Steuern auf Mieteinnahmen: Was Vermieter in Deutschland wissen müssen

Einführung: Wie werden Mieteinnahmen besteuert?

Wer in Deutschland eine Wohnung vermietet, erzielt nach dem Einkommensteuergesetz Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Diese Einnahmen unterliegen der regulären Einkommensteuer und müssen jährlich in der Steuererklärung angegeben werden. Das gilt unabhängig davon, ob es sich um eine leere oder möblierte Wohnung handelt, ob die Vermietung kurz- oder langfristig erfolgt oder ob eine Plattform wie Wunderflats genutzt wird.

Das deutsche Steuerrecht behandelt Vermieter dabei grundsätzlich fair: Besteuert wird nicht die gesamte Miete, sondern nur der Überschuss nach Abzug aller anerkannten Werbungskosten. Wer seine Ausgaben kennt und sorgfältig dokumentiert, kann die Steuerlast erheblich reduzieren. Bei möblierten Wohnungen kommen besondere Möglichkeiten hinzu: die Abschreibung auf Möbel und Einrichtungsgegenstände.

Dieser Leitfaden richtet sich an private Vermieter in Deutschland, die eine oder mehrere möblierte Wohnungen vermieten. Er erklärt die wichtigsten Steuerregeln, zeigt welche Kosten absetzbar sind und gibt Orientierung dazu, wann professionelle Steuerberatung sinnvoll ist. Er ersetzt keine individuelle Steuerberatung.

Einkommensteuer auf Mieteinnahmen (§ 21 EStG)

Die gesetzliche Grundlage ist § 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG: Einkünfte aus der Vermietung unbeweglichen Vermögens, also von Grundstücken, Gebäuden und Gebäudeteilen, gehören zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Diese werden im Rahmen der regulären Einkommensteuer erfasst und mit dem persönlichen Steuersatz des Vermieters versteuert.

Deutschland besteuert Einkommen nach einem progressiven Stufentarif. Je höher das Gesamteinkommen, desto höher der anzuwendende Steuersatz. Mieteinnahmen werden nicht isoliert besteuert, sondern zum übrigen Einkommen addiert. Wer bereits ein hohes Gehalt oder andere Einkünfte hat, versteuert Mietüberschüsse entsprechend höher.

Einkommensteuertarif 2025: Überblick

Quelle: § 32a EStG, Stand 2025. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag (ab einem Schwellenwert) und ggf. Kirchensteuer.

Was zählt zu den Mieteinnahmen?

Als Einnahmen gelten alle Zahlungen, die der Mieter im Zusammenhang mit der Überlassung der Wohnung leistet. Das umfasst:

• Nettokaltmiete: der vereinbarte Grundmietzins.
• Möblierungszuschlag: der gesondert ausgewiesene Aufschlag für die Einrichtung.
• Umlagefähige Nebenkosten: soweit sie als Vorauszahlung oder Pauschale vereinbart sind und nicht direkt an Dritte weitergeleitet werden.
• Einmalige Zahlungen: zum Beispiel Entschädigungen für vorzeitige Vertragsauflösung.

Nicht zu den Einnahmen zählen Kautionszahlungen, solange sie zurückerstattet werden. Nur wenn eine Kaution endgültig einbehalten wird, gilt sie als steuerpflichtiger Zufluss.

Anlage V: So erklären Sie Mieteinnahmen

Mieteinnahmen und die damit zusammenhängenden Kosten werden in der Anlage V zur Einkommensteuererklärung erfasst. Für jedes vermietete Objekt ist eine eigene Anlage V auszufüllen. Die Anlage gliedert sich in drei Hauptbereiche: Angaben zum Objekt, Einnahmen und Werbungskosten.

Was muss in die Anlage V?

• Adresse des Objekts: vollständige Anschrift der vermieteten Wohnung.
• Einnahmen: Gesamtbetrag aller Mieteinnahmen des Kalenderjahres, einschließlich Möblierungszuschlag und Nebenkostenvorauszahlungen.
• Werbungskosten: alle abzugsfähigen Ausgaben, die im Zusammenhang mit der Vermietung stehen (siehe nächster Abschnitt).
• AfA-Angaben: Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, Baujahr und jährlicher Abschreibungsbetrag.
• Finanzierungskosten: Zinsen für Hypotheken oder Darlehen, die für das Objekt aufgenommen wurden.

Das Ergebnis der Anlage V ist der Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten oder ein Werbungskostenüberschuss (Verlust). Dieser Betrag fließt in die Berechnung des zu versteuernden Gesamteinkommens ein. Ein Verlust aus Vermietung kann mit anderen Einkünften verrechnet werden und mindert die Gesamtsteuerlast.

Werbungskosten: Was Vermieter absetzen können

Werbungskosten sind Ausgaben, die zur Erzielung der Mieteinnahmen entstehen (§ 9 EStG). Sie mindern direkt den zu versteuernden Überschuss. Je vollständiger und besser dokumentiert die Werbungskosten sind, desto niedriger fällt die Steuerlast aus. Die folgende Übersicht zeigt die wichtigsten absetzbaren Posten.

Finanzierungskosten

Schuldzinsen für Darlehen, die der Finanzierung des Mietobjekts dienen, sind vollständig als Werbungskosten abziehbar. Das gilt für Hypotheken auf das Gebäude ebenso wie für Kredite, die zur Renovierung oder Modernisierung aufgenommen wurden. Tilgungsanteile hingegen sind nicht absetzbar, da sie die Vermögenssubstanz erhöhen.

Absetzung für Abnutzung (AfA) auf das Gebäude

Gebäude unterliegen einer gesetzlich definierten Abschreibung. Für Wohngebäude, die nach dem 31. Dezember 1924 fertiggestellt wurden, beträgt die lineare AfA 2 % des Gebäudewerts pro Jahr (§ 7 Abs. 4 EStG). Maßgeblich sind die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes, nicht des Grundstücks. Für ältere Gebäude (Baujahr bis 1924) gilt ein AfA-Satz von 2,5 %.

Bei Neubauten, die ab dem 1. Januar 2023 fertiggestellt wurden, gilt ein erhöhter AfA-Satz von 3 % p.a. (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 EStG i.d.F. des Jahressteuergesetzes 2022).

Instandhaltungs- und Reparaturkosten

Kosten für Reparaturen und Instandhaltungsmaßnahmen sind als Werbungskosten abziehbar, soweit es sich um Erhaltungsaufwand handelt. Dazu zählen Malerarbeiten, Austausch defekter Haushaltsgeräte, Reparatur von Heizungsanlagen oder die Erneuerung von Böden. Wichtig ist die Abgrenzung zum Herstellungsaufwand: Kosten, die das Gebäude wesentlich verbessern oder dessen Substanz erhöhen, sind nicht sofort abziehbar, sondern erhöhen den Gebäudewert und werden über die AfA verteilt.

Hausverwaltungs- und Verwaltungskosten

Kosten für eine professionelle Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren für das Vermieterkonto, Kosten für Inserate zur Mietersuche und Maklergebühren (soweit der Vermieter diese trägt) sind absetzbar. Auch Porto, Büromaterial und ein anteiliger Telefonkostenaufwand, der nachweislich mit der Vermietung zusammenhängt, können geltend gemacht werden.

Versicherungen

Versicherungsprämien, die das Mietobjekt betreffen, sind vollständig als Werbungskosten abziehbar. Dazu gehören: Gebäudehaftpflichtversicherung, Gebäudeversicherung (Feuer, Leitungswasser, Sturm), Rechtsschutzversicherung für Mietstreitigkeiten und eine Mietausfallversicherung.

Grundsteuer und öffentliche Abgaben

Die Grundsteuer ist eine der häufigsten Werbungskosten bei Vermietern. Sie ist vollständig absetzbar, auch wenn ein Teil davon auf die Mieter umgelegt wird (der umgelegte Teil gilt dann als Einnahme und der Abzug gleicht sich aus, wenn Bruttomieteinnahmen und Bruttowerbungskosten entsprechend erfasst werden).

Reisekosten und sonstige Kosten

Fahrten zur vermieteten Wohnung (z. B. für Übergaben, Besichtigungen oder Handwerkertermine) können mit 0,30 EUR pro Kilometer als Werbungskosten angesetzt werden. Auch Steuerberatungskosten, die nachweislich auf die Vermietung entfallen, sind abzugsfähig.

Übersicht: häufige Werbungskosten bei Vermietung

Steuerliche Besonderheiten bei möblierten Wohnungen

Wer eine Wohnung möbliert vermietet, hat gegenüber der unmöblierten Vermietung sowohl höhere Einnahmen als auch zusätzliche Absetzmöglichkeiten. Entscheidend ist, die steuerlich relevanten Besonderheiten zu kennen und sie korrekt zu erfassen.

Möblierungszuschlag: steuerpflichtig, aber absetzbar kompensiert

Der Möblierungszuschlag ist der Betrag, den der Vermieter zusätzlich zur Kaltmiete für die Überlassung der Einrichtung berechnet. Er ist steuerrechtlich Teil der Mieteinnahmen und damit einkommensteuerpflichtig. Im Gegenzug erlaubt das Steuerrecht, die Einrichtungsgegenstände über ihre Nutzungsdauer abzuschreiben. Das gleicht die Steuerlast aus dem Zuschlag in vielen Fällen spürbar aus.

Die Höhe des Möblierungszuschlags ist nicht gesetzlich vorgeschrieben. Er sollte jedoch marktüblich und im Mietvertrag ausdrücklich ausgewiesen sein. Ein zu hoch angesetzter Zuschlag kann mietrechtlich angefochten werden. Die Finanzverwaltung akzeptiert übliche Zuschläge von 5 % bis 25 % des Möbelwerts pro Jahr als angemessen, sofern sie durch die tatsächliche Abnutzung begründet sind.

Abschreibung auf Möbel und Einrichtung (AfA)

Möbel, Haushaltsgeräte und andere Einrichtungsgegenstände, die zur möblierten Wohnung gehören, können über ihre betriebsgewöhnliche Nutzungsdauer abgeschrieben werden. Die Finanzverwaltung legt diese für Möbel in der Regel auf 10 Jahre fest, was einem jährlichen AfA-Satz von 10 % des Anschaffungspreises entspricht.

Rechenbeispiel: Möbel im Anschaffungswert von 8.000 EUR können mit 800 EUR pro Jahr als Werbungskosten abgesetzt werden. Über 10 Jahre ergibt das insgesamt 8.000 EUR an absetzbaren Kosten.

Geringwertige Wirtschaftsgüter (GWG)

Einrichtungsgegenstände, die einen Nettowert bis 800 EUR haben, gelten als geringwertige Wirtschaftsgüter (§ 6 Abs. 2 EStG). Sie können im Jahr der Anschaffung vollständig als Werbungskosten abgesetzt werden, ohne sie über mehrere Jahre abschreiben zu müssen. Das gilt für einzelne Gegenstände wie Stühle, Lampen, Kleingeräte oder Bettwäschesets.

Wichtig: Entscheidend ist der Nettopreis des einzelnen Gegenstands. Ein Sofa für 900 EUR netto ist kein GWG mehr und muss über 10 Jahre abgeschrieben werden.

Abschreibung auf Elektrogeräte

Für Haushaltsgeräte wie Kühlschrank, Waschmaschine oder Geschirrspüler gelten je nach Gerät unterschiedliche Nutzungsdauern. Die amtliche AfA-Tabelle des Bundesfinanzministeriums listet diese für alle Wirtschaftsgüter auf. Für Haushaltsmaschinen beträgt die typische Nutzungsdauer 10 bis 13 Jahre, was einem jährlichen AfA-Satz von etwa 8 % bis 10 % entspricht.

Möblierungszuschlag und AfA im Vergleich

Die tatsächliche steuerliche Wirkung hängt vom persönlichen Steuersatz ab. Bei einem Grenzsteuersatz von 42 % würde dieser Netto-Effekt von 400 EUR zu einer Mehrsteuer von 168 EUR führen. Dem gegenüber stehen die Mehreinnahmen durch den Zuschlag.

Umsatzsteuer: Warum private Vermieter befreit sind

Die Vermietung von Wohnraum ist in Deutschland nach § 4 Nr. 12 Buchst. a UStG von der Umsatzsteuer befreit. Das bedeutet: Private Vermieter müssen auf die Miete keine Umsatzsteuer aufschlagen, keine Umsatzsteuervoranmeldungen abgeben und keine Umsatzsteuer an das Finanzamt abführen. Diese Regelung gilt unabhängig davon, wie hoch die Mieteinnahmen sind.

Die Kehrseite der Steuerbefreiung ist der Ausschluss vom Vorsteuerabzug. Vermieter können die Umsatzsteuer, die auf Handwerkerleistungen, Renovierungsmaterial oder andere mit der Vermietung zusammenhängende Aufwendungen entfällt, nicht als Vorsteuer geltend machen. Diese Umsatzsteuer ist damit ein echter Kostenfaktor, der allerdings als Werbungskosten bei der Einkommensteuer abzugsfähig ist (d. h. der Bruttopreis inklusive Umsatzsteuer wird als Werbungskosten angesetzt).

Kleinunternehmerregelung und Vermietung

Vermieter, die ausschließlich steuerbefreiten Wohnraum vermieten, kommen mit der Kleinunternehmerregelung (§ 19 UStG) in der Regel nicht in Berührung, weil die Vermietungsleistung ohnehin umsatzsteuerfrei ist. Die Kleinunternehmerregelung greift nur für umsatzsteuerpflichtige Umsätze. Sie befreit Unternehmer mit einem Jahresumsatz bis 22.000 EUR (bis 2024) bzw. bis 25.000 EUR (ab 2025) von der Umsatzsteuerpflicht.

Relevant werden Umsatzsteuer und Kleinunternehmerregelung nur dann, wenn ein Vermieter neben der Wohnraumvermietung noch andere umsatzsteuerpflichtige Tätigkeiten ausübt.

Gewerbliche Zimmervermietung: andere Regeln

Kurzfristige Beherbergung, die über eine reine Wohnraumüberlassung hinausgeht und hotelmäßige Zusatzleistungen umfasst, kann umsatzsteuerpflichtig sein. Für Beherbergungsleistungen gilt ein ermäßigter Umsatzsteuersatz von 7 % (§ 12 Abs. 2 Nr. 11 UStG). Diese Regelung ist für die typische möblierte Zeitvermietung über Plattformen wie Wunderflats in der Regel nicht einschlägig, weil dort keine hoteltypischen Zusatzleistungen erbracht werden.

Hinweis: Regeln können sich durch Gesetzesänderungen oder Rechtsprechung ändern. Bei Unsicherheit Steuerberater konsultieren.

Wann wird Vermietung gewerblich?

Die Unterscheidung zwischen privater Vermietung (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG) und gewerblicher Vermietung (Einkünfte aus Gewerbebetrieb nach § 15 EStG) hat erhebliche steuerliche Konsequenzen. Im gewerblichen Fall fällt zusätzlich zur Einkommensteuer Gewerbesteuer an, und das Vermögen wird als Betriebsvermögen eingestuft, was u. a. bei Verkauf zu steuerpflichtigen Veräußerungsgewinnen führt.

Eine Vermietung gilt als gewerblich, wenn sie über eine reine Vermögensverwaltung hinausgeht. Das Bundesverfassungsgericht und der BFH haben hierfür Kriterien entwickelt. Die bloße Vermietung einer oder mehrerer Wohnungen, auch möbliert und über eine Plattform, begründet in der Regel keine Gewerblichkeit.

Kriterien, die zur Gewerblichkeit führen können

• Hotelmäßige Zusatzleistungen: Frühstücksservice, tägliche Reinigung, Wäscheservice oder ein Rezeptionsservice, die typisch für ein Hotel oder eine Ferienpension sind.
• Sehr kurze Mietzeiten: Wenn Wohnungen tage- oder wochenweise wie Hotelzimmer vermietet werden und der Betrieb dem eines Beherbergungsbetriebs ähnelt.
• Großer Umfang und besondere Organisation: Wer sehr viele Einheiten mit erheblichem organisatorischen Aufwand und eigenem Personal betreibt, kann als gewerblich eingestuft werden.
• Häufige An- und Verkäufe: Wer Immobilien regelmäßig kauft, vermietet und wieder verkauft, kann in den gewerblichen Grundstückshandel fallen (sogenannte Drei-Objekt-Grenze).

Was keine Gewerblichkeit begründet

Die Möblierung einer Wohnung und die Vermietung über eine Plattform wie Wunderflats begründen für sich allein keine Gewerblichkeit. Ebenso wenig sind es: gelegentliche Wohnungswechsel zwischen Mietern, ein gelegentlicher Reinigungsservice zwischen zwei Mietparteien oder die Überlassung einer Wohnung inklusive WLAN und Haushaltsausstattung.

Vermietung über Plattformen wie Wunderflats

Vermieter, die ihre Wohnung über Plattformen wie Wunderflats anbieten, erzielen Mieteinnahmen, die steuerrechtlich genauso behandelt werden wie direkt vereinbarte Mieten. Es handelt sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG, die vollständig in der Anlage V zu erklären sind.

DAC7: Automatische Datenmeldung an Finanzbehörden

Seit dem 1. Januar 2023 sind digitale Plattformen in der EU verpflichtet, Vermieterdaten an die zuständigen nationalen Finanzbehörden zu melden (DAC7-Richtlinie, in Deutschland umgesetzt durch das Plattformen-Steuertransparenzgesetz, PStTG). Wunderflats erfüllt diese gesetzliche Meldepflicht. Das bedeutet: Das Finanzamt erhält Informationen über erzielte Mieteinnahmen, auch wenn Vermieter diese nicht von sich aus angeben.

Vermieter erhalten von Wunderflats eine jährliche Übersicht ihrer auf der Plattform erzielten Einnahmen. Diese Übersicht dient als Grundlage für die Steuererklärung. Sie sollte mit den eigenen Aufzeichnungen abgeglichen werden.

Was ist in der Steuererklärung anzugeben?

• Gesamte Mieteinnahmen: alle Zahlungen, die über Wunderflats eingegangen sind, einschließlich Möblierungszuschlag und Nebenkosten.
• Plattformgebühren: Die von Wunderflats einbehaltene Provision oder Service-Fee ist eine Werbungskosten und kann als solche abgesetzt werden.
• Leerstandszeiten: Perioden, in denen die Wohnung nicht vermietet war, reduzieren die Einnahmen, aber auch die absetzbaren laufenden Kosten sind nur anteilig für die Vermietungszeiten vollumfänglich ansetzbar.

Wann lohnt sich ein Steuerberater?

Für viele Vermieter mit einem einzelnen Mietobjekt und überschaubaren Verhältnissen ist die Steuererklärung mit der Anlage V ohne professionelle Hilfe machbar. Sobald die Situation komplexer wird, ist ein Steuerberater eine gut investierte Ausgabe: seine Kosten sind selbst wieder als Werbungskosten absetzbar.

Situationen, in denen ein Steuerberater empfehlenswert ist

• Mehrere Vermietungsobjekte: Mit jedem weiteren Objekt steigen Komplexität und das Optimierungspotenzial. Ein Steuerberater kann die Gesamtstrategie überschauen.
• Größere Renovierungen oder Modernisierungen: Die Abgrenzung von Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand ist fehleranfällig und hat erhebliche steuerliche Auswirkungen.
• Fragen zur Gewerblichkeit: Wenn die Vermietungstätigkeit umfangreicher wird oder Zusatzleistungen hinzukommen, hilft ein Steuerberater, das Risiko einer gewerblichen Einstufung zu beurteilen.
• Kauf oder Verkauf einer Immobilie: Steuerliche Gestaltung beim Erwerb (z. B. Kaufpreisaufteilung auf Grundstück und Gebäude) oder Verkauf (Spekulationsfrist nach § 23 EStG) kann erhebliche Steuern sparen oder vermeiden.
• Erbschaft oder Schenkung: Immobilien, die durch Erbschaft oder Schenkung erworben wurden, haben eigene steuerliche Besonderheiten bei AfA-Grundlagen und Freibeträgen.
• Verlustverrechnung: Wer dauerhaft Verluste aus Vermietung erzielt, sollte prüfen lassen, ob eine Liebhabereivermutung droht, die den Verlustabzug rückwirkend versagen könnte.
• Erstmalige Einrichtung einer möblierten Wohnung: Der korrekte Ansatz von GWG, Möbel-AfA und die Dokumentation der Anschaffungskosten sind beim ersten Mal oft fehleranfällig.

Häufig gestellte Fragen zu Steuern auf Mieteinnahmen

Quellen

• § 21 EStG: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. gesetze-im-internet.de
• § 9 EStG: Werbungskosten. gesetze-im-internet.de
• § 7 EStG: Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung. gesetze-im-internet.de
• § 6 Abs. 2 EStG: Geringwertige Wirtschaftsgüter. gesetze-im-internet.de
• § 32a EStG: Einkommensteuertarif 2025. gesetze-im-internet.de
• § 4 Nr. 12 UStG: Steuerbefreiung der Vermietung von Wohnraum. gesetze-im-internet.de
• § 15 EStG: Einkünfte aus Gewerbebetrieb. gesetze-im-internet.de
• Plattformen-Steuertransparenzgesetz (PStTG): DAC7-Umsetzung in Deutschland. bundesfinanzministerium.de
• BMF: AfA-Tabelle für allgemein verwendbare Anlagegüter. bundesfinanzministerium.de
• Bundessteuerberaterkammer: Steuertipps für Vermieter. bstbk.de
• Haufe: Vermietung und Verpachtung: Werbungskosten im Überblick. haufe.de
• Wunderflats Hub: Möbliert vermieten auf Zeit: die rechtliche Lage. hub.wunderflats.com