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⚠ Wichtiger Hinweis: Dieser Artikel behandelt österreichisches Recht, insbesondere das Mietrechtsgesetz (MRG) mit Fokus auf Wien. Die Regeln unterscheiden sich grundlegend vom deutschen Mietrecht (BGB). Der Artikel dient ausschließlich der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Bei konkreten Fragen wenden Sie sich bitte an einen österreichischen Fachanwalt für Mietrecht oder an die Arbeiterkammer Wien.
Das Wichtigste auf einen Blick
- In Österreich gilt das Mietrechtsgesetz (MRG), nicht das deutsche BGB. Das MRG unterscheidet drei Anwendungsbereiche: Vollanwendung, Teilanwendung und Nichtanwendung (ABGB).
- Befristete Mietverträge im Vollanwendungsbereich haben seit 1. Januar 2026 eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren für Unternehmer-Vermieter, drei Jahre für private Kleinvermieter.
- Im Vollanwendungsbereich gilt eine Mietzinsobergrenze: Der Richtwertmietzins in Wien beträgt seit April 2026 6,74 EUR pro m². Zuschläge sind unter Voraussetzungen möglich.
- Mieter können einen befristeten Vertrag bereits nach einem Jahr mit dreimonatiger Frist kündigen. Vermieter können nicht ordentlich kündigen, nur aus wichtigem Grund.
- Verbotene Ablösen (§ 27 MRG) sind im MRG-Bereich unzulässig. Nur der Zeitwert von Einrichtungsgegenständen ist erlaubt.
- Viele möblierte Wohnungen in Wien fallen in den Teilanwendungsbereich oder unter das ABGB: Hier gibt es keine Mietzinsobergrenzen, aber Befristungsregeln des MRG gelten weiter.
- Vermieter müssen die Meldezettel-Pflicht erfüllen: Als Unterkunftgeber müssen Sie die Anmeldung des Mieters bestätigen und dürfen sie nicht verhindern.
Überblick: Österreich ist nicht Deutschland
Wer in Wien eine möblierte Wohnung befristet vermieten möchte, steht vor einem Mietrecht, das sich in mehreren wesentlichen Punkten vom deutschen Recht unterscheidet. Während in Deutschland das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Grundlage bildet, regelt in Österreich das Mietrechtsgesetz (MRG) die Kernfragen des Wohnungsmietrechts: Befristung, Mietzins, Kündigung und Schutzrechte. Das MRG ist ein eigenständiges österreichisches Gesetz aus dem Jahr 1981. Es gilt ausdrücklich nicht in Deutschland.
Ein weiterer Unterschied: Das MRG gilt nicht für alle Wohnungen gleich. Es kennt drei Anwendungsstufen, die je nach Baujahr, Gebäudetyp und Förderstatus des Hauses bestimmt werden. Für viele möblierte Wohnungen in Wien, die nach 1953 ohne Förderung errichtet wurden, gilt das MRG nur eingeschränkt oder gar nicht. Dort greift das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch (ABGB), das österreichische Pendant zum BGB, mit weitaus mehr Vertragsfreiheit auf beiden Seiten.
Dieser Leitfaden richtet sich an Vermieter, die eine möblierte Wohnung in Wien befristet vermieten oder vermieten möchten. Er erklärt, welche Regeln gelten, welche Pflichten Sie haben und wie Sie rechtssicher vorgehen. Da die genaue Einordnung Ihrer Wohnung komplex sein kann, empfehlen wir bei Unsicherheit die Beratung durch einen österreichischen Mietrechtsspezialisten.
Welches Recht gilt für Ihre Wohnung?
Der erste Schritt für jeden Vermieter in Wien: Feststellen, in welchen Anwendungsbereich des MRG Ihre Wohnung fällt. Das bestimmt nahezu alles: Ob Mietzinsobergrenzen gelten, welche Befristungsregeln gelten und wie viel Schutz der Mieter genießt.
Die drei Anwendungsbereiche im Überblick
| Anwendungsbereich | Typische Objekte | Mietzinsobergrenze | Kündigungsschutz |
|---|---|---|---|
| Vollanwendung MRG | Altbau-Mehrparteienhäuser (vor 1.7.1953 errichtet); geförderte Neubauten mit mehr als 2 Einheiten | Ja: Richtwertmietzins (Wien: 6,74 EUR/m² ab April 2026) | Voll. Kündigung nur aus wichtigem Grund. |
| Teilanwendung MRG | Unförderte Neubauten nach 30.6.1953 in Mehrparteienhäusern mit mehr als 2 Einheiten | Nein: freier Mietzins | Nur Kündigungsschutz nach §30 MRG gilt eingeschränkt. |
| Vollausnahme (ABGB) | Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, bestimmte Eigentumswohnungen, Ferienwohnungen | Nein: weitgehende Vertragsfreiheit | Kein Kündigungsschutz nach MRG. |
Für möblierte Wohnungen auf Zeit in Wien bedeutet das in der Praxis: Viele der modernen, gut ausgestatteten Appartements, die für Expats, Berufspendler oder Gastwissenschaftler infrage kommen, sind nach 1953 ohne Förderung gebaut. Sie fallen in den Teilanwendungsbereich oder unter das ABGB. In diesen Fällen gibt es keine Mietzinsobergrenze, aber Befristungsregeln und bestimmte Schutzvorschriften gelten weiterhin.
💡 Tipp: Sind Sie unsicher, in welchem Anwendungsbereich Ihre Wohnung liegt? Die Arbeiterkammer Wien und die Wiener Schlichtungsstelle (MA 50) bieten kostenlose Erstberatung an. Auch ein Blick ins Grundbuch und die Baugenehmigungsunterlagen hilft, das Baujahr und den Gebäudetyp zu klären.
Befristete Mietverträge nach §29 MRG
Das österreichische Mietrechtsgesetz erlaubt befristete Mietverträge in §29 MRG. Anders als in Deutschland gibt es in Österreich keine Pflicht, die Befristung sachlich zu begründen. Der Vermieter muss keinen besonderen Eigenbedarfsgrund angeben. Allerdings gelten strenge formale Mindestanforderungen, die einzuhalten sind.
Mindestlaufzeit
Im Vollanwendungsbereich des MRG muss ein befristeter Mietvertrag eine Mindestlaufzeit einhalten. Seit dem 1. Januar 2026 gilt: Vermieter, die als Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) eingestuft werden, müssen mindestens auf fünf Jahre befristen. Als Unternehmer gilt man bei der Vermietung in der Regel ab etwa fünf Mietobjekten oder bei einem organisierten Verwaltungsapparat. Vermieter mit bis zu vier Wohnungen, die als Privat- oder Kleinvermieter gelten, dürfen weiterhin auf drei Jahre befristen.
Vor dem 1. Januar 2026 abgeschlossene Verträge mit dreijähriger Mindestlaufzeit bleiben wirksam. Die neue Fünfjahresregel gilt nur für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 neu abgeschlossen oder bei Ablauf verlängert werden.
Automatische Verlängerung: Das müssen Sie wissen
Läuft ein befristeter Mietvertrag ab, ohne dass eine der Parteien aktiv wird, verlängert er sich automatisch gemäß §29 Abs. 3 MRG:
- Erste Verlängerung: Der Vertrag verlängert sich einmalig um fünf Jahre (bei Unternehmer-Vermietern) bzw. drei Jahre (bei Privat-Vermietern).
- Zweite Verlängerung: Läuft auch diese Frist ohne Aktion aus, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit erneuert. Der Vermieter verliert dann seine Möglichkeit, das Mietverhältnis durch Zeitablauf zu beenden.
⚠ Achtung: Wenn Sie die Befristung nicht aktiv beenden wollen, müssen Sie rechtzeitig handeln. Schicken Sie dem Mieter vor Ablauf der Mietzeit eine schriftliche Mitteilung, dass keine Verlängerung gewünscht wird, und leiten Sie gegebenenfalls ein Räumungsverfahren ein. Passivität führt zur automatischen Vertragsverlängerung.
Mieter-Kündigungsrecht bei befristeten Verträgen
Auch in einem befristeten Mietverhältnis hat der Mieter in Österreich ein gesetzliches Sonderkündigungsrecht: Bereits nach Ablauf von einem Jahr ab Vertragsbeginn kann der Mieter mit einer Frist von drei Monaten zum Monatsletzten kündigen. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Dieses Recht steht nur dem Mieter zu, nicht dem Vermieter.
Das Mietenpaket 2026: Was sich geändert hat
Mit 1. Januar 2026 trat in Österreich ein umfangreiches Mietenpaket in Kraft. Es brachte mehrere bedeutende Änderungen, die Vermieter in Wien direkt betreffen. Die wichtigsten Punkte im Überblick:
Erhöhte Mindestbefristung für Unternehmer-Vermieter
Wie oben beschrieben, wurde die Mindestbefristungsdauer für Unternehmer-Vermieter von drei auf fünf Jahre angehoben. Für Vermieter mit bis zu vier Wohnungen ändert sich nichts. Die genaue Abgrenzung, wer als Unternehmer gilt, hängt vom Einzelfall ab: Richtgröße sind fünf oder mehr Mietobjekte sowie ein gewisser Organisationsgrad der Vermietungstätigkeit.
Neue Regelungen zur Wertsicherung (MieWeG)
Das neue Mietrechtliche Wertanpassungsgesetz (MieWeG) begrenzt Mietzinserhöhungen durch Wertsicherungsklauseln. Die Anpassung darf:
- Nur einmal jährlich, zum 1. April, wirksam werden.
- Bis zu 3% VPI-Steigerung: vollständig weitergegeben werden.
- Über 3% VPI-Steigerung: nur zur Hälfte an den Mieter weitergegeben werden.
Für 2026 gilt eine Übergangssonderregel: Richtwertmieten dürfen 2026 maximal um 1%, 2027 um maximal 2% steigen. Ab 2028 gilt die allgemeine 3%-Schwelle.
ℹ Info: Das Mietenpaket 2026 ist eine österreichische Reform ohne Entsprechung im deutschen Mietrecht. Vermieter, die sowohl in Deutschland als auch in Österreich vermieten, müssen beide Rechtssysteme getrennt im Blick behalten.
Mietzinsobergrenze und Richtwertmietzins
Im Vollanwendungsbereich des MRG ist der Vermieter an die gesetzliche Mietzinsobergrenze gebunden. Das österreichische System unterscheidet zwischen Richtwertmietzins, Kategoriemietzins und, in bestimmten Fällen, angemessenem Mietzins. Für möblierte Neubauwohnungen im Teilanwendungsbereich oder ABGB-Bereich gilt keine Obergrenze.
Der Richtwertmietzins in Wien
Der Richtwert ist ein gesetzlich festgelegter Betrag pro Quadratmeter Nutzfläche, der als Ausgangspunkt für den zulässigen Hauptmietzins im Vollanwendungsbereich gilt. Er wird regelmäßig angepasst. Seit dem 1. April 2026 beträgt der Richtwertmietzins in Wien 6,74 EUR pro m².
Von diesem Richtwert ausgehend sind Zu- und Abschläge möglich. Zuschläge können verlangt werden für:
- Lagezuschlag: Bei überdurchschnittlicher Lage (z.B. zentrales Wien, gute Infrastruktur) ist ein Lagezuschlag erlaubt. Ob ein Lagezuschlag zulässig ist, richtet sich nach dem Lagezuschlagsgutachten der Stadt Wien.
- Ausstattungszuschlag: Für besonders hochwertige Ausstattungsmerkmale.
- Grundrisszuschlag: Bei besonders günstigem Grundriss oder Ausrichtung der Wohnung.
Abschläge sind verpflichtend bei Mängeln, etwa fehlender Zentralheizung oder schlechtem Erhaltungszustand.
Möblierungszuschlag: Was erlaubt ist
Für möblierte Wohnungen darf der Vermieter zusätzlich zum Hauptmietzins einen Möblierungszuschlag verlangen. Dieser muss dem tatsächlichen Zeitwert der eingebrachten Einrichtungsgegenstände entsprechen. Ein pauschaler Möblierungsaufschlag, der den tatsächlichen Wert übersteigt, ist im Vollanwendungsbereich des MRG als verbotene Ablöse zu werten (dazu mehr im nächsten Abschnitt).
Im Teilanwendungsbereich und im ABGB-Bereich können Vermieter den Mietzins und den Möblierungsanteil frei vereinbaren, solange kein Wucher (§ 879 ABGB) vorliegt.
Befristungsabschlag
Im Vollanwendungsbereich gilt bei befristeten Mietverträgen ein gesetzlicher Befristungsabschlag von 25% vom zulässigen Hauptmietzins. Das heißt: Der Vermieter darf bei einem befristeten Mietvertrag nur 75% des Richtwertes plus Zu- und Abschläge verlangen. Wird der Vertrag später in ein unbefristetes Mietverhältnis umgewandelt, entfällt der Abschlag.
Ablöseverbot nach §27 MRG
§27 MRG verbietet alle Vereinbarungen, nach denen der neue Mieter für die Begründung des Mietvertrags eine Leistung erbringt, der keine gleichwertige Gegenleistung gegenübersteht. Im Klartext: Der Vermieter darf keinen Goodwill, keine "Vermittlungsgebühr" und keine überhöhte Inventarabgeltung verlangen, die in Wirklichkeit eine verdeckte Einstiegsgebühr ist.
Was erlaubt ist
Zulässig ist ausschließlich der Zeitwert tatsächlich vorhandener und funktionsfähiger Einrichtungsgegenstände. Wenn der Vormieter oder Vermieter Möbel, Haushaltsgeräte oder Einbauten übergibt, muss der verlangte Betrag dem realen Marktzeitwert dieser Gegenstände entsprechen. Eine Inventarliste mit realistischen Zeitwerten ist daher wichtig.
Folgen bei Verstoß
Verbotene Ablösen können innerhalb von zehn Jahren ab Zahlung zurückgefordert werden: bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (Wiener Schlichtungsstelle, MA 50). Zusätzlich kann eine verwaltungsstrafrechtliche Sanktion drohen. Das Ablöseverbot gilt im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG.
⚠ Achtung: Die Praxis zeigt, dass die Differenz zwischen verlangter Ablöse und tatsächlichem Zeitwert oft erheblich ist. Lassen Sie sich bei der Bewertung Ihres Mobiliars im Zweifel von einem Sachverständigen unterstützen und dokumentieren Sie die Wertermittlung schriftlich.
Kündigungsschutz und Beendigung des Mietverhältnisses
Der Kündigungsschutz für Mieter ist eines der zentralen Merkmale des österreichischen MRG und unterscheidet sich deutlich von der deutschen Rechtslage. Vermieter müssen verstehen, unter welchen Bedingungen sie ein Mietverhältnis beenden können.
Befristete Mietverträge: Beendigung durch Zeitablauf
Bei einem wirksam befristeten Mietvertrag endet das Mietverhältnis grundsätzlich automatisch durch Zeitablauf. Der Vermieter muss nichts weiter tun, wenn er die Wohnung zurückhaben möchte. Wichtig ist jedoch, nicht tatenlos zuzusehen, wenn der Mieter nach Ablauf des Vertrages in der Wohnung bleibt, denn dann droht die automatische Verlängerung.
Vorzeitige Kündigung durch den Vermieter
Während der Laufzeit eines befristeten Mietvertrags kann der Vermieter das Mietverhältnis nur aus wichtigem Grund vorzeitig beenden. Die rechtlich anerkannten wichtigen Gründe nach §30 MRG sind:
- Qualifizierter Mietzinsrückstand: Der Mieter ist mit zwei vollen Monatsmieten im Rückstand und dieser Rückstand wurde trotz Mahnung nicht beglichen.
- Erheblich nachteiliger Gebrauch: Der Mieter verursacht erhebliche Schäden, belästigt Nachbarn nachhaltig oder nutzt die Wohnung für verbotene Zwecke.
- Gänzliches Nichtbenützen: Der Mieter nutzt die Wohnung dauerhaft nicht selbst.
- Untervermietung ohne Erlaubnis: Der Mieter hat die Wohnung ohne Zustimmung des Vermieters untervermietet und die Untervermietung ist wirtschaftlich nachteilig.
Eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter bei befristeten Verträgen ist ausgeschlossen. Im Vollanwendungsbereich muss die Kündigung durch den Vermieter stets gerichtlich über das zuständige Bezirksgericht erfolgen.
Unbefristete Mietverträge: Der Vermieterschutz ist gering
Bei unbefristeten Mietverträgen im Vollanwendungsbereich des MRG ist eine Kündigung durch den Vermieter noch schwieriger. Die Kündigung muss gerichtlich beantragt werden und erfordert einen der gesetzlich abschließend genannten wichtigen Gründe. Eigenbedarfskündigung ist zwar möglich, aber an strenge Voraussetzungen geknüpft und aufwendig. Dies ist ein wesentlicher Grund, warum Vermieter in Wien auf wirksame Befristungen achten sollten.
Möbliertes Wohnen auf Zeit in Wien: Besonderheiten
Wien hat einen aktiven Markt für möblierte Wohnungen auf Zeit. Expats, Gastforscher, Berufspendler und Studierende fragen kurzfristige Mietlösungen nach. Dieser Markt funktioniert in Wien unter anderen Rahmenbedingungen als in Deutschland.
Unterschiede zu Deutschland
In Deutschland ist eine befristete Vermietung nach § 575 BGB nur mit sachlichem Befristungsgrund erlaubt. In Österreich ist das nicht der Fall: Das MRG erlaubt Befristungen ohne Begründung, sofern die Mindestlaufzeit eingehalten wird. Das macht Österreich für Vermieter in dieser Hinsicht flexibler.
Gleichzeitig sind die Regeln zum Mietzins im Vollanwendungsbereich deutlich strenger als in Deutschland: Die Mietzinsobergrenze greift unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert ist. Viele Wiener Vermieter weichen auf Wohnungen im Teilanwendungsbereich oder ABGB-Bereich aus, um mehr Spielraum bei der Preisgestaltung zu haben.
Kurzzeitmiete unterhalb der MRG-Mindestlaufzeit
Mietverträge, die kürzer als die gesetzliche Mindestlaufzeit abgeschlossen werden (also kürzer als drei oder fünf Jahre), sind im Vollanwendungsbereich grundsätzlich unwirksam oder werden vom Gesetz auf die Mindestlaufzeit verlängert. Vermieter, die kurzfristige Mietverträge für wenige Monate abschließen möchten, sollten prüfen, ob ihr Objekt unter das ABGB fällt. Nur dort ist eine wirklich kurze Mietzeit von Monaten ohne die MRG-Mindestfrist möglich.
ℹ Info: Airbnb-artige Kurzzeitvermietung (wenige Tage bis Wochen) unterliegt in Wien besonderen Auflagen: der Wiener Tourismusabgabe sowie einer Registrierungspflicht. Dies ist ein eigenes Thema und wird durch das MRG nicht geregelt.
Inventarliste und Übergabeprotokoll
Bei möblierten Wohnungen ist eine detaillierte Inventarliste essenziell. Sie schützt den Vermieter bei Schäden und belegt den Zeitwert der Einrichtung für die Ablöseberechnung. Fertigen Sie ein schriftliches Übergabeprotokoll beim Ein- und Auszug an, dokumentieren Sie den Zustand der Möbel mit Fotos und lassen Sie es von beiden Parteien unterschreiben.
Gemeinnütziger Wohnbau: Das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG)
Neben MRG und ABGB gibt es in Österreich ein drittes relevantes Regelwerk: das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG). Es gilt für Wohnungen, die von gemeinnützigen Bauvereinigungen (GBV) errichtet und verwaltet werden. In Wien betrifft das einen erheblichen Teil des Wohnungsbestands, darunter Gemeindewohnungen (Gemeindebau) und genossenschaftliche Wohnungen.
WGG und Befristung
Für WGG-Wohnungen gelten eigene Preisregeln: Das Entgelt richtet sich nach dem Kostenprinzip der Bauvereinigung, nicht nach Marktpreisen. Bei befristeten Miet- oder Nutzungsverträgen im WGG-Bereich gilt ein Befristungsabschlag von 25% vom höchstzulässigen Entgelt.
Als privater Vermieter einer möblierten Wohnung in Wien werden Sie in der Regel kein WGG-Vermieter sein. Das WGG ist relevant, wenn Sie eine Genossenschaftswohnung weitervermieten oder wenn Ihre Liegenschaft von einer GBV verwaltet wird. In diesen Fällen ist rechtliche Beratung besonders wichtig.
Meldezettel-Pflicht für Vermieter
In Österreich gilt das Meldegesetz (MeldeG). Jede Person, die eine Unterkunft bezieht, muss sich innerhalb von drei Tagen beim zuständigen Meldeamt anmelden. Der Vermieter spielt dabei eine aktive Rolle.
Pflichten des Vermieters als Unterkunftgeber
- Bestätigung des Meldezettels: Der Vermieter muss als Unterkunftgeber auf dem Meldezettel bestätigen, dass er die Wohnung zur Verfügung stellt. Das ist eine formale Anforderung des Meldegesetzes.
- Mitwirkungspflicht: Der Vermieter darf die Anmeldung des Mieters nicht verhindern oder behindern. Er hat eine Duldungspflicht.
- Keine aktive Anmeldepflicht: Der Vermieter meldet den Mieter nicht selbst an. Das ist Sache des Mieters. Aber ohne die Bestätigung des Vermieters auf dem Meldezettel ist die Anmeldung formal unvollständig.
Das Meldeamt in Wien nimmt die Anmeldung auch ohne Unterschrift des Unterkunftgebers entgegen, wenn der Mieter erklärt, dass dieser nicht erreichbar war. Die Unterlassung der Mitwirkung durch den Vermieter ist jedoch eine Verwaltungsübertretung. Für den Mieter gilt: Wer sich nicht rechtzeitig anmeldet, riskiert eine Geldstrafe von bis zu 726 EUR.
💡 Tipp: Stellen Sie neuen Mietern einen vorausgefüllten Meldezettel zur Verfügung und erklären Sie die Drei-Tage-Frist. Das verhindert Missverständnisse und zeigt sich als fürsorglicher Vermieter.
Checkliste: Pflichten als Vermieter in Wien
Diese Checkliste fasst die wichtigsten Punkte zusammen, die Sie vor und während einer befristeten Vermietung in Wien beachten müssen. Die Anforderungen können sich je nach Anwendungsbereich unterscheiden.
Vor Abschluss des Mietvertrags
- Anwendungsbereich klären: Prüfen Sie, ob Ihre Wohnung dem Vollanwendungsbereich, Teilanwendungsbereich oder dem ABGB unterliegt. Baujahr, Gebäudetyp und Förderstatus sind entscheidend.
- Mindestlaufzeit einhalten: Bestimmen Sie, ob Sie als Unternehmer oder Privat-Vermieter gelten. Planen Sie die Vertragslaufzeit entsprechend: mindestens fünf Jahre (Unternehmer) oder drei Jahre (Privatvermieter) im MRG-Bereich.
- Mietzins berechnen: Prüfen Sie im Vollanwendungsbereich die geltende Mietzinsobergrenze und den Befristungsabschlag von 25%. Ermitteln Sie zulässige Zu- und Abschläge.
- Inventarliste erstellen: Erstellen Sie eine vollständige und bepreiste Inventarliste mit Zeitwerten aller mitgemieteten Einrichtungsgegenstände.
- Schriftlicher Mietvertrag: Schließen Sie den Mietvertrag schriftlich ab. Befristung, Mietzins, Nebenkosten und Inventar müssen klar geregelt sein.
- Ablöse prüfen: Verlangen Sie keine verbotene Ablöse. Stellen Sie sicher, dass ein etwaiger Inventarpreis dem tatsächlichen Zeitwert entspricht.
Bei Übergabe und während der Mietzeit
- Übergabeprotokoll: Dokumentieren Sie den Zustand der Wohnung und aller Einrichtungsgegenstände schriftlich und mit Fotos. Lassen Sie beide Parteien unterschreiben.
- Meldezettel bestätigen: Bestätigen Sie den Meldezettel des Mieters innerhalb der gesetzlichen Frist.
- Erhaltungspflichten erfüllen: Der Vermieter hat im MRG-Bereich umfangreiche Erhaltungspflichten. Schäden am allgemeinen Hausbestand und am Mietgegenstand sind entsprechend zu beheben.
- Wertsicherung korrekt anwenden: Passen Sie den Mietzins nur nach den MieWeG-Regelungen an: einmal jährlich zum 1. April, mit den geltenden Deckelungen.
Vor Vertragsende
- Verlängerung aktiv steuern: Entscheiden Sie rechtzeitig, ob Sie verlängern möchten oder nicht. Handeln Sie aktiv, um die automatische Verlängerung zu verhindern oder einzuleiten.
- Rückgabe dokumentieren: Erstellen Sie auch beim Auszug ein Protokoll und vergleichen Sie den Zustand mit dem Einzugsprotokoll.
- Kaution abrechnen: Rechnen Sie die Kaution zeitnah ab. Im österreichischen Recht gibt es keine explizite gesetzliche Abrechnungsfrist, aber eine unverzügliche Abrechnung ist ratsam.
Hinweis: Die rechtliche Lage kann sich ändern. Prüfen Sie alle Anforderungen vor Vertragsabschluss mit einem qualifizierten österreichischen Mietrechtsspezialisten.
Häufig gestellte Fragen
Wie lange muss ein befristeter Mietvertrag in Wien mindestens laufen?
Seit 1. Januar 2026 gilt im MRG-Bereich eine Mindestlaufzeit von fünf Jahren für Unternehmer-Vermieter (in der Regel ab fünf Mietobjekten). Vermieter mit bis zu vier Wohnungen können weiterhin auf drei Jahre befristen. Verträge, die vor dem 31. Dezember 2025 abgeschlossen wurden, bleiben nach altem Recht wirksam.
Gilt das MRG für alle Wohnungen in Wien?
Nein. Das MRG gilt vollständig nur für Altbauwohnungen in Mehrparteienhäusern, die vor dem 1. Juli 1953 errichtet wurden, sowie für geförderte Neubauten. Neubauten nach 1953 ohne Förderung fallen in den Teilanwendungsbereich, in dem es keine Mietzinsobergrenzen gibt. Einfamilienhäuser und viele neuere Eigentumswohnungen unterliegen dem ABGB mit weitgehender Vertragsfreiheit.
Darf der Vermieter während der Befristungszeit kündigen?
Grundsätzlich nein. Bei befristeten Mietverträgen kann der Vermieter während der Laufzeit nur aus wichtigem Grund vorzeitig kündigen: etwa bei qualifiziertem Mietzinsrückstand, erheblich nachteiligem Gebrauch oder gänzlichem Nichtbenützen der Wohnung. Eine ordentliche Kündigung ist ausgeschlossen. Die Kündigung muss gerichtlich erfolgen.
Was passiert, wenn ein befristeter Mietvertrag ausläuft und der Mieter bleibt?
Wird ein befristeter Mietvertrag nach Ablauf weder verlängert noch aufgelöst, verlängert er sich nach §29 Abs. 3 MRG einmalig um fünf Jahre (bei Unternehmer-Vermietern) oder drei Jahre (bei Privatvermietern). Läuft auch diese Verlängerung ohne Aktion aus, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit erneuert. Vermieter sollten daher rechtzeitig handeln.
Gibt es in Österreich eine Mietzinsobergrenze für möblierte Wohnungen?
Im Vollanwendungsbereich des MRG gilt der Richtwertmietzins: seit 1. April 2026 beträgt dieser in Wien 6,74 EUR pro m². Bei befristeten Verträgen gilt ein Abschlag von 25%. Im Teilanwendungsbereich und bei ABGB-Wohnungen gibt es keine gesetzliche Obergrenze. Ein Möblierungszuschlag zum Zeitwert der Einrichtung ist zusätzlich zum Hauptmietzins zulässig.
Muss der Vermieter den Meldezettel des Mieters unterschreiben?
Ja. Der Vermieter muss als Unterkunftgeber den Meldezettel des Mieters bestätigen. Er hat eine gesetzliche Mitwirkungspflicht und darf die Anmeldung nicht verhindern. Das Meldeamt nimmt die Anmeldung auch ohne Unterschrift entgegen, aber die Verweigerung durch den Vermieter ist eine Verwaltungsübertretung.
Was ist eine verbotene Ablöse nach §27 MRG?
Eine Ablöse ist eine Zahlung, die der neue Mieter für die Begründung des Mietvertrags erbringt, ohne dass eine gleichwertige Gegenleistung vorliegt. Im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG ist das verboten. Zulässig ist ausschließlich der Zeitwert tatsächlich vorhandener und funktionsfähiger Einrichtungsgegenstände. Verbotene Ablösen können innerhalb von zehn Jahren zurückgefordert werden.
Gilt das Mietenpaket 2026 auch für bestehende Mietverträge?
Die erhöhte Mindestbefristungsdauer von fünf Jahren gilt für Verträge, die nach dem 31. Dezember 2025 neu abgeschlossen oder verlängert werden. Bestehende Verträge mit dreijähriger Laufzeit bleiben wirksam. Die neuen Wertsicherungsregeln (MieWeG) gelten für alle Mietverträge, unabhängig vom Abschlussdatum.
Quellen
- RIS Bundeskanzleramt Österreich: Mietrechtsgesetz (MRG), konsolidierte Fassung. ris.bka.gv.at
- JUSLINE Österreich: §29 MRG, Auflösung und Erneuerung des Mietvertrages. jusline.at
- JUSLINE Österreich: §27 MRG, Verbotene Vereinbarungen und Strafbestimmungen. jusline.at
- Arbeiterkammer Wien: MRG Anwendungsbereiche. wien.arbeiterkammer.at
- Arbeiterkammer Wien: Mietzinsobergrenzen. wien.arbeiterkammer.at
- Oesterreich.gv.at: Befristung von Mietverträgen. oesterreich.gv.at
- Brandauer Rechtsanwälte: Befristeter vs. unbefristeter Mietvertrag Österreich 2026. brandauer-rechtsanwaelte.at
- Brandauer Rechtsanwälte: Mietenpaket 2026 in Österreich. brandauer-rechtsanwaelte.at
- Konsumentenfragen.at: Neuerungen im Mietrecht ab 1.1.2026. konsumentenfragen.at
- Konsumentenfragen.at: Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes. konsumentenfragen.at
- Arbeiterkammer Wien: Verbotene Ablösen. wien.arbeiterkammer.at
- WKO: Anwendungsbereich des MRG im Detail. wko.at
- Stadt Wien (MA 62): Meldezettel. wien.gv.at
- Statistik Austria: Richtwerte und Kategoriebeträge. statistik.at
- Mieterschutzverband Österreich: Befristung und Kündigung. mieterschutzverband.at
- Stadt Wien, Wiener Schlichtungsstelle (MA 50): Geltungsbereich des MRG. wien.gv.at