipée : plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment congélateur à -6 °C minimum.
- Art de la table : vaisselle suffisante pour le nombre d'occupants, ustensiles de cuisine.
- Mobilier de base : table, chaises, étagères de rangement, luminaires.
- Matériel d'entretien : balai, aspirateur ou tout matériel adapté aux caractéristiques du logement.
Attention : L'absence d'un seul élément de la liste du décret n°2015-981 suffit à rendre le logement non conforme. Le bail peut alors être requalifié en location vide, avec des conséquences juridiques importantes : durée du préavis, dépôt de garantie, durée du bail, toutes ces règles changent.
Guide étape par étape
Suivez ces six étapes pour mettre votre appartement en location au mois en toute conformité avec le droit français.
Identifier le type de bail adapté à votre situation
La première question est simple : qui sera votre locataire et pour quelle durée ? Si vous ciblez des professionnels en mission, des stagiaires ou des étudiants pour une période courte et définie, le bail mobilité est l'outil le plus souple. Il n'impose pas de dépôt de garantie, peut démarrer sans préavis d'un mois et se termine sans formalité à l'échéance.
Si votre locataire compte faire du logement sa résidence principale, le bail meublé d'un an s'impose légalement. Si le bien est une résidence secondaire ou un pied-à-terre que le locataire n'occupera pas à titre principal, le bail civil est envisageable, à condition de le rédiger avec soin.
Équiper le logement selon le décret du 31 juillet 2015
Le décret n°2015-981 fixe la liste minimale des meubles et équipements qu'un logement meublé doit comporter. Cette liste s'applique quel que soit le type de bail meublé choisi. Passez en revue chaque poste avant de publier votre annonce.
Un logement bien équipé au-delà du minimum légal (machine à laver, connexion internet, télévision) améliore aussi votre attractivité auprès des professionnels en mobilité, qui représentent une part importante de la demande de location au mois.
Préparer le dossier de location et les documents obligatoires
Rassemblez les diagnostics techniques (DDT) requis selon la date de construction du bien et sa localisation. Rédigez le contrat de bail en utilisant le modèle réglementaire. Pour le bail mobilité, le contrat doit mentionner la situation justifiant l'accès à ce type de bail (formation, apprentissage, stage, mission professionnelle temporaire, volontariat en service civique, mutation professionnelle).
L'état des lieux d'entrée est obligatoire. Il doit être établi contradictoirement, c'est-à-dire en présence du propriétaire et du locataire, ou via un huissier. Un état des lieux précis et illustré de photos protège les deux parties en cas de litige à la sortie.
Fixer le loyer et le dépôt de garantie
Dans les zones tendues soumises à l'encadrement des loyers (Paris, Lyon, Bordeaux, Montpellier, etc.), le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé par arrêté préfectoral. Vérifiez sur le site de votre mairie si votre commune est concernée.
Pour un bail meublé classique, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Le bail mobilité, lui, interdit tout dépôt de garantie : aucune somme de ce type ne peut être demandée au locataire. En revanche, rien n'empêche de souscrire une garantie loyers impayés (GLI) auprès d'un assureur.
Déclarer vos revenus locatifs : micro-BIC ou régime réel
Les revenus d'une location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non comme des revenus fonciers. Deux régimes s'offrent à vous selon le montant de vos recettes annuelles.
Le régime micro-BIC s'applique de plein droit si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 EUR (seuil 2025, applicable sur la déclaration 2026). Il vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire de 50 % sans avoir à justifier vos charges réelles. Le régime réel, quant à lui, permet de déduire les charges effectives (intérêts d'emprunt, frais de gestion, travaux, assurances, amortissement du bien et des meubles). Il est souvent plus avantageux lorsque les charges dépassent la moitié des recettes.
Choisir la bonne plateforme pour votre cible
La plateforme que vous choisissez dépend du profil de locataire que vous visez. Les plateformes ne se valent pas toutes pour une location au mois : certaines ciblent les touristes, d'autres les professionnels en mobilité.
Wunderflats est spécialisé dans la location meublée moyenne durée pour les professionnels : employés en mission, cadres en mutation, chercheurs, personnels hospitaliers. Les baux proposés sont conformes au droit français (bail mobilité ou bail meublé). Airbnb convient aux touristes et aux séjours de courte durée, mais s'accompagne de restrictions importantes pour les résidences principales : 120 nuits par an au niveau national, et 90 nuits par an à Paris depuis le 1er janvier 2025. Au-delà, une autorisation de changement d'usage est requise. Depuis le 20 mai 2026, tout meublé touristique doit également être enregistré via le nouveau service national et afficher son numéro sur chaque annonce.
Conseil : Si vous hésitez entre Airbnb et une plateforme de moyenne durée, examinez votre taux d'occupation cible. Au-delà de quelques semaines par mois, la location à des professionnels via Wunderflats offre généralement une meilleure stabilité des revenus et moins de rotation entre locataires.
Quel bail choisir : tableau comparatif
Le choix du bail est la décision la plus structurante de votre stratégie de location. Ce tableau vous aide à identifier rapidement l'option adaptée à votre situation.
| Critère | Bail mobilité | Bail meublé classique | Bail civil |
|---|---|---|---|
| Base légale | Loi ELAN 2018, art. 107 | Loi du 6 juillet 1989 | Code civil, art. 1708 et s. |
| Durée | 1 à 10 mois (non renouvelable) | 1 an minimum (9 mois pour étudiant) | Librement fixée entre les parties |
| Résidence principale du locataire | Oui | Oui | Non (résidence secondaire ou passage) |
| Profil locataire éligible | Formation, stage, apprentissage, mutation, service civique | Tout locataire | Tout locataire (si non résidence principale) |
| Dépôt de garantie | Interdit | Maximum 2 mois loyer HC | Librement négocié |
| Préavis locataire | 1 mois | 1 mois (zone tendue) / 3 mois | Défini au contrat |
| Renouvellement | Non renouvelable | Tacite reconduction | Selon les termes du contrat |
| Flexibilité pour le propriétaire | Très élevée | Limitée | Très élevée |
Le bail mobilité convient aux propriétaires qui souhaitent conserver la maîtrise de la durée d'occupation tout en louant à des profils stables (professionnels, stagiaires). Le bail meublé classique s'impose lorsque le locataire cherche une résidence principale durable. Le bail civil est une option puissante pour les résidences secondaires, à condition de vérifier avec un professionnel que les clauses rédigées ne risquent pas une requalification.
Questions fréquentes sur la location au mois
Le bail mobilité est-il renouvelable ?
Non. Le bail mobilité n'est pas renouvelable. Sa durée totale ne peut pas dépasser 10 mois pour un même locataire dans un même logement. À l'issue du bail, le propriétaire peut proposer un nouveau type de contrat, mais pas un second bail mobilité avec le même locataire.
Quels meubles sont obligatoires en location meublée ?
Le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 impose a minima : literie avec couette ou couverture, dispositif d'occultation dans les chambres, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur avec compartiment à -6 °C minimum, vaisselle, ustensiles de cuisine, table, chaises, étagères de rangement, luminaires et matériel d'entretien ménager.
Quel est le dépôt de garantie maximum en location meublée ?
Pour un bail meublé régi par la loi du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est plafonné à 2 mois de loyer hors charges. Aucun dépôt de garantie n'est autorisé dans le cadre d'un bail mobilité. En revanche, une garantie loyers impayés (GLI) souscrite auprès d'un assureur reste possible dans tous les cas.
Puis-je louer mon appartement sur Airbnb toute l'année ?
Non, si le bien est votre résidence principale. La réglementation nationale autorise la location de courte durée d'une résidence principale jusqu'à 120 nuits par an sans autorisation préalable. Paris a fixé ce plafond à 90 jours par an depuis le 1er janvier 2025. Au-delà de ces limites, une autorisation de changement d'usage est nécessaire. Depuis le 20 mai 2026, un numéro d'enregistrement est obligatoire pour toute annonce de location touristique.
Quelle différence entre le régime micro-BIC et le régime réel ?
Le régime micro-BIC applique un abattement forfaitaire de 50 % sur les recettes annuelles sans justifier les charges réelles. Il est plafonné à 77 700 EUR de recettes (seuil 2025). Le régime réel permet de déduire les charges effectivement supportées : intérêts d'emprunt, travaux, frais de gestion, assurances, et amortissement du bien et des meubles. Il est généralement plus avantageux lorsque les charges dépassent 50 % des recettes.
Le bail civil est-il légal pour une location meublée ?
Oui, mais uniquement lorsque le logement ne constitue pas la résidence principale du locataire. Le bail civil est régi par les articles 1708 et suivants du Code civil. Il offre une liberté contractuelle importante mais doit être rédigé avec soin pour éviter toute requalification en bail soumis à la loi de 1989, ce qui entraînerait des contraintes plus lourdes pour le propriétaire.
Dois-je déclarer mon logement meublé en mairie avant de le mettre en location ?
Depuis le 20 mai 2026, tout meublé touristique en France doit être déclaré via le nouveau service national d'enregistrement. Un numéro unique est attribué et doit figurer sur chaque annonce. Pour la location d'une résidence secondaire en courte durée dans une commune réglementée (Paris et nombreuses grandes villes), une autorisation de changement d'usage est également requise auprès de la mairie d'arrondissement ou de la mairie concernée.
Sources
- Loi ELAN n°2018-1021, article 107 - Légifrance
- Décret n°2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des meubles obligatoires - Légifrance
- Règles de location d'un logement meublé - Service-Public.fr
- Location meublée : régimes fiscaux - Impots.gouv.fr
- Les régimes d'imposition BIC - Impots.gouv.fr
- BIC - Location meublée : régime fiscal - Bofip
- Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Légifrance
- Airbnb et résidence secondaire, plafond 90-120 jours, 2026 - Maître Reda Kohen, avocat
