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Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Mietkaution darf maximal 3 Monatskaltmieten betragen (§551 Abs. 1 BGB) – Grundlage ist die Nettokaltmiete, nicht die Warmmiete
- Der Vermieter muss die Kaution auf einem separaten Kautionskonto anlegen und die erzielten Zinsen an den Mieter weitergeben (§551 Abs. 3 BGB)
- Die Zinsen stehen dem Mieter zu; sie werden bei Rückgabe der Kaution ausgezahlt
- Typische Kautionszinsen (2024/2025): 1,5–3,5 % p. a. bei Tagesgeldkonten
- Nach Mietende hat der Vermieter eine Prüfungsfrist von ca. 3–6 Monaten; danach muss die Kaution zuzüglich Zinsen zurückgezahlt werden
Kurze Antwort
Die Mietkaution darf maximal 3 Kaltmieten betragen. Der Vermieter muss sie auf einem separaten Kautionskonto anlegen und die erzielten Zinsen an den Mieter weitergeben. Formel: Kaution × Zinssatz × (Tage/365). Bei einer Kaution von 2.400 EUR und 2 % Zins über 12 Monate ergibt das 48 EUR Zinsen – die bei Rückgabe der Kaution auszuzahlen sind.
Gesetzlicher Rahmen: §551 BGB
Die Mietkaution (Mietsicherheit) ist in Deutschland durch §551 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) geregelt. Der Paragraph legt drei wichtige Pflichten fest:
- Höchstgrenze: Die Kaution darf das Dreifache der monatlichen Nettokaltmiete nicht übersteigen (§551 Abs. 1 BGB)
- Ratenzahlung: Der Mieter darf die Kaution in bis zu drei Monatsraten zahlen (§551 Abs. 2 BGB)
- Treuhandanlage: Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem eigenen Vermögen auf einem Treuhandkonto anlegen und verzinsen (§551 Abs. 3 BGB)
Die Verzinsungspflicht ist zwingend: Erzielt der Vermieter Zinsen auf dem Kautionskonto, gehören diese dem Mieter. Er darf sie nicht einbehalten. Bei Insolvenz des Vermieters sind auf einem ordnungsgemäßen Treuhandkonto angelegte Kautionen von der Insolvenzmasse getrennt – ein wesentlicher Schutz für den Mieter.
Wie hoch darf die Kaution sein?
Die Höchstgrenze sind 3 × Nettokaltmiete. Wichtig: Maßgeblich ist die Nettokaltmiete – nicht die Warmmiete und nicht der monatliche Gesamtbetrag inklusive Nebenkosten.
Beispiel für eine Berlin-Wohnung mit Warmmiete 1.490 EUR all-inclusive:
| Posten | Betrag | Hinweis |
|---|---|---|
| Warmmiete all-inclusive | 1.490 EUR | Enthält Nebenkosten, Strom, WLAN, Möblierungsanteil |
| Davon: Nebenkosten (geschätzt) | ca. 300–400 EUR | Energie, Wasser, Internet, Hauskosten |
| Davon: Möblierungsanteil | ca. 150–200 EUR | Abnutzung Inventar |
| Nettokaltmiete (Schätzung) | ca. 890–1.040 EUR | Maßgeblich für die Kautionshöchstgrenze |
| Maximale Kaution (3 × Kaltmiete) | ca. 2.670–3.120 EUR | Gemäß §551 Abs. 1 BGB |
Bei möblierten Wohnungen auf Zeit ist die Nettokaltmiete nicht immer explizit ausgewiesen, da ein All-inclusive-Preis vereinbart wird. Im Streitfall wird sie aus dem Gesamtpreis abzüglich der umlagefähigen Nebenkosten und des Möblierungsanteils errechnet. Vermieter sollten die Kaltmiete im Mietvertrag klar ausweisen.
Wo und wie muss die Kaution angelegt werden?
§551 Abs. 3 BGB schreibt vor, dass der Vermieter die Kaution bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen muss. In der Praxis kommen folgende Anlageformen in Frage:
| Anlageform | Zulässig? | Hinweis |
|---|---|---|
| Separates Sparbuch / Kautionskonto (Bank) | Ja, empfohlen | Standardlösung; klare Trennung vom Vermietervermögen |
| Kautionskonto auf Mieternamen (verpfändet) | Ja | Mieter eröffnet Konto, verpfändet es an Vermieter |
| Bankbürgschaft (Kautionsbürgschaft) | Ja, wenn Vermieter zustimmt | Keine Zinsen; Vermieter muss diese Alternative akzeptieren |
| Vermischung mit eigenem Konto des Vermieters | Nicht zulässig | Verstoß gegen §551 Abs. 3 BGB; Mieter kann Herausgabe verlangen |
| Wertpapiere oder Investmentfonds | Umstritten | Kursrisiko gilt als nicht mit dem Treuhandcharakter vereinbar |
Zinsen berechnen: Formel und Beispiel
Die Zinsen auf die Mietkaution werden mit der einfachen Zinsformel berechnet:
Zinsformel (einfache Verzinsung):
Zinsen = Kapital × Zinssatz × (Tage / 365)
Kapital = Kautionsbetrag; Zinssatz = Jahreszinssatz (dezimal); Tage = Anlagedauer in Tagen
Rechenbeispiel: Berlin, 12 Monate Mietdauer
| Angabe | Wert |
|---|---|
| Nettokaltmiete (geschätzt) | 950 EUR |
| Kautionsbetrag (2 × Kaltmiete) | 1.900 EUR |
| Anlagedauer | 365 Tage (12 Monate) |
| Zinssatz (Tagesgeld, Ø 2025) | 2,0 % p. a. |
| Berechnung | 1.900 × 0,02 × (365/365) |
| Zinsen gesamt | 38,00 EUR |
Beispielrechnung; tatsächliche Zinsen hängen vom erzielten Guthabenzins auf dem Kautionskonto ab.
Bei einem höheren Zinssatz von 3 % würden für denselben Zeitraum 57 EUR anfallen. Die Beträge erscheinen überschaubar – aber der rechtliche Anspruch des Mieters ist bindend, unabhängig von der Höhe. Wer keine Zinsen auszahlt, riskiert Ansprüche auf Verzugszinsen.
Kautionsrechner: Schritt für Schritt
Mit dieser Anleitung kannst du die Kautionssumme und die aufgelaufenen Zinsen selbst berechnen.
Schritt 1: Nettokaltmiete bestimmen
Bei einer All-inclusive-Warmmiete: Ziehe von der Gesamtmiete alle umlagefähigen Nebenkosten (Heizung, Wasser, Hauskosten) und den Möblierungsanteil ab. Das Ergebnis ist die Nettokaltmiete.
Schritt 2: Kautionsbetrag festlegen
Lege den Kautionsbetrag fest: zwischen 1 und maximal 3 × Nettokaltmiete. Üblich sind 2–3 Kaltmieten. Bei möblierten Wohnungen empfiehlt sich der Ansatz von 3 Kaltmieten, da das Schadensrisiko an Inventar höher ist als bei unmöblierten Wohnungen.
Schritt 3: Kautionskonto eröffnen
Eröffne ein separates Tagesgeld- oder Sparkonto bei deiner Bank. Das Konto muss klar als Treuhandkonto für die Kaution des Mieters erkennbar sein. Notiere Kontonummer und Zinssatz für die spätere Abrechnung.
Schritt 4: Zinsen über die Mietdauer verfolgen
Halte Zinsgutschriften fest. Bei Änderung des Zinssatzes wird die Zinsberechnung für jeden Zeitraum separat durchgeführt.
Schritt 5: Bei Mietende Abrechnung erstellen
Erstelle eine Abrechnung: Kautionsbetrag + aufgelaufene Zinsen = Gesamtbetrag. Davon werden berechtigte Einbehalte (Schäden über normale Abnutzung, ausstehende Mieten) abgezogen. Der verbleibende Betrag ist innerhalb der Prüfungsfrist auszuzahlen.
Rückgabe der Kaution
Nach Mietende hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist, um mögliche Schäden oder ausstehende Forderungen zu prüfen. Gerichte akzeptieren in der Regel eine Frist von drei bis sechs Monaten als zumutbar. Nach Ablauf dieser Frist ohne begründete Einbehalte ist die Kaution zuzüglich der aufgelaufenen Zinsen zurückzuzahlen.
Berechtigte Gründe für Einbehalte:
- Schäden an der Wohnung oder am Inventar, die über normale Abnutzung hinausgehen
- Ausstehende Mietzahlungen
- Ausstehende Nebenkostennachzahlungen (nur bei separat abgerechneten Nebenkosten)
- Kosten für nicht durchgeführte, vertraglich vereinbarte Schönheitsreparaturen
Was kein berechtigter Einbehalt ist: normale Abnutzung durch vertragsgemäßen Gebrauch (kleine Kratzer auf dem Parkett nach Jahren), Renovierungsbedarf, der unabhängig vom Mieter entstanden wäre.
Besonderheiten bei möblierten Wohnungen auf Zeit
Bei möblierten Kurzzeitvermietungen gelten grundsätzlich dieselben Kautions-Regeln nach §551 BGB. Es gibt jedoch einige praktische Unterschiede:
Kürzere Mietdauer = weniger Zinsen
Bei einer durchschnittlichen Mietdauer von 4–5 Monaten (laut Wunderflats-Daten) fallen die Zinsen auf die Kaution entsprechend gering aus – häufig unter 20 EUR pro Aufenthalt bei üblichen Kontozinsen. Der rechtliche Anspruch des Mieters bleibt dennoch bestehen.
Höhere Kaution für das Inventar sinnvoll
Die Kaution sichert auch mögliche Schäden an Mobiliar und Inventar. Bei hochwertiger Ausstattung im Wert von 15.000–25.000 EUR ist der Ansatz von 3 Kaltmieten als Kaution sinnvoll und zulässig.
Kautionsabrechnung bei Mietende
Das Übergabeprotokoll beim Auszug ist bei möblierten Wohnungen besonders wichtig: Es dokumentiert den Zustand von Wohnung und Inventar und bildet die Grundlage für eventuelle Einbehalte aus der Kaution. Ohne Protokoll ist es schwierig, Schäden dem Mieter zuzurechnen.
Häufige Fragen zur Mietkaution
▶ Wie viel Zinsen stehen dem Mieter auf die Mietkaution zu?
Der Mieter hat Anspruch auf die tatsächlich erzielten Zinsen aus der Anlage der Kaution. Bei typischen Tagesgeldkonten lagen die Zinsen 2024/2025 zwischen 1,5 % und 3,5 % p. a. Je nach Zinssatz und Mietdauer sind das bei einer Kaution von 2.000 EUR zwischen 30 und 70 EUR pro Jahr.
Wenn der Vermieter die Kaution gar nicht getrennt angelegt hat, schuldet er dennoch die banküblichen Zinsen – plus ggf. Schadensersatz.
▶ Wie hoch darf die Mietkaution maximal sein?
Gemäß §551 Abs. 1 BGB maximal drei Monatskaltmieten. Maßgeblich ist die Nettokaltmiete – nicht die Warmmiete, nicht der Gesamtbetrag inklusive Strom, WLAN und Möblierungsanteil.
Vereinbarungen, die eine höhere Kaution vorsehen, sind nichtig – der Mieter kann den überschüssigen Betrag jederzeit zurückfordern.
▶ Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Das BGB nennt keine feste Frist. Die Rechtsprechung hält eine Prüfungsfrist von drei bis sechs Monaten für zumutbar. Nach sechs Monaten ohne schriftlich dargelegte Einbehalte kann der Mieter die Rückzahlung inklusive Zinsen einfordern.
Besteht noch eine offene Nebenkostenabrechnung, kann der Vermieter einen Teil der Kaution bis zum Abschluss der Abrechnung zurückhalten.
▶ Muss ich als Vermieter das Kautionskonto nachweisen?
Der Mieter hat das Recht zu verlangen, dass der Vermieter die ordnungsgemäße Anlage der Kaution nachweist. Ein Kontoauszug oder eine schriftliche Bestätigung der Bank genügt in der Regel. Verweigert der Vermieter den Nachweis, kann der Mieter die Zahlung der Kaution verweigern oder eine Bankbürgschaft anbieten.
▶ Gibt es Alternativen zur Barkaution?
Ja. Als Alternative zur Barkaution kann der Mieter eine Bankbürgschaft oder eine Kautionsversicherung anbieten. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, diese anzunehmen – er kann auf einer Barkaution bestehen.
Bei Bankbürgschaften fallen für den Mieter Gebühren an (typisch: 3–5 % der Bürgschaftssumme pro Jahr). Zinsen entstehen für den Vermieter bei dieser Variante keine, da kein Kapital angelegt wird.
Quellen
- §551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- Deutscher Mieterbund – Mietkaution: Rechte und Pflichten
- Verbraucherzentrale – Mietkaution: Was darf sie kosten? Wann bekomme ich sie zurück?
- Wunderflats interne Buchungsdaten, Deutschland, Juni 2025 – Mai 2026
