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Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Mietkaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen (§ 551 Abs. 1 BGB).
- Vermieter müssen die Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen, zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist.
- Die Formel lautet: Zinsen = Kapital x Zinssatz ÷ 100. Ab Jahr 2 gilt Zinseszins.
- Die aufgelaufenen Zinsen gehören dem Mieter und werden bei Mietende mitausgezahlt.
- Zinsen unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 %. Bei Kautionssparbuch auf Mietername kann der Mieter einen Freistellungsauftrag stellen.
- Digitale Kautionsservices wie die Deutsche Kautionskasse oder kautionsfrei.de sind eine rechtssichere Alternative zur Barkaution.
Was Sie brauchen
Bevor Sie mit der Berechnung beginnen, halten Sie folgende Informationen bereit:
- Den Mietvertrag mit der vereinbarten Nettokaltmiete und dem Kautionsbetrag
- Das Datum, an dem die Kaution eingezahlt wurde
- Den Kontoauszug oder Nachweis des Kautionskontos
- Den aktuellen Zinssatz Ihres Kreditinstituts (Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist)
- Optional: Steuerbescheinigungen der Bank für vergangene Jahre
Rechtliche Grundlage: § 551 BGB
Das deutsche Mietrecht regelt die Mietkaution in § 551 BGB. Die wichtigsten Punkte für Vermieter möblierter Wohnungen:
Höchstgrenze: Die Kaution darf maximal drei Nettokaltmieten betragen. Nebenkosten und Heizkosten fließen nicht in die Berechnung ein. Dieser Schutz gilt auch für möblierte Wohnungen auf Zeit. Bei einem Möblierungszuschlag in der Kaltmiete ist die genaue Berechnungsgrundlage rechtlich umstritten und wird von Gerichten unterschiedlich bewertet.
Ratenzahlung: Mieter können die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig. Dieses Recht kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Getrennte Anlage: Der Vermieter muss die Kaution bei einem Kreditinstitut anlegen, zum Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (Spareckzins). Das Geld muss getrennt vom eigenen Vermögen des Vermieters verwahrt werden. Ziel ist der Schutz des Mietgeldes bei einer Insolvenz des Vermieters.
Zinsen gehören dem Mieter: Die erzielten Zinsen verbleiben auf dem Kautionskonto und erhöhen das Guthaben (§ 551 Abs. 3 Satz 3 BGB). Sie stehen dem Mieter zu und werden bei der Rückzahlung mitausgezahlt.
Schritt für Schritt: Mietkaution Zinsen berechnen
| Schritt | Aufgabe | Verantwortlich | Zeitpunkt |
|---|---|---|---|
| 1 | Kautionshöhe ermitteln | Vermieter / Mieter | Bei Vertragsschluss |
| 2 | Kautionskonto eröffnen | Vermieter | Vor Kautionseinzahlung |
| 3 | Zinssatz ermitteln | Vermieter | Jährlich prüfen |
| 4 | Jahreszinsen berechnen | Vermieter | Jährlich |
| 5 | Zinseszins berücksichtigen | Vermieter | Ab dem zweiten Jahr |
| 6 | Steuer prüfen und dokumentieren | Vermieter | Jährlich |
| 7 | Kaution mit Zinsen zurückzahlen | Vermieter | Nach Mietende |
Kautionshöhe ermitteln
Grundlage ist die Nettokaltmiete laut Mietvertrag. Multiplizieren Sie diese mit maximal drei. Nebenkosten bleiben außen vor. Beispiel: Nettokaltmiete 950 EUR, maximale Kaution 2.850 EUR.
Kautionskonto eröffnen
Der Vermieter muss ein separates Konto einrichten. Zwei gängige Optionen:
- Treuhandkonto auf Namen des Vermieters: Das Guthaben ist zugunsten des Mieters verpfändet. Das Geld fällt im Insolvenzfall des Vermieters nicht in die Insolvenzmasse.
- Kautionssparbuch auf Namen des Mieters: Das Sparbuch wird auf den Namen des Mieters ausgestellt und an den Vermieter verpfändet. Der Mieter kann direkt einen Freistellungsauftrag stellen und spart damit Abgeltungsteuer.
Aktuellen Zinssatz ermitteln
Maßgeblich ist der Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist (Spareckzins). Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht diesen Referenzwert in Tabelle S510ATSPAR3. Aktuelle Richtwerte (Stand Juni 2026):
- Klassische Sparkassen und Volksbanken: ca. 0,03 bis 0,4 % p.a.
- Spezielle Kautionskonten (z.B. PSD Bank regional): bis zu 0,5 % p.a.
- Tagesgeldkonten (bei manchen Anbietern): 2,5 bis 3,5 % p.a.
- Durchschnittlicher Markt-Spareckzins 2025: ca. 0,69 % p.a. (Bundesbank)
Jahreszinsen berechnen
Die Formel für einfache Zinsen lautet:
Zinsen = Kapital x Zinssatz ÷ 100
Beispiel: 2.850 EUR Kaution x 0,1 % ÷ 100 = 2,85 EUR Zinsen im ersten Jahr. Bei 0,5 % wären es 14,25 EUR.
Zinseszins berücksichtigen
Nach § 551 Abs. 3 Satz 3 BGB verbleiben die Zinsen auf dem Kautionskonto. Sie werden im Folgejahr mitverzinst. Ab Jahr 2 berechnen Sie die Zinsen auf den ursprünglichen Kautionsbetrag plus alle bisher aufgelaufenen Zinsen. Die kaufmännische Zinsformel arbeitet dabei mit 30 Tagen pro Monat und 360 Tagen pro Jahr.
Steuer prüfen und dokumentieren
Zinsen auf die Mietkaution unterliegen der Abgeltungsteuer (25 % plus Solidaritätszuschlag). Wer die Steuer zahlt und wie, hängt von der Kontogestaltung ab. Details finden Sie im Abschnitt "Zinsen und Steuer".
Kaution mit Zinsen zurückzahlen
Nach Mietende zahlen Sie den Kautionsbetrag plus alle aufgelaufenen Zinsen zurück. Zulässige Abzüge: ausstehende Miete, mietverursachte Schäden und offene Betriebskosten. Details im Abschnitt "Rückzahlung der Kaution".
Rechenbeispiel: Kautionszinsen über drei Jahre
Das folgende Beispiel zeigt die Berechnung für eine typische möblierte Wohnung in Deutschland.
Ausgangsdaten: Nettokaltmiete 950 EUR, Kautionshöhe 2.850 EUR (drei Nettokaltmieten), Zinssatz 0,1 % p.a., Laufzeit drei Jahre.
| Jahr | Kautionsguthaben zu Jahresbeginn | Zinssatz | Zinsen (brutto) | Guthaben am Jahresende |
|---|---|---|---|---|
| Jahr 1 | 2.850,00 EUR | 0,1 % | 2,85 EUR | 2.852,85 EUR |
| Jahr 2 | 2.852,85 EUR | 0,1 % | 2,85 EUR | 2.855,70 EUR |
| Jahr 3 | 2.855,70 EUR | 0,1 % | 2,86 EUR | 2.858,56 EUR |
| Summe | 2.850,00 EUR | 8,56 EUR | 2.858,56 EUR |
Nach drei Jahren erhält der Mieter 2.858,56 EUR zurück, sofern keine Abzüge berechtigt sind. Bei einem höheren Zinssatz von 0,5 % p.a. würde der Mieter nach drei Jahren ca. 43 EUR an Zinsen erhalten.
Hinweis zu historischen Zinssätzen: Bei einer Kaution von 2.850 EUR über zehn Jahre mit den Durchschnittszinsen der letzten Dekade ergibt sich laut Bundesbank-Daten ein Zinsbetrag von ca. 170 bis 200 EUR brutto. Die genaue Summe hängt vom jeweils geltenden Spareckzins des jeweiligen Jahres ab.
Kautionskonto-Vergleich: Tagesgeld, Sparkonto und Kautionskasse
Vermieter haben verschiedene Optionen für die Anlage der Mietkaution. Die Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede im Überblick (Stand: Juni 2026).
| Anlageform | Typischer Zinssatz (2026) | Rechtssicherheit | Aufwand | Geeignet wenn |
|---|---|---|---|---|
| Kautionssparbuch (Sparkonto) | 0,03 bis 0,5 % p.a. | Hoch, entspricht dem gesetzlichen Mindestzins | Niedrig | Einfache Verwaltung gewünscht |
| Tagesgeldkonto | 2,5 bis 3,5 % p.a. | Mittel (rechtlich umstritten, ob als Kautionskonto zulässig) | Mittel | Maximale Verzinsung zugunsten des Mieters gewünscht |
| Kautionsbürgschaft (Kautionskasse) | Keine Zinsen (Gebühr statt Barkaution) | Hoch, vollständig digital und rechtssicher | Sehr niedrig | Mieter möchte Barkaution vermeiden |
| Mietkautionskonto (Treuhandkonto) | 0,1 bis 0,5 % p.a. | Hoch, insolvenzfest | Niedrig bis mittel | Mehrere Mietverhältnisse zu verwalten |
Hinweis zum Tagesgeldkonto: Einige Vermieter legen die Kaution auf einem Tagesgeldkonto an, um dem Mieter höhere Zinsen zu sichern. Rechtlich ist zu beachten, dass § 551 BGB explizit den Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist nennt. Das Tagesgeld entspricht formal nicht dieser Vorgabe, kann aber als günstigere Anlage für den Mieter akzeptiert werden. Im Zweifelsfall sollte eine anwaltliche Prüfung erfolgen.
Zinsen und Steuer: Was Mieter und Vermieter wissen müssen
Die Zinsen auf die Mietkaution sind Kapitalerträge des Mieters. Sie unterliegen der Abgeltungsteuer von 25 % plus Solidaritätszuschlag (insgesamt ca. 26,375 %). Wer die Steuer zahlt und wie, hängt von der Kontogestaltung ab.
Kautionssparbuch auf Namen des Mieters: Der Mieter ist Kontoinhaber. Er kann bei der Bank einen Freistellungsauftrag stellen. Der Sparerpauschbetrag liegt seit 2023 bei 1.000 EUR pro Person (2.000 EUR für Ehepaare). Bis zu diesem Betrag fällt keine Abgeltungsteuer an. Bei üblichen Kautionszinsen wird diese Grenze kaum erreicht.
Treuhandkonto auf Namen des Vermieters: Die Bank zieht die Abgeltungsteuer vom Kautionskonto ab. Der Vermieter muss dem Mieter jährlich die Steuerbescheinigung der Bank aushändigen. Der Mieter kann die zu viel gezahlte Steuer über seine Einkommensteuererklärung zurückfordern.
Wichtig für Vermieter: Die Zinsen sind wirtschaftlich Einkünfte des Mieters. Der Vermieter darf sie nicht für eigene Zwecke verwenden oder zur Deckung von Verwaltungskosten einbehalten.
Praxistipp: Erkundigen Sie sich bei der Bank, in welcher Form die Steuerbescheinigung ausgestellt wird. Leiten Sie diese jährlich an den Mieter weiter. So vermeiden Sie Streit bei der Kautionsrückzahlung.
Rückzahlung der Kaution: Fristen und zulässige Abzüge
Nach Beendigung des Mietverhältnisses und Übergabe der Wohnung hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate als üblich. Eine starre gesetzliche Frist gibt es nicht.
Was der Vermieter abziehen darf:
- Ausstehende Mietzahlungen
- Schäden, die über normale Abnutzung hinausgehen (mietverursachte Schäden)
- Offene Betriebskostennachforderungen (für noch nicht abgerechnete Perioden darf ein angemessener Teil zurückbehalten werden)
- Kosten für nicht erledigte Schönheitsreparaturen, sofern diese im Mietvertrag wirksam vereinbart waren
Was der Vermieter nicht abziehen darf:
- Normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch
- Kosten für Reparaturen, die dem Vermieter ohnehin oblegen hätten
- Die aufgelaufenen Zinsen (diese gehören dem Mieter)
Besonderheit Nebenkostenabrechnung: Steht noch eine Betriebskostenabrechnung aus, darf der Vermieter einen anteiligen Betrag bis zur Abrechnung einbehalten. Dieser Teil muss nach Erhalt der Abrechnung unverzüglich ausgezahlt werden.
Digitale Kautionsservices: Alternativen zur Barkaution
Neben der klassischen Barkaution gibt es in Deutschland digitale Kautionsservices, die den Verwaltungsaufwand für Vermieter erheblich reduzieren. Die zwei bekanntesten Modelle:
Kautionsbürgschaft (z.B. Deutsche Kautionskasse, kautionsfrei.de): Der Mieter hinterlegt keine Barkaution. Stattdessen zahlt er eine jährliche Gebühr an einen Bürgschaftsanbieter. Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit. Bei Schäden oder ausstehender Miete wendet sich der Vermieter direkt an den Anbieter. Die Deutsche Kautionskasse ist nach eigenen Angaben bei über 4 Millionen Mietobjekten akzeptiert und bietet vollständig digitale Abwicklung. Die jährliche Gebühr für den Mieter beträgt bei kautionsfrei.de ca. 4,7 % der Kautionssumme.
Vorteile für Vermieter:
- Kein separates Kautionskonto nötig
- Kein Aufwand mit Zinsen, Steuerbescheinigungen und Rückzahlung
- Schnelle digitale Abwicklung bei Mieterwechsel
- Volle Absicherung des Sicherungsbedarfs bleibt erhalten
Nachteile und Hinweise:
- Der Mieter trägt laufende Kosten (Jahresgebühr) statt einmaliger Kapitalanlage
- Bei Kautionsbürgschaften hat der Vermieter keinen sofortigen Zugriff auf Bargeld
- Die Akzeptanz durch den Vermieter muss vertraglich vereinbart sein
Fazit: Für Vermieter von möblierten Wohnungen auf Zeit, die häufige Mieterwechsel haben, können digitale Kautionsservices den Verwaltungsaufwand spürbar senken. Die rechtlichen Anforderungen nach § 551 BGB entfallen bei Bürgschaftsmodellen vollständig, da keine Barkaution mehr hinterlegt wird.
Häufige Fehler von Vermietern bei der Kautionsverwaltung
Die gesetzlichen Vorgaben sind klar, werden in der Praxis aber häufig verletzt. Diese Fehler kommen am häufigsten vor:
1. Kaution auf dem eigenen Girokonto oder Mietkonto verwahren
Das ist der klassische und gravierendste Fehler. Das Geld des Mieters muss getrennt vom Vermögen des Vermieters liegen. Wird es auf einem Mischkonto verwaltet, fällt es im Insolvenzfall in die Insolvenzmasse. Der Mieter verliert dann seinen Rückzahlungsanspruch.
2. Keine oder falsche Verzinsung
Viele Vermieter legen die Kaution auf einem unverzinsten Girokonto an. Das ist gesetzlich nicht zulässig. Der Vermieter haftet für entgangene Zinsen als Schadensersatz.
3. Zinsen werden bei der Rückzahlung nicht mitausgezahlt
Einige Vermieter zahlen nur den ursprünglichen Kautionsbetrag zurück und behalten die Zinsen ein. Das ist rechtswidrig. Die Zinsen gehören dem Mieter.
4. Keine Steuerbescheinigung an den Mieter weitergegeben
Bei einem Treuhandkonto auf Namen des Vermieters muss dieser die Steuerbescheinigung der Bank an den Mieter weiterleiten. Unterlässt er das, kann der Mieter die bereits abgeführte Abgeltungsteuer nicht zurückfordern.
5. Zu lange Einbehaltung nach Mietende
Wird die Kaution ohne klaren Grund monatelang einbehalten, kann der Mieter rechtliche Schritte einleiten. Vermieter sollten Ansprüche zügig prüfen und dokumentieren.
6. Kautionshöhe übersteigt drei Nettokaltmieten
Vereinbarungen, die eine höhere Kaution festlegen, sind nach § 551 Abs. 1 BGB unwirksam. Der Mieter kann den überzahlten Betrag jederzeit zurückfordern, auch während laufendem Mietverhältnis.
Häufige Fragen
Wie hoch darf die Mietkaution in Deutschland sein?
Die Mietkaution darf nach § 551 Abs. 1 BGB maximal drei Nettokaltmieten betragen. Nebenkosten und Heizkosten zählen nicht zur Berechnungsgrundlage. Eine höhere Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam. Der Mieter kann den überzahlten Betrag jederzeit zurückfordern.
Wem gehören die Zinsen auf die Mietkaution?
Die Zinsen gehören dem Mieter. Sie werden mit der Kaution bei Mietende zurückgezahlt. Der Mieter muss die Zinsen in seiner Steuererklärung als Kapitalertrag angeben. Der Vermieter muss ihm dazu die Steuerbescheinigung der Bank übergeben.
Welchen Zinssatz muss der Vermieter auf die Kaution anwenden?
Der Vermieter muss den Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anwenden (Spareckzins). Dieser liegt 2026 je nach Kreditinstitut zwischen 0,03 und 0,5 % p.a. für klassische Kautionskonten. Die Deutsche Bundesbank veröffentlicht den Referenzzinssatz in Tabelle S510ATSPAR3.
Wie lange kann der Vermieter die Kaution nach Mietende einbehalten?
Es gibt keine starre gesetzliche Frist. In der Praxis gelten drei bis sechs Monate als angemessene Prüfungsfrist. Bei noch ausstehenden Nebenkostenabrechnungen darf ein anteiliger Betrag länger einbehalten werden. Eine übermäßig lange Einbehaltung ohne Begründung ist nicht zulässig.
Was passiert, wenn der Vermieter die Kaution nicht korrekt anlegt?
Der Vermieter haftet für entgangene Zinsen und macht sich schadensersatzpflichtig. Der Mieter darf die Miete in Höhe der Kaution einbehalten, bis der Nachweis der korrekten Anlage erbracht ist (§ 273 BGB). Im Extremfall kann eine nicht getrennte Verwaltung als Untreue nach § 266 StGB gewertet werden.
Was ist eine Kautionsbürgschaft und für wen ist sie geeignet?
Bei einer Kautionsbürgschaft zahlt der Mieter keine Barkaution, sondern eine jährliche Gebühr an einen Anbieter (z.B. Deutsche Kautionskasse oder kautionsfrei.de). Der Vermieter erhält eine Bürgschaftsurkunde als Sicherheit. Das Modell ist sinnvoll, wenn der Mieter die Liquidität schonen möchte und der Vermieter den Verwaltungsaufwand reduzieren will.
Gilt § 551 BGB auch für möblierte Wohnungen auf Zeit?
Ja. § 551 BGB gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Die Höchstgrenze von drei Nettokaltmieten bleibt bestehen. Bei einem Möblierungszuschlag in der Kaltmiete ist die genaue Berechnungsgrundlage für die Kautionshöhe rechtlich umstritten und wird von Gerichten unterschiedlich bewertet.
Kann der Mieter die Kaution in Raten zahlen?
Ja. Der Mieter hat das gesetzliche Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig. Dieses Recht gilt auch bei möblierten Wohnungen und kann im Mietvertrag nicht wirksam ausgeschlossen werden.
Quellen
- § 551 BGB Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten. gesetze-im-internet.de
- Zinsen bei Mietkautionen: Berechnung, Recht und Praxis. kautionskasse.de
- Berechnung der Zinsen der Mietkaution inkl. Beispielrechnung. blog.vermieterverein.de
- Mietkautionskonto kostenlos eröffnen: Bis 4,0 % Zins. verivox.de
- Die häufigsten Fehler bei der Kautionsverwaltung. getmomo.de
- Mietkaution und Kapitalertragssteuer: Steuerbescheinigung Mieter. promietrecht.de
- Freistellungsauftrag für Zinsen auf Mietkaution. mietkautionskonto.info
- Deutsche Kautionskasse: Erfahrungen und Einblicke 2026. insurancy.de
- Mietkaution in der Steuererklärung. haufe.de
- Mietkautionskonto 2026: Pflicht, Ablauf und Vermieterpflichten. ftimmobilien24.com
- BGH Mietkaution insolvenzfestes Konto. rechtsanwalt-rossbach.de
- Deutsche Bundesbank Statistik S510ATSPAR3: Durchschnittlicher Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist. bundesbank.de
