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Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Rechtsberatung. Im konkreten Streitfall empfiehlt sich die Konsultation eines Anwalts für Mietrecht.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Maximum: 3 × Nettokaltmiete (§551 BGB) – auch bei möblierten Wohnungen keine Ausnahme
- Die Kaution muss auf einem separaten, insolvenzfesten Konto angelegt werden – Zinsen gehören dem Mieter
- Mieter dürfen in drei Monatsraten zahlen, selbst wenn nur eine einmalige Zahlung vereinbart wurde
- Rückgabe: Vermieter hat eine Prüfungsfrist von ca. 3–6 Monaten nach Mietende
- Bei All-inclusive-Warmmiete (wie Wunderflats) ist die Nettokaltmiete die Berechnungsbasis
- Eine höhere Kaution durch vertragliche Vereinbarung ist unzulässig – auch per Individualabrede
Kurze Antwort
Die gesetzliche Kautionsobergrenze liegt bei 3 × Nettokaltmiete – egal ob die Wohnung möbliert ist oder nicht. Eine höhere Kaution ist unzulässig. Möblierungszuschläge verändern dieses Maximum nicht. Die Kaution muss separat angelegt werden; Zinsen stehen dem Mieter zu.
§551 BGB: Das gesetzliche Maximum
Die Mietkaution ist in §551 BGB geregelt. Der Gesetzgeber hat hier eine klare Obergrenze gezogen, um Mieter vor übermäßiger finanzieller Belastung beim Einzug zu schützen.
§551 Abs. 1 BGB: Die Mietkaution darf das Dreifache der auf einen Monat entfallenden Miete (ohne Nebenkosten) nicht übersteigen. Das gilt verbindlich für alle Wohnraummietverhältnisse – also auch für möblierte Wohnungen.
Entscheidend: Die Obergrenze ist zwingend. Vertragsklauseln, die eine höhere Kaution vorsehen, sind nach §551 Abs. 4 BGB unwirksam. Auch eine Individualvereinbarung (also ein extra unterzeichneter Vertrag außerhalb des Standardformulars) kann das gesetzliche Maximum nicht überschreiten.
Mieter, die eine höhere Kaution gezahlt haben, können den überschießenden Betrag zurückfordern. Die Forderung entsteht sofort und verjährt nach der regulären Verjährungsfrist (3 Jahre ab Kenntnis).
Kautionshöhe berechnen: Schritt für Schritt
Die Kaution bezieht sich auf die Nettokaltmiete – das ist die Miete ohne Betriebs- und Heizkosten (Nebenkosten). Bei möblierten Wohnungen stellt sich die Frage, ob der Möblierungszuschlag zur Berechnungsbasis gehört.
Beispielrechnung: Berlin
| Posten | Betrag |
|---|---|
| All-inclusive-Warmmiete (Medianwert Berlin) | 1.490 EUR/Monat |
| Davon Nebenkosten (geschätzt ca. 250 EUR) | 250 EUR/Monat |
| Nettokaltmiete (Basis für Kaution) | 1.240 EUR/Monat |
| Maximale Kaution (3 × Nettokaltmiete) | 3.720 EUR |
Quelle: Wunderflats interne Buchungsdaten, Berlin, Juni 2025 – Mai 2026. Nebenkosten geschätzt auf Basis marktüblicher Nebenkostenpauschalen für möblierte Wohnungen in Berlin.
Tatsächliche Kautionshöhen: Wunderflats-Marktdaten nach Stadt
Veröffentlichte Wunderflats-Inserate in Deutschland zeigen, was Vermieter in der Praxis verlangen – deutlich weniger als das gesetzliche Maximum:
| Stadt | P25 | Median | P75 |
|---|---|---|---|
| München | 1.500 EUR | 2.200 EUR | 3.400 EUR |
| Hamburg | 1.450 EUR | 2.190 EUR | 3.200 EUR |
| Frankfurt am Main | 1.110 EUR | 1.790 EUR | 2.750 EUR |
| Köln | 1.300 EUR | 1.990 EUR | 2.600 EUR |
| Düsseldorf | 1.190 EUR | 1.750 EUR | 2.600 EUR |
| Berlin | 1.000 EUR | 1.800 EUR | 2.600 EUR |
| Stuttgart | 1.000 EUR | 1.600 EUR | 2.500 EUR |
| Leipzig | 998 EUR | 1.300 EUR | 1.800 EUR |
Quelle: Wunderflats interne Listings-Daten, veröffentlichte Inserate in Deutschland mit hinterlegtem Kautionsbetrag, Stand Juni 2026.
Die Daten zeigen: In München und Hamburg liegt die typische Kaution (Median) bei ca. 2.200 EUR. In Berlin sind es 1.800 EUR. Alle Medianwerte liegen deutlich unter dem gesetzlichen Maximum von 3 × Nettokaltmiete. Vermieter verlangen also in der Praxis eher 1–1,5 Monatsmieten als das theoretische Dreifache.
Warmmiete und Möblierungszuschlag: Was gilt als Basis?
Bei möblierten Wohnungen mit All-inclusive-Warmmiete (wie bei Wunderflats üblich) umfasst der monatliche Preis Nebenkosten, Internet, Strom und Gas sowie einen Möblierungsanteil. Für die Kautionsberechnung gilt:
- Nebenkosten werden herausgerechnet: Die Nebenkosten (Betriebskosten, Heizkosten) sind nicht Teil der Nettokaltmiete und fließen nicht in die Kautionsbasis ein.
- Möblierungszuschlag ist eingeschlossen: Nach überwiegender Ansicht in Rechtsprechung und Literatur gehört der Möblierungsanteil zur Nettokaltmiete und ist Teil der Kautionsbasis. Der BGH hat dies nicht abschließend entschieden, jedoch geht die Praxis davon aus, dass der Möblierungsanteil eingerechnet wird.
Praktische Empfehlung: Weisen Sie im Mietvertrag Nettokaltmiete, Möblierungszuschlag und Nebenkosten separat aus. Das schafft Transparenz und vermeidet Streit über die Kautionsbasis.
Kautionsanlage: So muss der Vermieter die Kaution verwahren
§551 Abs. 3 BGB schreibt vor, wie der Vermieter die Kaution anlegen muss. Die Anforderungen sind klar:
- Getrenntes Konto: Die Kaution muss von eigenem Vermögen des Vermieters getrennt gehalten werden. Ein Kautionskonto auf den Namen des Vermieters, das nur Kautionsgelder enthält, ist zulässig.
- Insolvenzfest: Im Falle einer Insolvenz des Vermieters muss das Geld dem Mieter zustehen, nicht den Gläubigern des Vermieters. Das setzt eine treuhänderische Anlage voraus.
- Verzinsung: Die Kaution ist mit dem banküblichen Zinssatz für Spareinlagen mit dreimonatiger Kündigungsfrist anzulegen. Diese Zinsen gehören nach Mietende dem Mieter.
Vermieter können die Kaution auch als Mietkautionsversicherung oder Bankbürgschaft akzeptieren, wenn Mieter und Vermieter sich darauf einigen. Diese Varianten entbinden den Vermieter von der Pflicht zur Treuhänderanlage.
Hält der Vermieter die Anlagepflicht nicht ein (z. B. Kaution auf privatem Girokonto), macht er sich schadensersatzpflichtig. Im Extremfall kann der Mieter die Herausgabe an ein ordnungsgemäßes Kautionskonto verlangen.
Rückgabe: Wann und wie bekommt der Mieter die Kaution zurück?
Eine gesetzliche Rückgabefrist für die Kaution gibt es nicht. §551 BGB enthält dazu keine Regelung. Die Rechtsprechung hat jedoch klargestellt: Der Vermieter hat eine angemessene Prüfungsfrist, um festzustellen, ob er berechtigte Ansprüche gegen den Mieter hat.
Als angemessen werden in der Praxis drei bis sechs Monate nach Übergabe der Schlüssel angesehen. Nach Ablauf dieser Frist muss der Vermieter:
- die gesamte Kaution zurückgeben, oder
- klar und begründet darlegen, welche Ansprüche er gegen die Kaution aufrechnen möchte.
Begründungen wie "ich bin noch nicht fertig mit der Prüfung" ohne konkreten Anhaltspunkt für Schäden sind nach Ablauf der Prüfungsfrist nicht ausreichend. In diesem Fall kann der Mieter die Rückgabe einklagen.
Einbehalt: Wann darf der Vermieter abziehen?
Der Vermieter darf die Kaution (ganz oder teilweise) einbehalten, wenn er berechtigte Ansprüche gegen den Mieter hat. Diese müssen konkret sein – pauschale Einbehalte ohne Nachweis sind unzulässig.
Zulässige Einbehalte:
- Ausstehende Mietzahlungen
- Schäden an der Wohnung, die über normalen Verschleiß hinausgehen
- Schäden an mitgemieteten Möbeln oder Geräten (mit Nachweis)
- Ausstehende Nebenkostennachzahlungen (sofern noch nicht abgerechnet)
Kein zulässiger Grund:
- Normaler Verschleiß durch vertragsgemäßen Gebrauch (Kratzer auf dem Boden, vergilbte Wände nach Jahren)
- Ausstehende Nebenkosten für Abrechnungsjahre, die noch nicht fällig sind
- Pauschalabzüge ohne Einzelnachweis
Das Übergabeprotokoll und Einzugsfotos sind hier entscheidend. Wer den Anfangszustand dokumentiert hat, kann Behauptungen über vorgebliche Schäden effektiv widerlegen.
Streit um die Kaution: Rechte und Schritte
Wenn der Vermieter die Kaution nicht oder nur teilweise zurückgibt und die Begründung nicht nachvollziehbar ist, haben Mieter folgende Möglichkeiten:
- Schriftliche Aufforderung: Fordern Sie die Kaution schriftlich zurück und setzen Sie eine Frist (z. B. 14 Tage). Das ist die Voraussetzung für weitere Schritte.
- Einschreiben: Versenden Sie die Aufforderung per Einschreiben mit Rückschein, um den Zugang nachweisen zu können.
- Anwaltsschreiben: Bleibt die Reaktion aus, kann ein anwaltliches Mahnschreiben Wirkung zeigen.
- Klagewege: Bei Beträgen bis 5.000 EUR ist das Amtsgericht zuständig. Ein Mietrechtler kann einschätzen, ob ein Verfahren Erfolg hat.
Für Vermieter gilt spiegelbildlich: Wer berechtigte Ansprüche geltend machen will, sollte diese innerhalb der Prüfungsfrist beziffern und dokumentieren. Verzögerungen ohne Begründung können als Verzicht gewertet werden.
Häufige Fragen zur Mietkaution
▶ Darf der Vermieter bei einer möblierten Wohnung mehr als drei Monatsmieten Kaution verlangen?
Nein. §551 BGB begrenzt die Mietkaution auf maximal drei Nettokaltmieten, unabhängig davon, ob die Wohnung möbliert ist oder nicht. Eine höhere Kaution ist auch per Individualvereinbarung nicht zulässig.
▶ Wie lange darf der Vermieter die Kaution einbehalten?
Es gibt keine gesetzliche Frist. In der Praxis und nach Rechtsprechung hat der Vermieter eine angemessene Prüfungsfrist von etwa drei bis sechs Monaten nach Mietende. Danach muss er die Kaution zurückgeben oder konkrete Ansprüche benennen.
▶ Muss die Kaution auf einem separaten Konto angelegt werden?
Ja. §551 Abs. 3 BGB verpflichtet den Vermieter, die Kaution getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen. Die erwirtschafteten Zinsen stehen nach Mietende dem Mieter zu.
▶ Was ist die Bemessungsgrundlage bei einer All-inclusive-Warmmiete?
Bei möblierten Wohnungen mit Warmmiete ist die Bemessungsgrundlage die Nettokaltmiete, nicht die gesamte Warmmiete. Da Wunderflats All-inclusive-Preise ausweist, entspricht die Nettokaltmiete der Warmmiete abzüglich der Nebenkosten. Der Möblierungsanteil wird nach überwiegender Praxis zur Kautionsbasis gerechnet.
▶ Darf ich als Mieter die Kaution in Raten zahlen?
Ja. §551 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter das Recht, die Kaution in drei gleichen Monatsraten zu zahlen. Die erste Rate ist bei Mietbeginn fällig, die zweite und dritte mit den folgenden Mietzahlungen. Dieses Recht kann nicht durch Vertrag ausgeschlossen werden.
Quellen
- §551 BGB – Begrenzung und Anlage von Mietsicherheiten
- Deutscher Mieterbund: Mietkaution – Rechte und Regeln
- Bundesgerichtshof – Entscheidungen zum Mietrecht
- Wunderflats interne Buchungsdaten, Berlin/Hamburg/München/Köln/Frankfurt, Juni 2025 – Mai 2026
