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Das Wichtigste auf einen Blick
- Der Mietpreis einer möblierten Wohnung setzt sich aus vier Komponenten zusammen: Kaltmiete, Betriebskosten, Möblierungszuschlag und ggf. WLAN/Strom.
- Ausgangspunkt ist immer die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel Ihrer Stadt.
- Den Möblierungszuschlag berechnen Sie nach dem Berliner Modell (2 % des Zeitwerts monatlich) oder dem Hamburger Modell (Abschreibung plus Verzinsung).
- Die Mietpreisbremse gilt auch für möblierte Wohnungen: Die Kaltmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen.
- Das Mietrechtspaket II (Kabinettsbeschluss April 2026, noch nicht in Kraft) plant eine Pflicht zur gesonderten Ausweisung des Möblierungszuschlags im Mietvertrag.
Überblick
Den richtigen Mietpreis für eine möblierte Wohnung zu berechnen ist kein Ratespiel. Die Gesamtmiete ergibt sich aus einer klar definierten Rechenschrittfolge: Kaltmiete auf Basis des Mietspiegels, Betriebskostenvorauszahlung nach tatsächlichen Kosten, Möblierungszuschlag nach einem anerkannten Berechnungsmodell und, bei All-inclusive-Angeboten, die Kosten für Internet und Strom.
Dieser Artikel richtet sich an Vermieter möblierter Wohnungen auf Zeit in Deutschland. Er erklärt die Berechnung Schritt für Schritt und zeigt am konkreten Beispiel einer 60-m²-Wohnung in Berlin, wie alle Positionen zusammenwachsen. Am Ende steht eine nachvollziehbare, im Mietvertrag ausweisbare Gesamtmiete.
Wer den Mietpreis nicht selbst ausrechnet, riskiert zwei Fehler: zu hohe Miete führt zu langen Leerständen, zu niedrige Miete lässt Rendite liegen. Beide Fehler sind vermeidbar, wenn die Kalkulation auf validen Ausgangsdaten basiert.
| Schritt | Zeitaufwand | Schwierigkeit |
|---|---|---|
| 1. Kaltmiete per Mietspiegel ermitteln | 30–60 Min. | Mittel |
| 2. Betriebskosten kalkulieren | 20–30 Min. | Niedrig |
| 3. Möblierungszuschlag berechnen | 15–30 Min. | Niedrig |
| 4. WLAN und Ausstattung einrechnen | 10 Min. | Niedrig |
| 5. Mietpreisbremse prüfen | 15 Min. | Niedrig |
| 6. Gesamtmiete festlegen und dokumentieren | 10 Min. | Niedrig |
Was Sie benötigen
- Aktueller Mietspiegel Ihrer Stadt (als PDF auf der städtischen Website)
- Wohnfläche in m², Baujahr und Ausstattungsmerkmale der Wohnung
- Letzte Nebenkostenabrechnung oder Erfahrungswerte aus dem Gebäude
- Kaufbelege oder Kostenaufstellung der Möblierung (Neuwert und Kaufdatum)
- Monatliche Kosten für WLAN-Anschluss und ggf. Strom (bei All-inclusive)
- Prüfung, ob Ihr Standort in einem Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt liegt
Schritt-für-Schritt-Anleitung
Kaltmiete anhand des Mietspiegels ermitteln
Der Mietspiegel ist die gesetzliche Grundlage für die ortsübliche Vergleichsmiete. Er wird von der Stadt oder Gemeinde veröffentlicht und gibt an, welche Kaltmiete pro Quadratmeter für Wohnungen vergleichbarer Größe, Lage und Ausstattung gezahlt wird.
So gehen Sie vor:
- Laden Sie den aktuellen Mietspiegel Ihrer Stadt herunter (Suche: Stadtname + "Mietspiegel 2025" oder "Mietspiegel 2026").
- Wählen Sie die passende Spalte für Wohnungsgröße und Baujahr Ihrer Immobilie.
- Lesen Sie den Mittelwert der Mietspanne ab. Das ist Ihre ortsübliche Vergleichsmiete (oVm).
- Multiplizieren Sie den oVm-Wert mit der Wohnfläche: Kaltmiete = oVm/m² x Wohnfläche.
Hinweis: Es gibt keinen separaten Mietspiegel für möblierte Wohnungen. Grundlage ist immer der Mietspiegel für unmöblierte Wohnungen. Den Möblierungsaufschlag rechnen Sie in Schritt 3 hinzu.
Beispiel Berlin (60 m², Baujahr 1990–2009, mittlere Lage): ortsübliche Vergleichsmiete ca. 13,50 EUR/m². Kaltmiete = 13,50 x 60 = 810,00 EUR/Monat.
Betriebskosten (Vorauszahlung) kalkulieren
Betriebskosten sind die laufenden Kosten des Gebäudebetriebs, die Vermieter auf die Mieter umlegen dürfen. Die Grundlage ist die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Am Jahresende folgt eine Abrechnung: Zuviel bezahltes wird erstattet, zu wenig bezahltes wird nachgefordert.
Umlagefähige Positionen (Auswahl nach BetrKV):
- Heizung und Warmwasser
- Kaltwasserversorgung und Entwässerung
- Grundsteuer
- Gebäudeversicherung (Feuer, Sturm, Leitungswasser)
- Müllentsorgung und Straßenreinigung
- Hausreinigung, Gartenpflege, Aufzugswartung
- Allgemeinstrom (Treppenhausbeleuchtung etc.)
Nicht umlagefähig: Verwaltungskosten, Instandhaltungsrücklagen und persönlicher Zeitaufwand des Vermieters.
Richtwert: Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (Abrechnungsjahr 2024) betragen die durchschnittlichen Betriebskosten bundesweit 2,67 EUR/m²/Monat. Heizung und Warmwasser machen davon 1,32 EUR/m² aus.
Beispiel Berlin (60 m²): 2,67 EUR x 60 m² = 160,20 EUR. Praxisüblich werden 160 bis 200 EUR als monatliche Vorauszahlung angesetzt. Wir rechnen mit 180 EUR.
Möblierungszuschlag berechnen
Für eine möblierte Wohnung dürfen Vermieter einen Zuschlag auf die Kaltmiete erheben. Die Höhe ist gesetzlich nicht starr vorgegeben, muss aber nachvollziehbar begründet sein. In der Praxis haben sich zwei Berechnungsmodelle etabliert.
Berliner Modell
Das Berliner Modell basiert auf einer linearen Abschreibung der Möbel über zehn Jahre und einem monatlichen Zuschlag von 2 % des aktuellen Zeitwerts.
Formel: Monatlicher Zuschlag = Zeitwert der Möbel x 2 %
Zeitwert bei linearer Abschreibung: Zeitwert = Neuwert x (1 - verstrichene Jahre / 10)
Beispiel: Möbelwert neu: 8.000 EUR. Möbel sind 3 Jahre alt. Zeitwert = 8.000 x (1 - 3/10) = 8.000 x 0,7 = 5.600 EUR. Monatlicher Zuschlag = 5.600 x 2 % = 112 EUR.
Hamburger Modell
Das Hamburger Modell kombiniert degressive Abschreibung (15 % p. a. über 7 Jahre) mit einer Kapitalverzinsung (12 % p. a. auf den Zeitwert). Es führt in der Regel zu einem höheren Zuschlag als das Berliner Modell.
Formel: Jährlicher Zuschlag = Zeitwert x (15 % + 12 %). Monatlicher Zuschlag = jährlicher Zuschlag / 12.
Beispiel: Möbelwert neu: 8.000 EUR. Möbel sind 3 Jahre alt. Zeitwert nach 3 Jahren degressiver Abschreibung: 8.000 x 0,85³ = 8.000 x 0,614 = 4.913 EUR. Jährlicher Zuschlag = 4.913 x 27 % = 1.327 EUR. Monatlicher Zuschlag = 1.327 / 12 = ca. 111 EUR.
Vereinfachte Pauschale (geplant ab 2026)
Das Mietrechtspaket II sieht vor, dass Vermieter wahlweise 10 % der Nettokaltmiete als Möblierungszuschlag ansetzen dürfen, ohne Einzelnachweis. Dieser Entwurf wurde vom Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen, ist aber noch nicht in Kraft getreten (Stand: Juni 2026).
Beispiel Pauschale (vorausschauend): Kaltmiete 810 EUR x 10 % = 81 EUR Möblierungszuschlag.
WLAN und Sonderausstattung einrechnen (bei All-inclusive)
Bei möblierten Kurzzeitvermietungen wählen viele Vermieter ein All-inclusive-Modell. Das bedeutet: Strom, WLAN und manchmal auch Reinigung sind im Mietpreis enthalten. Mieter auf Zeit bevorzugen diese Transparenz. Für Vermieter bedeutet es, die monatlichen Kosten dieser Positionen sorgfältig zu kalkulieren.
Typische Zusatzpositionen bei All-inclusive:
- WLAN-Anschluss: 25 bis 45 EUR/Monat (je nach Anbieter und Geschwindigkeit)
- Haushaltsstrom (sofern nicht über Betriebskosten abgerechnet): 50 bis 80 EUR/Monat für 60 m²
- Reinigungsservice (optional): 60 bis 120 EUR/Monat je nach Frequenz
Wichtig: Wenn Strom und WLAN bereits in der Betriebskostenvorauszahlung enthalten sind, dürfen sie nicht ein zweites Mal angesetzt werden. Prüfen Sie, welche Positionen Ihre Hausverwaltung bereits abrechnet.
Beispiel Berlin: WLAN-Pauschale 35 EUR/Monat. Haushaltsstrom wird separat abgerechnet und ist nicht Teil dieser Kalkulation. WLAN-Zuschlag: 35 EUR.
Mietpreisbremse prüfen
Die Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt. Sie begrenzt die Kaltmiete bei Neuvermietung auf maximal 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Berlin, Hamburg, München und viele andere Großstädte sind betroffen.
Rechenregel: Zulässige Kaltmiete = ortsübliche Vergleichsmiete x 1,10.
Beispiel Berlin: ortsübliche Vergleichsmiete 13,50 EUR/m². Zulässige Kaltmiete maximal 14,85 EUR/m². Bei 60 m² ergibt das ein Maximum von 891 EUR Kaltmiete. Unsere angesetzte Kaltmiete von 810 EUR liegt darunter. Die Grenze ist eingehalten.
Was die Mietpreisbremse nicht erfasst: Der Möblierungszuschlag steht außerhalb der Mietpreisbremse, sofern er nachvollziehbar begründet ist. Betriebskosten und WLAN-Pauschale zählen ebenfalls nicht zur Kaltmiete und unterliegen damit nicht der Bremse.
Ausnahmen: Neubauten, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals bezogen wurden, sind von der Mietpreisbremse ausgenommen. Gleiches gilt für umfassend modernisierte Wohnungen unter bestimmten Bedingungen.
Neue Transparenzpflicht (geplant): Das Mietrechtspaket II sieht vor, dass der Möblierungszuschlag künftig unaufgefordert und gesondert im Mietvertrag ausgewiesen werden muss. Fehlt dieser Ausweis, gilt die Wohnung bei der Mietpreisbemessung als unmöbliert. Der Entwurf ist noch nicht in Kraft getreten.
Gesamtmiete berechnen und dokumentieren
Addieren Sie alle berechneten Positionen. Das Ergebnis ist die Gesamtmiete, die Sie im Mietvertrag ausweisen. Für maximale Transparenz und rechtliche Sicherheit empfiehlt sich folgende Struktur im Mietvertrag:
- Nettokaltmiete: Betrag in EUR (Mietspiegelwert x Fläche)
- Betriebskosten-Vorauszahlung: Betrag in EUR (monatlich, mit jährlicher Abrechnung)
- Möblierungszuschlag: Betrag in EUR (gesondert ausweisen, Berechnungsmodell nennen)
- WLAN-Pauschale (falls vereinbart): Betrag in EUR
- Gesamtmiete (Warmmiete): Summe aller Positionen
Bewahren Sie Kaufbelege und Zeitwertberechnungen der Möbel auf. Im Streitfall müssen Sie den Möblierungszuschlag begründen können.
Vollständiges Rechenbeispiel: Berlin, 60 m², Mietvertragsbeginn 2026
Das folgende Beispiel zeigt die vollständige Berechnung für eine typische Zwei-Zimmer-Wohnung in Berlin-Mitte, Baujahr 1995, mittlere Lage, vollmöbliert, mit WLAN-Inklusivleistung.
Angaben zur Wohnung:
- Wohnfläche: 60 m²
- Baujahr: 1995
- Lage: mittlere Wohnlage, Berlin-Mitte
- Möbelwert (Neuwert): 8.000 EUR, Möbel 3 Jahre alt
- Berechnungsmodell: Berliner Modell
- WLAN: All-inclusive, Kosten 35 EUR/Monat
| Position | Berechnung | Betrag/Monat |
|---|---|---|
| Kaltmiete (Nettokaltmiete) | 13,50 EUR/m² (oVm) x 60 m² | 810,00 EUR |
| Betriebskosten-Vorauszahlung | 3,00 EUR/m² x 60 m² (inkl. Heizung) | 180,00 EUR |
| Möblierungszuschlag (Berliner Modell) | Zeitwert 5.600 EUR x 2 % | 112,00 EUR |
| WLAN-Pauschale | Monatliche Flatrate-Kosten | 35,00 EUR |
| Gesamtmiete (All-inclusive) | 810 + 180 + 112 + 35 | 1.137,00 EUR |
Mietpreisbremse-Prüfung:
- Ortsübliche Vergleichsmiete: 13,50 EUR/m²
- Zulässiges Maximum (110 %): 14,85 EUR/m²
- Angesetzter Wert: 13,50 EUR/m² (810 EUR / 60 m²)
- Ergebnis: Kaltmiete liegt genau auf der ortsüblichen Vergleichsmiete. Mietpreisbremse ist eingehalten.
Alternativrechnung nach Hamburger Modell: Bei gleichem Möbelneuwert (8.000 EUR, 3 Jahre alt) ergibt das Hamburger Modell einen Zeitwert von ca. 4.913 EUR und einen monatlichen Möblierungszuschlag von ca. 111 EUR, also nahezu identisch mit dem Berliner Modell in diesem Beispiel.
Mietpreisbremse und möblierte Wohnungen
Ein weit verbreiteter Irrtum: Die Möblierung einer Wohnung hebt die Mietpreisbremse nicht auf. In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt gilt die 10-%-Grenze auch für möblierte Neuvermietungen. Die gesetzliche Grundlage ist der paragraf 556d BGB.
Was die Mietpreisbremse erlaubt: Den Möblierungszuschlag als separate, begründete Position zusätzlich zur Kaltmiete anzusetzen. Die Bremse bezieht sich ausschließlich auf die Kaltmiete im Verhältnis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
Was die Mietpreisbremse nicht erlaubt: Die Möblierung als Rechtfertigung für eine überhöhte Kaltmiete zu nutzen. Wer die Kaltmiete auf 120 % der Vergleichsmiete setzt und dann sagt "aber es ist möbliert", verstößt gegen das Gesetz.
Mietrechtspaket II: Was sich ändert (geplant)
Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 das Mietrechtspaket II beschlossen. Es befindet sich derzeit im parlamentarischen Verfahren und ist noch nicht in Kraft getreten. Für möblierte Wohnungen enthält es folgende geplante Neuregelungen:
- Vereinfachte 10-%-Pauschale: Vermieter vollmöblierter Wohnungen sollen wahlweise 10 % der Nettokaltmiete als Möblierungszuschlag ansetzen dürfen, ohne Einzelnachweis.
- Transparenzpflicht: Der Möblierungszuschlag muss im Mietvertrag gesondert und unaufgefordert ausgewiesen werden.
- Rechtsfolge bei fehlendem Ausweis: Fehlt der Ausweis, gilt die Wohnung bei der Mietpreisbemessung als unmöbliert vermietet.
Handlungsempfehlung: Weisen Sie den Möblierungszuschlag bereits heute gesondert im Mietvertrag aus. Das ist nicht nur gute Praxis, es stellt Sie auch auf die kommende Rechtslage ein.
Häufige Fragen
Wie berechnet man den Möblierungszuschlag?
Es gibt zwei gängige Modelle. Beim Berliner Modell werden 2 % des aktuellen Zeitwerts der Möbel monatlich angesetzt. Die lineare Abschreibung läuft über 10 Jahre. Beim Hamburger Modell werden Abschreibung (15 % p. a., deggressiv über 7 Jahre) und Verzinsung (12 % p. a.) auf den Zeitwert addiert, das Ergebnis durch 12 geteilt. Ab 2026 ist laut Mietrechtspaket II auch eine vereinfachte Pauschale von 10 % der Nettokaltmiete geplant, sofern der Entwurf in Kraft tritt.
Gilt die Mietpreisbremse für möblierte Wohnungen?
Ja. Die Mietpreisbremse gilt in angespannten Wohnungsmärkten auch für möblierte Neuvermietungen. Die Kaltmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete um höchstens 10 % übersteigen. Der Möblierungszuschlag ist zusätzlich erlaubt, muss aber separat ausgewiesen und begründet sein.
Was sind umlagefähige Betriebskosten?
Umlagefähige Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung (BetrKV) gelistet. Dazu zählen: Heizung, Warmwasser, Kaltwasser, Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Müllentsorgung, Hausreinigung, Gartenpflege und Aufzugswartung. Nicht umlagefähig sind Verwaltungskosten und Instandhaltungsrücklagen.
Was ist der Unterschied zwischen Kalt- und Warmmiete?
Die Kaltmiete ist die Nettomiete ohne Nebenkosten. Die Warmmiete ist die Gesamtmiete inklusive aller Betriebskosten. Bei möblierten Kurzzeitvermietungen umfasst die Gesamtmiete zusätzlich den Möblierungszuschlag und ggf. WLAN-Pauschale. Mieter auf Zeit bevorzugen eine All-inclusive-Gesamtmiete zur besseren Budgetplanung.
Muss der Möblierungszuschlag im Mietvertrag ausgewiesen werden?
Es ist dringend empfohlen, den Möblierungszuschlag gesondert im Mietvertrag auszuweisen. Das Mietrechtspaket II (Kabinettsbeschluss April 2026, noch nicht in Kraft) sieht eine Pflicht zur unaufgeforderten gesonderten Ausweisung in angespannten Wohnungsmärkten vor. Fehlt der Ausweis nach der neuen Regelung, gilt die Wohnung bei der Mietpreisbemessung als unmöbliert.
Wie hoch sind die durchschnittlichen Betriebskosten in Deutschland?
Laut Betriebskostenspiegel des Deutschen Mieterbundes (Abrechnungsjahr 2024, veröffentlicht Dezember 2025) betragen die durchschnittlichen Betriebskosten bundesweit 2,67 EUR/m²/Monat. Heizung und Warmwasser machen davon 1,32 EUR/m² aus. Für eine 60-m²-Wohnung in Berlin ergibt das eine typische Vorauszahlung von 160 bis 200 EUR monatlich. Regionale Unterschiede und Gebäudeeigenschaften (Heizart, Energiestandard) können erheblich abweichen.
Quellen
- Berliner Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Leitlinie Möblierungszuschläge bei Wohnraum. berlin.de
- Berliner Mieterverein: Info 98 Möblierungszuschlag und möblierte Vermietung. berliner-mieterverein.de
- City-Wohnen Hamburg: Möblierungsaufschlag für möblierte Wohnungen. city-wohnen.de
- Bundesministerium der Justiz: Mietrechtspaket II, Infopapier zum Regierungsentwurf (April 2026). bmjv.de
- Deutscher Mieterbund: Betriebskostenspiegel Abrechnungsjahr 2024 (Dezember 2025). mieterbund.de
- Wunderflats Hub: So berechnen Sie den Möblierungszuschlag. hub.wunderflats.com
- ProMietrecht: Möblierte Wohnung, Möblierungszuschlag und Mietpreisbremse. promietrecht.de
- ImmoScout24: Mietspiegel Berlin 2026. immobilienscout24.de
