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Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz sowie die dazugehörige Verordnung können sich ändern. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Rechtsanwältin oder einen qualifizierten Rechtsanwalt oder direkt an das zuständige Bezirksamt.
Berlin gehört zu den dynamischsten Wohnungsmärkten Deutschlands. Die Stadt reagierte auf den zunehmenden Wohnraumverlust durch touristische Kurzzeitvermietung mit einem der schärfsten Zweckentfremdungsverbote der Bundesrepublik. Seit dem 1. Mai 2014 ist das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG Berlin) in Kraft. Es verbietet Vermietern, Wohnraum ohne Genehmigung für andere als Wohnzwecke zu nutzen. Wer dagegen verstößt, riskiert Bußgelder von bis zu 500.000 EUR und die Rückforderung rechtswidrig erzielter Einnahmen.
Für Vermieter von möblierten Wohnungen auf Zeit ist es entscheidend zu verstehen, warum ihr Modell grundsätzlich außerhalb des Verbots liegt und wo die Grenzen zur genehmigungspflichtigen Ferienwohnung verlaufen. Die 2018 eingeführten Verschärfungen haben den Vollzug erheblich verstärkt: Online-Plattformen müssen seither mit den Behörden kooperieren, und Bezirksämter verfolgen illegale Inserate systematisch.
Dieser Leitfaden erklärt die rechtlichen Grundlagen des ZwVbG Berlin, beschreibt die vier Tatbestände der Zweckentfremdung, erläutert die 90-Tage-Regelung für Hauptwohnsitze und führt Schritt für Schritt durch das Genehmigungsverfahren. Er richtet sich an private und gewerbliche Vermieter, die in Berlin möblierte Wohnungen vermieten oder vermieten möchten.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Das Berliner ZwVbG gilt seit dem 1. Mai 2014. Es verbietet die Nutzung von Wohnraum ohne Genehmigung für gewerbliche Zwecke, Ferienvermietung, dauerhaften Leerstand und Abriss.
- Eigentümer und Mieter dürfen ihre Hauptwohnung (Hauptwohnsitz) ohne Genehmigung bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr als Ferienwohnung vermieten. Diese Ausnahme gilt nicht für Investitionswohnungen.
- Seit 2018 ist eine amtliche Registrierungsnummer Pflicht für jede Ferienwohnung. Online-Plattformen müssen Anzeigen ohne gültige Nummer sperren.
- Bußgelder können bis zu 500.000 EUR je Verstoß betragen (§ 5 ZwVbG Berlin). Zusätzlich können Behörden rechtswidrige Einnahmen mittels Abschöpfungsbescheid zurückfordern.
- Die Bezirke Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf vollziehen das Gesetz besonders aktiv.
- Möbliertes Wohnen auf Zeit mit Mietvertrag gilt als Wohnnutzung und fällt nicht unter das Zweckentfremdungsverbot.
Rechtliche Grundlagen: ZwVbG und ZwVbVO Berlin
Das Berliner Zweckentfremdungsverbot beruht auf zwei Rechtsebenen. Das Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG Berlin) wurde am 29. November 2013 vom Abgeordnetenhaus Berlin beschlossen (GVBl. 2013, S. 730) und trat am 1. Mai 2014 in Kraft. Es schafft die gesetzliche Grundlage für das generelle Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum im Land Berlin.
Auf Verordnungsebene konkretisiert die Zweckentfremdungsverbot-Verordnung (ZwVbVO) die Anforderungen für das Genehmigungsverfahren und die Registrierungspflicht. Die wichtigste Verschärfung erfolgte 2018: Das Gesetz wurde novelliert, die Registrierungspflicht für Ferienwohnungen eingeführt und die Kooperationspflichten für Online-Plattformen festgeschrieben.
Im Unterschied zu Bayern oder Hessen gibt es in Berlin kein übergeordnetes Landesgesetz, das Kommunen zur Einführung eines Zweckentfremdungsverbots ermächtigt. Berlin ist ein Stadtstaat und handelt direkt auf Landesebene. Das ZwVbG gilt damit flächendeckend für alle zwölf Bezirke Berlins. Der Vollzug liegt jedoch bei den einzelnen Bezirksämtern, was zu unterschiedlichen Schwerpunkten beim Vollzug führt.
Das Gesetz richtet sich an alle Eigentümer und Verfügungsberechtigten von Wohnraum in Berlin. Es gilt für frei finanzierten Wohnraum ebenso wie für geförderten Wohnraum. Einzige Ausnahme: Wohnraum, der zu einem Zeitpunkt vor dem 1. Mai 2014 bereits dauerhaft für andere Zwecke genutzt wurde, ist vom Verbot ausgenommen, sofern diese Nutzung nachgewiesen werden kann.
Was zählt als Zweckentfremdung: Die vier Tatbestände
Das Berliner ZwVbG definiert vier Tatbestände, die eine genehmigungspflichtige oder verbotene Zweckentfremdung begründen. Jede dieser Nutzungen ist ohne vorherige Genehmigung unzulässig.
1. Gewerbliche oder berufliche Nutzung
Wohnraum darf nicht überwiegend als Büro, Praxis, Kanzlei, Atelier oder für sonstige gewerbliche Zwecke genutzt werden. Die Grenze liegt bei mehr als 50 Prozent der Wohnfläche: Wird mehr als die Hälfte der Wohnfläche nicht zu Wohnzwecken genutzt, ist eine Genehmigung erforderlich. Eine untergeordnete berufliche Nutzung von weniger als der Hälfte der Fläche ist genehmigungsfrei, solange der Rest tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt wird.
2. Kurzzeitvermietung als Ferienwohnung
Die tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen, Feriengäste oder Geschäftsreisende ohne dauerhaften Wohnzweck gilt als Zweckentfremdung. Ferienwohnungen erfordern grundsätzlich eine Genehmigung des zuständigen Bezirksamts. Einzige Ausnahme: die Hauptwohnung bis zu 90 Tagen pro Kalenderjahr (dazu mehr im nächsten Abschnitt).
Achtung: Plattformen wie Airbnb oder Booking.com sind seit 2018 verpflichtet, bei Inseraten ohne gültige Berliner Registrierungsnummer die Anzeige zu sperren. Verstöße werden systematisch verfolgt.
3. Dauerhafter Leerstand
Wohnraum, der länger als zwei Monate ohne triftigen Grund nicht bewohnt oder vermietet wird, gilt in Berlin als zweckentfremdet. Die Zwei-Monats-Frist ist kürzer als in Bayern (drei Monate) oder Hamburg (vier Monate). Triftige Gründe sind zum Beispiel laufende Sanierungsarbeiten, ein dokumentierter Erbfall oder eine nachweisbare, zeitlich begrenzte Abwesenheit des Eigentümers. Diese Gründe müssen der Behörde auf Anfrage belegt werden.
4. Abriss oder bauliche Veränderungen
Die dauerhafte Beseitigung von Wohnraum durch Abriss oder bauliche Veränderungen, die eine Wohnnutzung ausschließen, ist ohne Genehmigung verboten. Das gilt auch für die Umwandlung mehrerer Wohneinheiten in eine einzige Einheit, wenn dadurch Wohnraum dauerhaft verloren geht.
Die 90-Tage-Regelung für Hauptwohnsitze
Die bekannteste Ausnahme im Berliner Zweckentfremdungsrecht ist die 90-Tage-Regelung. Sie erlaubt Eigentümern und Mietern, ihre Hauptwohnung ohne Genehmigung als Ferienwohnung zu vermieten, solange folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
- Die Person ist in der Wohnung mit Hauptwohnsitz gemeldet und nutzt sie selbst als primären Lebensmittelpunkt.
- Die Ferienvermietung erfolgt für maximal 90 Tage pro Kalenderjahr.
- Für die Wohnung liegt eine gültige Registrierungsnummer des zuständigen Bezirksamts vor.
- Die Vermietungstage werden dokumentiert und können der Behörde auf Verlangen nachgewiesen werden.
Diese Regelung gilt ausschließlich für den Hauptwohnsitz. Wer eine zweite Wohnung oder eine reine Kapitalanlage als Ferienwohnung vermieten möchte, benötigt unabhängig von der Anzahl der Tage eine Genehmigung des Bezirksamts.
Wichtig: Die 90-Tage-Grenze gilt pro Kalenderjahr, nicht pro Wohnung. Wer die Wohnung auch nur einen Tag länger vermietet, verlässt den genehmigungsfreien Bereich. Führen Sie daher unbedingt eine Belegliste mit allen Vermietungstagen.
Registrierungsnummer: Pflicht seit 2018
Seit der ZwVbG-Novelle 2018 müssen alle Ferienwohnungen in Berlin bei dem für den Wohnort zuständigen Bezirksamt registriert werden. Die Registrierungsnummer ist bei der Bewerbung auf Buchungsplattformen anzugeben. Wer die Nummer nicht angibt oder eine ungültige Nummer verwendet, begeht eine Ordnungswidrigkeit. Online-Plattformen sind verpflichtet, Anzeigen ohne gültige Berliner Registrierungsnummer zu sperren und der Behörde auf Anfrage Auskunft über Gastgeber zu erteilen.
Die Registrierung ist kostenpflichtig und muss bei dem Bezirksamt beantragt werden, in dem sich die Wohnung befindet. Die Bearbeitungszeit beträgt in der Regel zwei bis vier Wochen. Die Registrierungsnummer ist personenbezogen und nicht auf andere Personen übertragbar.
Möbliertes Wohnen auf Zeit vs. Ferienwohnung
Für Vermieter möblierter Wohnungen ist die Abgrenzung zwischen Wohnnutzung und Ferienwohnung die entscheidende Rechtsfrage. Die Antwort ist klar: Die möblierte Vermietung zu Wohnzwecken fällt nicht unter das Zweckentfremdungsverbot. Entscheidend ist dabei nicht die Mietdauer oder die Möblierung, sondern der Nutzungszweck.
Wohnzweck liegt vor, wenn die Mieterin oder der Mieter die Wohnung als dauerhaften Aufenthaltsort nutzt, dort schläft, lebt und alltägliche Aktivitäten ausübt. Typische Mieter in möblierten Wohnungen auf Zeit sind Expatriates, Berufspendler, Projektmitarbeitende, Berufseinsteiger oder Personen in einer Übergangsphase. All diese Gruppen nutzen die Wohnung zu Wohnzwecken.
Die Grenze liegt bei der tage- oder wochenweisen Vermietung an Touristen oder Feriengäste ohne dauerhaften Wohnzweck. Diese gilt als Ferienwohnungsvermietung und löst die Genehmigungspflicht aus.
Vergleich: Möblierte Zeitwohnung vs. Ferienwohnung
| Merkmal | Möblierte Zeitwohnung | Ferienwohnung |
|---|---|---|
| Nutzungszweck | Wohnen (dauerhafter Aufenthaltsort) | Urlaub, Kurzaufenthalt, Tourismus |
| Mietvertrag | Ja, schriftlicher Mietvertrag | Buchungsbestätigung |
| Typische Mietdauer | Wochen bis Monate (oft 1 bis 12 Monate) | Tage bis wenige Wochen |
| Zweckentfremdung | Nein | Ja (außer Hauptwohnsitz bis 90 Tage) |
| Registrierungsnummer nötig | Nein | Ja (Pflicht seit 2018) |
| Genehmigung nötig | Nein | Ja (außer Hauptwohnsitz bis 90 Tage) |
| Anmeldung des Mieters empfohlen | Ja (stärkt Wohnzwecknachweis) | Nicht anwendbar |
Wer möblierte Wohnungen über Wunderflats vermietet, bewegt sich im genehmigungsfreien Bereich: Das Modell ist auf Wohnzweckvermietung mit schriftlichem Mietvertrag ausgerichtet. Mieter nutzen die Wohnung als dauerhaften Aufenthaltsort, oft für mehrere Monate. Eine Registrierungsnummer ist nicht erforderlich, eine Genehmigung ebenfalls nicht.
Praxistipp: Schließen Sie immer einen schriftlichen Mietvertrag ab und empfehlen Sie Mietern, sich beim Einwohnermeldeamt anzumelden. Beides belegt gegenüber dem Bezirksamt, dass eine Wohnnutzung und keine Ferienvermietung vorliegt.
Genehmigungsverfahren: Schritt für Schritt
Wer eine genehmigungspflichtige Nutzung (z. B. eine Ferienwohnung jenseits der 90-Tage-Grenze oder eine Wohnung, die kein Hauptwohnsitz ist) beabsichtigt oder bereits betreibt, muss beim zuständigen Bezirksamt eine Genehmigung beantragen. Das Verfahren ist schriftlich und kostenpflichtig.
Schritt 1: Zuständiges Bezirksamt ermitteln
In Berlin ist das Bezirksamt zuständig, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Jeder der zwölf Berliner Bezirke hat eine eigene Stelle für den Vollzug des Zweckentfremdungsverbots, in der Regel beim Stadtentwicklungsamt oder beim Wohnungsamt des Bezirks. Eine Übersicht der zuständigen Stellen findet sich auf dem Berliner Landesportal (berlin.de).
Schritt 2: Registrierungsnummer beantragen
Vor dem Genehmigungsantrag muss zunächst eine Registrierungsnummer für die Wohnung beantragt werden, sofern noch keine vorliegt. Der Antrag erfolgt beim Bezirksamt. Die Nummer wird nach Prüfung der Unterlagen ausgestellt und ist bei allen Inseraten auf Buchungsplattformen anzugeben.
Schritt 3: Antragsunterlagen zusammenstellen
Der Genehmigungsantrag erfordert in der Regel folgende Unterlagen:
- Grundbuchauszug oder Eigentumsnachweis: Zum Nachweis der Verfügungsberechtigung über die Wohnung.
- Grundriss und Lageplan: Zur genauen Identifizierung des betroffenen Wohnraums.
- Beschreibung der beabsichtigten Nutzung: Art, Umfang und voraussichtliche Dauer der geplanten Nutzung.
- Nachweis des Bedarfs: Darlegung, warum die geplante Nutzung einer Genehmigung bedarf und welche Gründe dafür sprechen.
- Nachweise für Ausnahmetatbestände: Zum Beispiel Sanierungsnachweis bei Leerstand oder Meldenachweis bei der Hauptwohnsitzausnahme.
- Vollmacht: Falls nicht der Eigentümer selbst den Antrag stellt.
Schritt 4: Antrag einreichen
Der vollständige Antrag wird beim Bezirksamt des jeweiligen Berliner Bezirks eingereicht. Viele Bezirke bieten Vordrucke auf ihren Webseiten an. Die Einreichung erfolgt schriftlich, in manchen Bezirken auch per E-Mail oder online. Aktuelle Kontaktdaten und Formulare finden Sie auf den jeweiligen Bezirksamtsseiten oder unter:
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin
Württembergische Str. 6, 10707 Berlin
Webseite: berlin.de/sen/wohnen
Schritt 5: Bearbeitungszeit und Entscheidung
Die Bearbeitungszeit variiert je nach Bezirk und Auslastung der Behörde. In stark belasteten Bezirken wie Mitte oder Friedrichshain-Kreuzberg kann die Bearbeitung mehrere Monate dauern. Genehmigungen werden in der Regel befristet und mit Auflagen erteilt. Eine Genehmigungsfiktion (automatische Erteilung nach Fristablauf) gibt es im Berliner Recht nicht explizit, weshalb eine frühzeitige Antragstellung dringend empfohlen wird.
Praxistipp: Stellen Sie den Antrag mindestens drei Monate vor dem geplanten Beginn der Nutzung. Wer bereits ohne Genehmigung betreibt, riskiert eine Bußgeldbehörde, selbst wenn der Antrag nachgereicht wird.
Bußgelder, Abschöpfungsbescheid und Vollzug
Das Berliner ZwVbG sieht in § 5 einen Bußgeldrahmen von bis zu 500.000 EUR je Verstoß vor. Berlin gehört damit bundesweit zu den Städten mit dem höchsten Bußgeldrahmen, gleichauf mit Bayern und Hamburg. Wer mehrere Wohnungen ohne Genehmigung als Ferienwohnungen betreibt, kann für jede Wohnung separat zur Verantwortung gezogen werden.
Abschöpfungsbescheid: Rückforderung rechtswidriger Einnahmen
Berlin verfügt über ein weiteres Instrument, das in dieser Form deutschlandweit einzigartig ist: den Abschöpfungsbescheid. Auf Basis des ZwVbG können Bezirksämter rechtswidrig erzielte Einnahmen aus illegaler Ferienvermietung zurückfordern. Die Behörde berechnet die geschätzten Mieteinnahmen aus dem Zeitraum der unerlaubten Nutzung und erteilt einen Bescheid über den zurückzuzahlenden Betrag. Dieser Bescheid kommt zusätzlich zum Bußgeld und kann die finanzielle Belastung erheblich erhöhen.
Achtung: Ein Abschöpfungsbescheid kann auch dann ergehen, wenn der Verstoß inzwischen beendet wurde. Behörden können rückwirkend für bis zu drei Jahre Einnahmen zurückfordern.
Verschärfter Vollzug seit 2018
Mit der ZwVbG-Novelle 2018 wurden die Vollzugsmöglichkeiten der Berliner Bezirke erheblich erweitert. Online-Plattformen wie Airbnb, Booking.com und Vrbo sind seitdem verpflichtet:
- Inserate ohne gültige Berliner Registrierungsnummer zu sperren.
- Den Behörden auf Anfrage Auskunft über Gastgeber und Buchungsaktivitäten zu erteilen.
- Daten über Vermietungsaktivitäten im Rahmen der seit Mai 2026 geltenden EU-Verordnung 2024/1028 monatlich an die Bundesnetzagentur zu übermitteln, die diese an die Berliner Bezirksämter weiterleitet.
Die Bezirksämter werten systematisch öffentlich zugängliche Inserate aus, prüfen Hinweise von Nachbarn und führen Vor-Ort-Kontrollen durch. Die Dichte der Kontrollen ist in den touristisch stark frequentierten Innenstadtbezirken besonders hoch.
Bußgeldrahmen im Überblick
Quelle: Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin (ZwVbG), GVBl. 2013 S. 730, in Kraft seit 1. Mai 2014, zuletzt geändert 2018
Bezirke mit aktivem Vollzug
Das ZwVbG gilt in allen zwölf Berliner Bezirken gleichermaßen. Der Vollzug ist jedoch nicht überall gleich intensiv. Einige Bezirke haben eigene Vollzugsstrukturen aufgebaut und sind für besonders aktive Verfolgung bekannt.
Mitte
Der Bezirk Mitte umfasst einige der touristisch beliebtesten Stadtteile Berlins, darunter Mitte selbst, Tiergarten und Wedding. Das Stadtentwicklungsamt Mitte verfügt über eine eigene Vollzugsstelle und verfolgt Verstöße systematisch. Die Zahl der Bußgeldbescheide aus diesem Bezirk gehört zu den höchsten in Berlin.
Friedrichshain-Kreuzberg
Friedrichshain-Kreuzberg hat schon früh auf einen aktiven Vollzug gesetzt. Der Bezirk hat in der Vergangenheit medienwirksame Razzien bei illegalen Ferienwohnungsanbietern durchgeführt. Das Stadtentwicklungsamt wertet regelmäßig Plattforminserate aus und verfolgt Verstöße auch bei kleinen Vermietern.
Pankow
Pankow, mit Stadtteilen wie Prenzlauer Berg und Weißensee, ist bevölkerungsreichster Bezirk Berlins und weist eine hohe Dichte an möblierten Wohnungen auf. Das Bezirksamt verfolgt Zweckentfremdungsfälle mit eigener Vollzugskapazität, insbesondere im touristisch geprägten Prenzlauer Berg.
Charlottenburg-Wilmersdorf
In Charlottenburg-Wilmersdorf, mit dem Kurfürstendamm als zentraler Tourismusachse, werden Ferienwohnungen besonders aufmerksam kontrolliert. Das Bezirksamt hat in den letzten Jahren die Vollzugskapazitäten ausgebaut. Inserate ohne Registrierungsnummer werden dem Bezirksamt über eine automatisierte Überwachung gemeldet.
Das bedeutet nicht, dass Verstöße in anderen Bezirken folgenlos bleiben. Auch in Tempelhof-Schöneberg, Neukölln und Steglitz-Zehlendorf werden Zweckentfremdungsfälle verfolgt. Eine geografische Entwarnung gibt es nicht.
Checkliste für Vermieter: Compliant bleiben in Berlin
Die folgende Checkliste fasst zusammen, welche Punkte Vermieter in Berlin regelmäßig prüfen sollten.
Grundlegende Voraussetzungen
- Nutzungsart klären: Vermieten Sie zu Wohnzwecken mit schriftlichem Mietvertrag? Dann liegt keine Zweckentfremdung vor.
- Mietvertrag schriftlich abschließen: Jede Vermietung, auch kurzfristige möblierte Zeitvermietung, sollte durch einen schriftlichen Mietvertrag belegt sein.
- Nutzungszweck dokumentieren: Halten Sie fest, dass Mieter die Wohnung als dauerhaften Aufenthaltsort nutzen, nicht als Ferienunterkunft.
- Mieter zur Anmeldung einladen: Unterstützen Sie Mieter bei der Anmeldung beim Einwohnermeldeamt. Das stärkt den Nachweis der Wohnnutzung.
Wenn Sie Ihre Hauptwohnung vermieten möchten
- Hauptwohnsitz prüfen: Sind Sie selbst mit Hauptwohnsitz in der Wohnung gemeldet? Nur dann greift die 90-Tage-Ausnahme.
- Registrierungsnummer beantragen: Beantragen Sie vor der ersten Ferienvermietung eine Registrierungsnummer beim Bezirksamt.
- 90-Tage-Grenze einhalten: Führen Sie eine Belegliste über alle Vermietungstage. Überschreiten Sie 90 Tage im Kalenderjahr nicht.
- Registrierungsnummer in Inseraten angeben: Jedes Inserat auf einer Buchungsplattform muss die gültige Berliner Registrierungsnummer enthalten.
Bei Leerstand
- Zwei-Monats-Frist beachten: Steht eine Wohnung länger als zwei Monate leer, droht der Vorwurf der Zweckentfremdung.
- Triftigen Grund dokumentieren: Führen Sie schriftliche Nachweise über laufende Sanierungsarbeiten, Erbfall oder andere Gründe.
- Proaktiv beim Bezirksamt melden: Im Zweifelsfall lieber frühzeitig das Bezirksamt informieren, um einer Bußgeldbehörde zuvorzukommen.
Bei gewerblicher Mitnutzung
- Flächenanteil prüfen: Weniger als 50 Prozent der Wohnfläche dürfen gewerblich genutzt werden, ohne eine Genehmigung zu benötigen.
- Wohnnutzung der Restfläche sicherstellen: Die verbleibende Fläche muss tatsächlich zu Wohnzwecken genutzt werden.
Die Rechtslage und Verwaltungspraxis können sich ändern. Holen Sie bei Unsicherheiten rechtlichen Rat ein oder wenden Sie sich direkt an das zuständige Bezirksamt.
Bundesweiter Vergleich: Zweckentfremdung in anderen Städten
Berlin ist mit seinem ZwVbG kein Sonderfall. Viele deutsche Städte mit angespannten Wohnungsmärkten haben ähnliche Regelungen eingeführt. Die folgende Tabelle zeigt die wesentlichen Unterschiede im Vergleich.
| Stadt | Rechtsgrundlage | Bußgeldrahmen | Hauptwohnsitz-Ausnahme | Zuständige Behörde |
|---|---|---|---|---|
| Berlin | ZwVbG Berlin, in Kraft seit 01.05.2014, Novelle 2018 | bis 500.000 EUR (§ 5 ZwVbG) | 90 Tage/Jahr (nur Hauptwohnsitz) | Bezirksamt des jeweiligen Bezirks |
| München | Wohnraumzweckentfremdungssatzung (ZeS) auf Basis ZwEWG Bayern | bis 500.000 EUR | 8 Wochen (56 Tage)/Jahr (nur selbst bewohnte Wohnung) | Fachbereich Bestandssicherung, Sozialreferat |
| Hamburg | Hamburgisches Wohnraumschutzgesetz (HmbWoSchG) | bis 500.000 EUR | 8 Wochen (56 Tage)/Jahr (nur Hauptwohnung) | Bezirksämter Hamburg |
| Frankfurt am Main | Ferienwohnungssatzung auf Basis HWoAufG §12a | bis 25.000 EUR | Keine explizite Tagesregel; Mietverträge ab 6 Monaten genehmigungsfrei | Bauaufsicht Frankfurt |
| Köln | Zweckentfremdungssatzung auf Basis WoFG NRW | bis 50.000 EUR | Begrenzte Eigennutzerausnahme; Genehmigung für jede Fremdvermietung | Amt für Wohnungswesen Köln |
Berlin und München teilen den höchsten Bußgeldrahmen (bis 500.000 EUR), unterscheiden sich aber in der Hauptwohnsitz-Ausnahme erheblich: Berlin gewährt 90 Tage pro Jahr, München nur 56 Tage. Hamburg entspricht in diesem Punkt München. Frankfurt und Köln haben niedrigere Bußgeldrahmen, setzen aber ebenfalls auf Genehmigungspflichten.
Die Regelungen können sich jederzeit ändern. Vermieter, die in mehreren Städten tätig sind, sollten die jeweils lokale Regelung separat prüfen.
Häufige Fragen zur Wohnraumzweckentfremdung in Berlin
Was ist das Zweckentfremdungsverbot in Berlin?
Das Berliner Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG) verbietet seit dem 1. Mai 2014, Wohnraum ohne Genehmigung anderen als Wohnzwecken zuzuführen. Verbotene Nutzungen umfassen gewerbliche Nutzung, tage- oder wochenweise Vermietung an Touristen, dauerhaften Leerstand über zwei Monate sowie den Abriss von Wohngebäuden. Verstöße können mit bis zu 500.000 EUR Bußgeld geahndet werden.
Was ist die 90-Tage-Regelung in Berlin?
Eigentümer und Mieter, die ihre Hauptwohnung (Hauptwohnsitz) als Ferienwohnung vermieten möchten, können dies ohne Genehmigung für bis zu 90 Tage pro Kalenderjahr tun. Voraussetzung: Die Person ist selbst mit Hauptwohnsitz in der Wohnung gemeldet. Für Investitionswohnungen ohne Selbstnutzung gilt diese Ausnahme nicht. Außerdem ist eine Registrierungsnummer Pflicht.
Brauche ich in Berlin eine Registrierungsnummer für meine Ferienwohnung?
Ja. Seit der ZwVbG-Novelle 2018 müssen alle Ferienwohnungen in Berlin bei dem zuständigen Bezirksamt registriert werden. Die Registrierungsnummer muss bei Inseraten auf Buchungsplattformen angegeben werden. Online-Plattformen sind verpflichtet, Anzeigen ohne gültige Nummer zu sperren.
Ist möbliertes Wohnen auf Zeit in Berlin genehmigungspflichtig?
Nein. Die möblierte Vermietung zu Wohnzwecken gilt nicht als Zweckentfremdung, solange ein schriftlicher Mietvertrag besteht und die Mietpartei die Wohnung als dauerhaften Aufenthaltsort nutzt. Eine Registrierungsnummer oder Genehmigung ist in diesem Fall nicht erforderlich. Das Modell von Wunderflats entspricht dieser Definition.
Was ist ein Abschöpfungsbescheid und wann kommt er zum Einsatz?
Ein Abschöpfungsbescheid ermöglicht es dem Bezirksamt, rechtswidrig erzielte Einnahmen aus illegaler Ferienvermietung zurückzufordern. Er kommt zusätzlich zu einem möglichen Bußgeld. Die Behörde berechnet die geschätzten Einnahmen aus dem Zeitraum der unerlaubten Nutzung und kann rückwirkend bis zu drei Jahre geltend machen.
Welche Berliner Bezirke kontrollieren am strengsten?
Die aktivsten Bezirke beim Vollzug sind Mitte, Friedrichshain-Kreuzberg, Pankow und Charlottenburg-Wilmersdorf. Diese Bezirke haben eigene Vollzugsstrukturen und werten systematisch Inserate auf Online-Plattformen aus. Der Vollzug ist in allen zwölf Berliner Bezirken grundsätzlich möglich.
Was passiert, wenn ich eine Wohnung in Berlin länger als zwei Monate leer stehen lasse?
Ein Leerstand von mehr als zwei Monaten gilt in Berlin als Zweckentfremdung. Ausnahmen bestehen bei laufenden Sanierungsarbeiten, nachgewiesenem Erbfall oder anderen triftigen Gründen. Diese müssen der Behörde auf Anfrage belegt werden. Die Berliner Frist ist mit zwei Monaten kürzer als in Bayern (drei Monate) oder Hamburg (vier Monate).
Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel gibt den Stand vom 12. Juni 2026 wieder. Gesetze, Verordnungen und Verwaltungspraxis können sich jederzeit ändern. Für verbindliche Auskünfte zu Ihrem konkreten Fall wenden Sie sich an das zuständige Berliner Bezirksamt oder an eine spezialisierte Rechtsanwältin bzw. einen spezialisierten Rechtsanwalt.
Quellen
- Abgeordnetenhaus Berlin, Zweckentfremdungsverbot-Gesetz (ZwVbG Berlin), GVBl. 2013, S. 730. berlin.de
- Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Bauen und Wohnen Berlin, Zweckentfremdung von Wohnraum: Informationen und Formulare. berlin.de/sen/wohnen
- Gesetze im Internet, Zweckentfremdungsverbot-Gesetz Berlin (ZwVbG) in der aktuellen Fassung. gesetze.berlin.de
- Gesetze im Internet, Zweckentfremdungsverbot-Verordnung Berlin (ZwVbVO). gesetze.berlin.de
- Bezirksamt Mitte von Berlin, Wohnraumzweckentfremdung: Antrag auf Genehmigung und Registrierungsnummer. berlin.de/ba-mitte
- Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Zweckentfremdungsverbot: Vollzug und Bußgelder. berlin.de/ba-friedrichshain-kreuzberg
- Bundesministerium der Justiz, EU-Verordnung 2024/1028 über Datenerhebung und Datenaustausch für Kurzzeitvermietungen. eur-lex.europa.eu
- Wunderflats Hub, Wohnraumzweckentfremdung in Deutschland: Überblick für Vermieter. hub.wunderflats.com
- Wikipedia, Wohnraumzweckentfremdung (Überblick Deutschland). de.wikipedia.org
