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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle steuerliche Beratung. Steuergesetze ändern sich regelmäßig. Für deine persönliche Situation empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) und werden dem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45 %) hinzugerechnet
- Absetzbar als Werbungskosten: AfA, Zinsen, Instandhaltung, Versicherungen, Verwaltung, Grundsteuer, Plattformgebühren und mehr
- AfA-Sätze: 2 % für Gebäude vor Jan. 2023 · 3 % für Neubauten ab Jan. 2023
- Möbel und Inventar separat abschreiben: 10 Jahre Nutzungsdauer, also 10 % pro Jahr
- Steuererklärung: Mieteinnahmen und Werbungskosten werden in der Anlage V (Einkommensteuerformular) deklariert
- Verluste aus Vermietung können mit anderen Einkunftsarten verrechnet werden und mindern so das gesamte zu versteuernde Einkommen
Kurze Antwort
Mieteinnahmen werden in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (§21 EStG) dem regulären Einkommensteuersatz (14–45 %) unterworfen. Das Entscheidende: Werbungskosten – von AfA über Schuldzinsen bis hin zu Plattformgebühren – reduzieren die Steuerbasis erheblich. Gut geführte Vermieter zahlen oft deutlich weniger Steuern, als sie auf den ersten Blick vermuten.
Rechtliche Grundlage: §21 EStG
Die Einkommensteuer auf Mieteinnahmen ist in §21 des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Einkünfte aus der Vermietung von Grundstücken, Gebäuden oder Gebäudeteilen zählen zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung (kurz: V&V). Sie werden dem sonstigen zu versteuernden Einkommen hinzugerechnet und mit dem persönlichen Steuersatz besteuert.
Wichtig: Es gibt keinen pauschalen Steuerfreibetrag speziell für Mieteinnahmen. Auch kleine Einnahmen aus der gelegentlichen Kurzzeitvermietung sind grundsätzlich steuerpflichtig.
Was die Besteuerung von Mietverhältnissen unter §21 EStG von einem Gewerbebetrieb unterscheidet: Wer seine Wohnung dauerhaft und ohne weitere hotelmäßige Zusatzleistungen vermietet, gilt als privater Vermieter. Dann gelten die günstigeren V&V-Regeln. Erst bei intensiver Kommerzialisierung (Zimmerservice, Frühstück, hotelmäßige Nutzung) könnte das Finanzamt eine gewerbliche Tätigkeit unterstellen – bei den meisten Wunderflats-Vermietern ist das nicht der Fall.
Was ist steuerpflichtig?
Zu den steuerpflichtigen Mieteinnahmen zählen alle Zahlungen, die der Mieter für die Nutzung der Wohnung leistet:
- Die monatliche Kaltmiete
- Nebenkosten-Vorauszahlungen (sofern keine spätere Nebenkostenabrechnung erstellt wird)
- All-inclusive-Warmmiete (der gesamte Monatsbetrag)
- Zahlungen für Sonderleistungen (z. B. Reinigungsgebühr, Parkplatz)
- Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
Nicht steuerpflichtig: die Mietkaution (solange sie rückzahlbar ist und einbehalten wird, falls Schäden entstehen); Schadensersatzleistungen des Mieters für tatsächlich entstandene Schäden.
Bei möblierten All-inclusive-Mietungen gilt die gesamte monatliche Zahlung als Einnahme. Der Möblierungsanteil ist zwar kein zusätzliches steuerpflichtiges Einkommen – aber die Abschreibung der Möbel mindert als Werbungskosten die Steuerlast.
Werbungskosten: Was kann ich absetzen?
Werbungskosten sind alle Ausgaben, die zur Erzielung der Mieteinnahmen notwendig sind. Sie werden von den Einnahmen abgezogen und mindern so das zu versteuernde Einkommen aus V&V. Die Palette der absetzbaren Kosten ist erheblich:
| Kostenart | Absetzbar? | Hinweis |
|---|---|---|
| AfA (Gebäudeabschreibung) | Ja | Größter Einzelposten; Basis: Gebäudewert (ohne Grundstück) |
| Schuldzinsen (Hypothek/Darlehen) | Ja | Nur Zinsen, nicht Tilgung |
| Instandhaltung und Reparaturen | Ja | Erhaltungsaufwand sofort; Herstellungsaufwand über AfA |
| Inventarabschreibung (Möbel) | Ja | 10 % pro Jahr (Nutzungsdauer 10 Jahre) |
| Versicherungsprämien (Gebäude, Haftpflicht) | Ja | Soweit auf das Mietobjekt entfallend |
| Grundsteuer | Ja | Vollständig absetzbar als Werbungskosten |
| Hausverwaltungskosten | Ja | Verwaltungsgesellschaft oder WEG-Hausgeld (Verwalteranteil) |
| Plattformgebühr (z. B. Wunderflats) | Ja | Servicegebühren der Vermittlungsplattform |
| Inserate und Werbung | Ja | Fotos, professionelle Exposéerstellung, Anzeigen |
| Steuerberatungskosten | Ja (anteilig) | Anteil, der auf die Vermietungstätigkeit entfällt |
| Fahrtkosten zum Objekt | Ja | 0,30 EUR/km (Pauschale) für Besichtigungen, Übergaben, Reparaturen |
| Nebenkostenanteil (nicht weiterbelastet) | Ja | Wenn du die Nebenkosten bezahlst und im Preis inkludierst |
| Kaution (Einbehalt nach Abzug) | Nein | Nicht absetzbar; erst bei tatsächlichem Ausfall |
AfA: Gebäude- und Inventarabschreibung
Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist häufig der größte Werbungskostenposten für Vermieter. Sie erlaubt es, den Wert des Gebäudes und des Inventars steuerlich über die Nutzungsdauer zu verteilen – und so jährlich einen erheblichen Betrag von den Mieteinnahmen abzuziehen.
Gebäude-AfA
| Gebäudeart | AfA-Satz | Nutzungsdauer | Rechtsgrundlage |
|---|---|---|---|
| Wohngebäude (Baujahr vor Jan. 2023) | 2 % p. a. | 50 Jahre | §7 Abs. 4 EStG |
| Neubauten (Fertigstellung ab Jan. 2023) | 3 % p. a. | 33,3 Jahre | §7 Abs. 4 EStG (geändert 2023) |
| Degressive AfA (Neubau ab 2025) | 5 % p. a. (degressiv) | Fallend, über 20 Jahre | §7 Abs. 5a EStG (Wachstumschancengesetz) |
Wichtig: Die AfA-Basis ist der Gebäudewert, nicht der Kaufpreis der Wohnung. Der Grundstückswert (Bodenwert) ist nicht abschreibbar. Bei Eigentumswohnungen in Großstädten kann der Bodenanteil 20–50 % des Gesamtkaufpreises ausmachen.
Rechenbeispiel: Gebäude-AfA für Berliner ETW
| Posten | Betrag |
|---|---|
| Kaufpreis der Wohnung | 350.000 EUR |
| Davon Bodenanteil (30 %) | 105.000 EUR |
| Gebäudewert (AfA-Basis) | 245.000 EUR |
| AfA-Satz (Baujahr 2010 → 2 %) | 2 % |
| Jährliche Abschreibung | 4.900 EUR/Jahr |
Inventarabschreibung (Möbel und Ausstattung)
Mobiliar, Küche, Elektrogeräte und Einrichtungsgegenstände einer möblierten Wohnung sind separat abzuschreiben. Das Finanzamt akzeptiert für Möbel eine Nutzungsdauer von 10 Jahren – also 10 % pro Jahr.
| Inventar | Anschaffungswert | Jährliche AfA (10 %) |
|---|---|---|
| Möbel (Bett, Sofa, Tische, Stühle) | 6.000 EUR | 600 EUR |
| Einbauküche | 4.500 EUR | 450 EUR |
| Elektrogeräte und Kleinausstattung | 2.500 EUR | 250 EUR |
| Gesamtinventar | 13.000 EUR | 1.300 EUR/Jahr |
Steuersatz und vollständiges Berechnungsbeispiel
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung werden zum persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. In Deutschland gilt ein progressiver Tarif: Je höher das Gesamteinkommen, desto höher der Grenzsteuersatz.
| Zu versteuerndes Einkommen (2026, ca.) | Grenzsteuersatz |
|---|---|
| Bis ca. 12.000 EUR (Grundfreibetrag) | 0 % |
| 12.001 EUR – ca. 17.500 EUR | 14 % |
| Ca. 17.500 EUR – ca. 66.000 EUR | 14–42 % (linear progressiv) |
| Ca. 66.000 EUR – ca. 277.000 EUR | 42 % (Spitzensteuersatz) |
| Über ca. 277.000 EUR | 45 % (Reichensteuersatz) |
Richtwerte für 2026; genaue Werte werden jährlich vom Bundesministerium der Finanzen veröffentlicht. Quelle: §32a EStG.
Vollständiges Berechnungsbeispiel: Berlin-Vermieter
| Posten | Betrag/Jahr |
|---|---|
| Mieteinnahmen (Warmmiete 1.490 EUR × 10 Monate) | 14.900 EUR |
| Werbungskosten: | |
| Gebäude-AfA (2 % von 245.000 EUR) | - 4.900 EUR |
| Inventar-AfA (10 % von 13.000 EUR) | - 1.300 EUR |
| Nebenkosten (nicht auf Mieter umgelegt) | - 2.400 EUR |
| Instandhaltung und Reparaturen | - 800 EUR |
| Versicherungen | - 600 EUR |
| Grundsteuer | - 400 EUR |
| Plattformgebühr und Werbung | - 500 EUR |
| Summe Werbungskosten | - 10.900 EUR |
| Zu versteuernder V&V-Überschuss | 4.000 EUR |
| Steuer darauf (angenommener Grenzsteuersatz 35 %) | ca. 1.400 EUR |
Vereinfachtes Beispiel ohne Berücksichtigung von Sondersituationen (z. B. Schuldzinsen auf Darlehen). Steuerliche Beratung empfohlen.
Das Beispiel zeigt: Wer alle zulässigen Werbungskosten konsequent ansetzt, reduziert den steuerpflichtigen Überschuss erheblich. Ohne die AfA (6.200 EUR) hätte der Überschuss bei 10.200 EUR gelegen – die Steuer wäre dreimal so hoch gewesen.
Anlage V: So funktioniert die Steuererklärung
Mieteinnahmen und Werbungskosten werden in der Anlage V (Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung) der jährlichen Einkommensteuererklärung deklariert. Die Anlage V ist ein standardisiertes Formular des Bundesfinanzministeriums, das im Online-Portal ELSTER ausgefüllt und eingereicht werden kann.
Wichtige Zeilen der Anlage V
- Zeile 9–21: Einnahmen (Mieten, Nebenkosten, Umlagen)
- Zeile 33–50: Werbungskosten (AfA, Zinsen, Reparaturen, Versicherungen etc.)
- Zeile 51: Zusammenfassung der Werbungskosten
- Zeile 52: Überschuss oder Verlust aus V&V
- Anlage AUS: Bei Einkünften aus ausländischer Vermietung (z. B. Paris)
Belege aufbewahren
Alle Belege für Werbungskosten müssen aufbewahrt werden: Rechnungen für Reparaturen, Versicherungspolicen, Zinsabrechnungen der Bank, Grundsteuerbescheide, Plattform-Abrechnungen. Die Aufbewahrungspflicht beträgt in der Regel 6 Jahre für private Unterlagen (§147 Abs. 3 AO kann je nach Konstellation auch 10 Jahre gelten).
Besonderheiten bei möblierten Kurzzeitmietungen
All-inclusive-Warmmiete: Gesamtbetrag ist Einnahme
Bei möblierten All-inclusive-Mietungen wird die gesamte monatliche Zahlung des Mieters als Einnahme erfasst. Das schließt den Betrag für Nebenkosten ein. Gleichzeitig sind die tatsächlich gezahlten Nebenkosten (Strom, Gas, Internet, Hausgeld) als Werbungskosten absetzbar – die Steuerbasis ist somit die Nettokaltmiete zuzüglich Möblierungsanteil.
Leerstand: Kosten trotzdem absetzbar
Auch in Leerstandsphasen laufen Kosten weiter: AfA, Grundsteuer, Versicherungen und Finanzierungskosten. Diese sind weiterhin als Werbungskosten absetzbar, sofern du nachweisen kannst, dass du die Wohnung zur Vermietung angeboten hast (z. B. aktive Inserate auf der Plattform). Dauerhafter Leerstand ohne Vermietungsabsicht kann vom Finanzamt als Liebhaberei gewertet werden.
Kurzfristige Ferienvermietung vs. Kurzzeitvermietung
Wichtige Abgrenzung: Möblierte Kurzzeitmietungen im Sinne von Wunderflats (1–12 Monate) sind steuerrechtlich anders zu behandeln als kurzfristige Ferienvermietungen (wenige Tage bis Wochen). Letztere können je nach Intensität als gewerblich eingestuft werden und wären dann nicht mehr nach §21 EStG, sondern nach §15 EStG (Einkünfte aus Gewerbebetrieb) zu versteuern – mit anderen Konsequenzen (u. a. Gewerbesteuer). Bei Mietdauern von einem Monat aufwärts ohne hotelmäßige Zusatzleistungen ist die Einordnung als V&V in der Regel unkritisch.
Häufige Fragen zu Steuern auf Mieteinnahmen
▶ Ab wann muss ich Mieteinnahmen versteuern?
Grundsätzlich ab dem ersten Euro. Es gibt keinen steuerfreien Freibetrag speziell für Mieteinnahmen. Allerdings können Werbungskosten die Basis auf null oder sogar in den negativen Bereich drücken – ein Verlust aus V&V mindert das Gesamteinkommen.
Wer ausschließlich Mieteinnahmen hat und diese nach allen Abzügen unter dem Grundfreibetrag (ca. 12.000 EUR) bleiben, zahlt keine Einkommensteuer.
▶ Muss ich Mieteinnahmen in einer Einkommensteuererklärung angeben?
Ja. Wer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, ist verpflichtet, eine Einkommensteuererklärung abzugeben und Anlage V auszufüllen. Das gilt unabhängig von der Höhe der Einnahmen.
Ausnahmen: Wenn der gesamte Jahresüberschuss (nach allen Abzügen) unterhalb der Freigrenze für Kapitalerträge oder anderen Sonderfällen liegt, müssen trotzdem alle Einkünfte deklariert werden – die Steuer berechnet das Finanzamt.
▶ Kann ich die Kosten für Renovierungen vor der Vermietung absetzen?
Das hängt davon ab, ob es sich um Erhaltungsaufwand oder Herstellungsaufwand handelt. Erhaltungsaufwand (Reparaturen, Instandhaltungskosten) kann im Jahr der Zahlung sofort abgesetzt werden. Herstellungsaufwand (wesentliche Verbesserungen, die den Standard der Wohnung erhöhen) muss über die Restnutzungsdauer des Gebäudes abgeschrieben werden.
Achtung: Kosten bis 15 % des Kaufpreises in den ersten drei Jahren nach Erwerb können vom Finanzamt als anschaffungsnahe Herstellungskosten eingestuft werden – diese sind dann nicht sofort absetzbar.
▶ Gilt die Kleinunternehmerregelung für Vermieter?
Grundsätzlich gilt: Wohnraumvermietung ist nach §4 Nr. 12 UStG umsatzsteuerfrei. Das bedeutet, dass Vermieter keine Umsatzsteuer auf Mieten berechnen – aber auch keine Vorsteuer geltend machen können.
Die Kleinunternehmerregelung (§19 UStG) ist für klassische Wohnraumvermieter nicht relevant, da sie ohnehin keine Umsatzsteuer abführen müssen. Anders kann es bei gewerblicher Ferienvermietung oder Mischnutzung sein – hier ist ein Steuerberater zu empfehlen.
▶ Zahle ich Gewerbesteuer auf Mieteinnahmen?
Bei privater Vermietung ohne hotelmäßige Zusatzleistungen und ohne gewerbliches Gepräge fällt keine Gewerbesteuer an. Einkünfte aus V&V (§21 EStG) sind explizit nicht gewerbesteuerpflichtig.
Gewerbesteuer kann entstehen, wenn das Finanzamt die Tätigkeit als Gewerbebetrieb einstuft – z. B. bei sehr hoher Mietfluktuierung mit hotelmäßigem Aufwand, sehr kurzen Mietdauern (wenige Tage) oder der Bereitstellung von Zusatzleistungen wie Reinigung, Frühstück oder Rezeptionsservice.
Quellen
- §21 EStG – Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- §7 EStG – Absetzung für Abnutzung oder Substanzverringerung (AfA)
- §32a EStG – Einkommensteuertarif
- Bundesministerium der Finanzen – Einkommensteuer: Merkblätter und Schreiben
- ELSTER – Elektronische Steuererklärung
- Wunderflats interne Buchungsdaten, Deutschland, Juni 2025 – Mai 2026
